08.12.2021 Koalitionsvertrag Wohnbaupolitik: Vieles ist einfach zu unrealistisch
Das neue Kabinett ist vereidigt, die Bundesrepublik wird nun von einem Ampel-Bündnis aus SPD, den Grünen und der FDP regiert. Der bereits vorgestellte Koalitionsvertrag sieht u.a. für die Immobilienbranche zahlreiche Maßnahmen vor. Man wolle „das Bauen und Wohnen der Zukunft bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen gestalten“, wie es heißt. Wie bewertet der Immobilienexperte Thomas Aigner die Vorhaben? Als Inhaber und Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH in München kennt er die Herausforderungen angespannter Immobilienmärkte seit vielen Jahrzehnten.
Geplante Bauoffensive
Im Koalitionsvertrag heißt es: „Unser Ziel ist der Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen.“
Thomas Aigner: „Das klingt zwar im ersten Moment gut, im Grunde ist das aber Nonsens. Wie soll das geschafft werden? Wer soll die Wohnungen bauen? In den vergangenen Jahren wurden jährlich gerade mal etwa 300.000 Wohnungen fertiggestellt, obwohl die Zahl der Baugenehmigungen höher liegt. Seit Jahren haben wir einen wachsenden ‚Bauüberhang‘, weil Handwerker und Baufirmen überlastet sind. Die Corona-Krise hat die Bedingungen noch verschärft: Lieferengpässe, Materialmangel, fehlende Fachkräfte, das sind nicht gerade kleine Herausforderungen.
Erschwerend hinzu kommt die unterschiedliche finanzielle Lage der Länder, denn die sind für den Bau von Sozialwohnungen zuständig. Der Bund zahlt lediglich Zuschüsse. Die sollen zwar erhöht werden, doch nach Corona sind die Kassen strapaziert. Um diese hohen Neubau-Ziele zu realisieren, muss außerdem der Baugrund vorhanden sein, und der ist in vielen Städten mehr als knapp. Ich sehe daher nicht, dass sich dieses Vorhaben realisieren ließe.“
Eigenes Bau- und Wohnministerium
Die Ampel-Koalitionäre lagern den Bereich Bauen aus dem Innenministerium aus und schaffen ein eigenes Ministerium, das in den Händen der SPD liegt.
Thomas Aigner: „Wenn es wirklich ein Ministerium mit eigener Gestaltungsmöglichkeit wird, das Masterpläne für Großraumentwicklung durchsetzen kann und nicht nur Zahlen herausgibt bzw. Normen festlegt, ist das eine gute Sache. So bekommen die Themen Bauen und Wohnen einen ganz anderen politischen Stellenwert. Ich hätte es jedoch besser gefunden, das Ministerium mit dem Bereich Verkehr zusammenzulegen wie hier in Bayern. Das gehört für mich zusammen und zwar über Stadtgrenzen hinweg im Sinne einer Metropolregion-Planung. Der Fokus darf nicht nur auf dem Bauen an sich liegen, sondern muss die Entwicklung der gesamten Infrastruktur von Regionen im Blick haben. Das muss die Zukunft sein, wenn wir eine nachhaltige Lösung für das Wohnraumproblem wollen!
Allerdings befürchte ich, dass das neue Bau- und Wohnministerium eben auch nur eine teure Institution werden wird, die den Wohnraummangel verwaltet und keine wegweisenden Entscheidungen trifft. Deshalb brauchen wir zunächst mutige Politiker, die Verantwortung übernehmen und auch mal unpopuläre Entscheidungen treffen. Eine Umverteilung von Zuständigkeiten alleine ändert nichts an den Problemen.“
Eigentumsförderung
Im Koalitionsvertrag heißt es: „Wir wollen mehr Menschen in Deutschland ermöglichen, im selbst genutzten Eigentum zu wohnen.“ Es soll eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer für die Länder geben und Schwellenhaushalte sollen über Bürgschaften gefördert werden.
Thomas Aigner: „Das ist ein richtiger Schritt, den man schon sehr viel früher hätte machen sollen. Wichtig ist natürlich eine sinnvolle Ausgestaltung, gerade beim Thema Grunderwerbsteuer. Im Wahlprogramm der FDP war die Rede davon, für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer von bis zu 500.000 Euro einführen zu wollen. Das wäre tatsächlich sehr wenig, wenn man bedenkt, was Wohnungen in Ballungsräumen kosten. Gerade dort ist allerdings der Wunsch, eine Immobilie zu erwerben, um sich von hohen Mieten unabhängig zu machen, besonders hoch. Deshalb darf es im Grunde überhaupt keine Deckelung geben, aber da werden die Länder nicht mitspielen – es geht hier um große Steuersummen. Alleine im Jahr 2020 betrugen die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer zusammengerechnet rund 16,06 Milliarden Euro!“
Mieterschutz
Der Koalitionsvertrag sieht einige Maßnahmen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter vor. So sollen z.B. die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert und die Kappungsgrenze auf elf Prozent in drei Jahren abgesenkt werden. Qualifizierte Mietspiegel werden für Gemeinden über 100.000 Einwohner verpflichtend. Zur Berechnung sollen die Mietverträge der letzten sieben Jahre herangezogen werden.
Thomas Aigner: „Innerhalb der Politik sieht man das Thema Wohnen hauptsächlich aus der Perspektive der Mieter. Zwar vertritt die FDP in der Ampel am ehesten die Sicht der Eigentümer und war deshalb ja auch strikt gegen eine Mietpreisbremse. In der Partnerschaft mit der SPD und den Grünen mussten die Liberalen hier erwartungsgemäß Zugeständnisse machen. Damit wurde leider eine echte Chance verpasst, sich von populistischen und zudem schädlichen Ideen zu befreien.
Die Verlängerung der geltenden, nachgewiesenermaßen unwirksamen Mieterschutzregelungen ist schon falsch; die zusätzliche Absenkung der Kappungsgrenze kommt einer zusätzlichen Mietpreisbremse gleich und der Berechnungszeitraum des Mietspiegels von sieben Jahren verringert ebenfalls die Mieterhöhungsspielräume. Das alles sind für Vermieter fatale Verschärfungen!
Man soll endlich aufhören, den Mietspiegel politisch zu instrumentalisieren und Vermieter, die etwas für ihre Altersvorsorge tun, derart zu belasten, dass sie in den Verkauf gezwungen werden oder die Bausubstanz quasi verfallen lassen müssen. Das ist eine sehr deutsche Eigenheit, den Immobilieneigentümer als Melkkuh zu sehen, denn der kann ja nicht weglaufen. Dahinter steht immer noch der Gedanke, dass der Vermieter der Profiteur des Immobilienbooms sei. Dass hier vielleicht Kredite getilgt und laufende Kosten getragen werden müssen, scheint keine Rolle zu spielen. Dabei wird sich der Kostendruck durch die Sanierungspläne noch verschärfen.“
Klimaschutz im Gebäudebereich
Die Ampel-Partner wollen Klimaschutz im Gebäudebereich voranbringen und sehen u.a. vor, die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu verschärfen: So schreibt die Regierung erstmals einen bestimmten Anteil an erneuerbaren Energien für neue Heizungen ab 2025 vor. Ab 2024 sollen auszutauschende Teile bei wesentlichen Erweiterungen, Aus- und Umbauten von Bestandsimmobilien dem Effizienzhaus-70-Standard entsprechen müssen. Neubau-Standards werden 2025 an den KfW-EH 40 angeglichen.
Thomas Aigner: „Solche Maßnahmen waren zu erwarten. Natürlich ist die Sanierung des Immobilienbestands ein wichtiger Faktor, um die Klimaziele zu erreichen. Das darf jedoch nicht komplett auf Kosten der Wirtschaftlichkeit gehen. Genau das aber sehe ich in den Koalitionsvereinbarungen. Hier wurden Überregulierungen beschlossen, die sowohl die Bau- als auch die Modernisierungskosten stark in die Höhe treiben werden.
Dabei hat die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) in einer Stellungnahme zum Thema ‚Bauwende‘ im Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen im März 2021 schon darauf hingewiesen, dass das Niedrigstenergie-Gebäude wirtschaftlich längst erreicht und eine weitere Verschärfung der energetischen Anforderungen für Wohnungsneubauten unter den aktuellen technischen Voraussetzungen weder unter Klimaschutz- noch unter Energieeinsparungs- oder gar Kostengesichtspunkten sinnvoll sei.
Gespannt bin ich zudem, wie die 65 Prozent an erneuerbaren Energien bei neuen Heizungen umgesetzt werden sollen. Warum gestaltet man die Zielerreichung hier nicht offener wie z.B. im Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG) in Baden-Württemberg? Hier kann man beliebige Technologien und Maßnahmen kombinieren, um entweder einen Anteil erneuerbare Energien einzusetzen oder stattdessen denselben Anteil an Energie einzusparen. Möglich ist auch eine Kombination aus beidem. Diese Flexibilität würde den unterschiedlichen Gegebenheiten Rechnung tragen und wäre meiner Ansicht nach deutlich einfacher umzusetzen. Alles in allem wurde hier vor allem der grünen Wählerschaft Rechnung getragen. Und die fragt offensichtlich nicht nach der Realisierbarkeit solcher Maßnahmen.“
Thomas Aigners Fazit
„So gut manches auf den ersten Moment klingt: Es wurden meines Erachtens falsche Rahmenbedingungen gesetzt. Natürlich ist es wünschenswert, wenn jährlich derart viele Wohnungen entstehen und Planungs- und Genehmigungsverfahren vereinfacht werden – ich glaube daran noch nicht. Die Erfahrung zeigt, dass viele Maßnahmen am Ende auch am Willen der Bürger scheitern. Ich nehme hier einen grundsätzlichen Veränderungsunwillen wahr, gerade beim Thema Bauen bzw. Nachverdichtung. Man darf nicht unterschätzen, dass sich die Welt derzeit grundsätzlich wandelt und den Menschen viel abverlangt. Da können Widerstände sozusagen ‚im Kleinen‘, also im eigenen Umfeld, sogar noch wachsen.
Es gibt in dem Koalitionsvertrag beim Thema Bauen und Wohnen aber auch begrüßenswerte Aspekte wie z.B. die Erhöhung der linearen Abschreibung von zwei auf drei Prozent, die Förderung zum Eigenheimerwerb, das eigene Bauministerium oder das Vorhaben, die Baukosten durch serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung zu senken. Der große Wurf ist das Ganze dennoch nicht – vieles ist einfach zu unrealistisch.“
(Immobilienexperte Thomas Aigner über die im Koalitionsvertrag vereinbarte Wohnbaupolitik)
Geplante Bauoffensive
Im Koalitionsvertrag heißt es: „Unser Ziel ist der Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen.“
Thomas Aigner: „Das klingt zwar im ersten Moment gut, im Grunde ist das aber Nonsens. Wie soll das geschafft werden? Wer soll die Wohnungen bauen? In den vergangenen Jahren wurden jährlich gerade mal etwa 300.000 Wohnungen fertiggestellt, obwohl die Zahl der Baugenehmigungen höher liegt. Seit Jahren haben wir einen wachsenden ‚Bauüberhang‘, weil Handwerker und Baufirmen überlastet sind. Die Corona-Krise hat die Bedingungen noch verschärft: Lieferengpässe, Materialmangel, fehlende Fachkräfte, das sind nicht gerade kleine Herausforderungen.
Erschwerend hinzu kommt die unterschiedliche finanzielle Lage der Länder, denn die sind für den Bau von Sozialwohnungen zuständig. Der Bund zahlt lediglich Zuschüsse. Die sollen zwar erhöht werden, doch nach Corona sind die Kassen strapaziert. Um diese hohen Neubau-Ziele zu realisieren, muss außerdem der Baugrund vorhanden sein, und der ist in vielen Städten mehr als knapp. Ich sehe daher nicht, dass sich dieses Vorhaben realisieren ließe.“
Eigenes Bau- und Wohnministerium
Die Ampel-Koalitionäre lagern den Bereich Bauen aus dem Innenministerium aus und schaffen ein eigenes Ministerium, das in den Händen der SPD liegt.
Thomas Aigner: „Wenn es wirklich ein Ministerium mit eigener Gestaltungsmöglichkeit wird, das Masterpläne für Großraumentwicklung durchsetzen kann und nicht nur Zahlen herausgibt bzw. Normen festlegt, ist das eine gute Sache. So bekommen die Themen Bauen und Wohnen einen ganz anderen politischen Stellenwert. Ich hätte es jedoch besser gefunden, das Ministerium mit dem Bereich Verkehr zusammenzulegen wie hier in Bayern. Das gehört für mich zusammen und zwar über Stadtgrenzen hinweg im Sinne einer Metropolregion-Planung. Der Fokus darf nicht nur auf dem Bauen an sich liegen, sondern muss die Entwicklung der gesamten Infrastruktur von Regionen im Blick haben. Das muss die Zukunft sein, wenn wir eine nachhaltige Lösung für das Wohnraumproblem wollen!
Allerdings befürchte ich, dass das neue Bau- und Wohnministerium eben auch nur eine teure Institution werden wird, die den Wohnraummangel verwaltet und keine wegweisenden Entscheidungen trifft. Deshalb brauchen wir zunächst mutige Politiker, die Verantwortung übernehmen und auch mal unpopuläre Entscheidungen treffen. Eine Umverteilung von Zuständigkeiten alleine ändert nichts an den Problemen.“
Eigentumsförderung
Im Koalitionsvertrag heißt es: „Wir wollen mehr Menschen in Deutschland ermöglichen, im selbst genutzten Eigentum zu wohnen.“ Es soll eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer für die Länder geben und Schwellenhaushalte sollen über Bürgschaften gefördert werden.
Thomas Aigner: „Das ist ein richtiger Schritt, den man schon sehr viel früher hätte machen sollen. Wichtig ist natürlich eine sinnvolle Ausgestaltung, gerade beim Thema Grunderwerbsteuer. Im Wahlprogramm der FDP war die Rede davon, für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer von bis zu 500.000 Euro einführen zu wollen. Das wäre tatsächlich sehr wenig, wenn man bedenkt, was Wohnungen in Ballungsräumen kosten. Gerade dort ist allerdings der Wunsch, eine Immobilie zu erwerben, um sich von hohen Mieten unabhängig zu machen, besonders hoch. Deshalb darf es im Grunde überhaupt keine Deckelung geben, aber da werden die Länder nicht mitspielen – es geht hier um große Steuersummen. Alleine im Jahr 2020 betrugen die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer zusammengerechnet rund 16,06 Milliarden Euro!“
Mieterschutz
Der Koalitionsvertrag sieht einige Maßnahmen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter vor. So sollen z.B. die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert und die Kappungsgrenze auf elf Prozent in drei Jahren abgesenkt werden. Qualifizierte Mietspiegel werden für Gemeinden über 100.000 Einwohner verpflichtend. Zur Berechnung sollen die Mietverträge der letzten sieben Jahre herangezogen werden.
Thomas Aigner: „Innerhalb der Politik sieht man das Thema Wohnen hauptsächlich aus der Perspektive der Mieter. Zwar vertritt die FDP in der Ampel am ehesten die Sicht der Eigentümer und war deshalb ja auch strikt gegen eine Mietpreisbremse. In der Partnerschaft mit der SPD und den Grünen mussten die Liberalen hier erwartungsgemäß Zugeständnisse machen. Damit wurde leider eine echte Chance verpasst, sich von populistischen und zudem schädlichen Ideen zu befreien.
Die Verlängerung der geltenden, nachgewiesenermaßen unwirksamen Mieterschutzregelungen ist schon falsch; die zusätzliche Absenkung der Kappungsgrenze kommt einer zusätzlichen Mietpreisbremse gleich und der Berechnungszeitraum des Mietspiegels von sieben Jahren verringert ebenfalls die Mieterhöhungsspielräume. Das alles sind für Vermieter fatale Verschärfungen!
Man soll endlich aufhören, den Mietspiegel politisch zu instrumentalisieren und Vermieter, die etwas für ihre Altersvorsorge tun, derart zu belasten, dass sie in den Verkauf gezwungen werden oder die Bausubstanz quasi verfallen lassen müssen. Das ist eine sehr deutsche Eigenheit, den Immobilieneigentümer als Melkkuh zu sehen, denn der kann ja nicht weglaufen. Dahinter steht immer noch der Gedanke, dass der Vermieter der Profiteur des Immobilienbooms sei. Dass hier vielleicht Kredite getilgt und laufende Kosten getragen werden müssen, scheint keine Rolle zu spielen. Dabei wird sich der Kostendruck durch die Sanierungspläne noch verschärfen.“
Klimaschutz im Gebäudebereich
Die Ampel-Partner wollen Klimaschutz im Gebäudebereich voranbringen und sehen u.a. vor, die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu verschärfen: So schreibt die Regierung erstmals einen bestimmten Anteil an erneuerbaren Energien für neue Heizungen ab 2025 vor. Ab 2024 sollen auszutauschende Teile bei wesentlichen Erweiterungen, Aus- und Umbauten von Bestandsimmobilien dem Effizienzhaus-70-Standard entsprechen müssen. Neubau-Standards werden 2025 an den KfW-EH 40 angeglichen.
Thomas Aigner: „Solche Maßnahmen waren zu erwarten. Natürlich ist die Sanierung des Immobilienbestands ein wichtiger Faktor, um die Klimaziele zu erreichen. Das darf jedoch nicht komplett auf Kosten der Wirtschaftlichkeit gehen. Genau das aber sehe ich in den Koalitionsvereinbarungen. Hier wurden Überregulierungen beschlossen, die sowohl die Bau- als auch die Modernisierungskosten stark in die Höhe treiben werden.
Dabei hat die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) in einer Stellungnahme zum Thema ‚Bauwende‘ im Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen im März 2021 schon darauf hingewiesen, dass das Niedrigstenergie-Gebäude wirtschaftlich längst erreicht und eine weitere Verschärfung der energetischen Anforderungen für Wohnungsneubauten unter den aktuellen technischen Voraussetzungen weder unter Klimaschutz- noch unter Energieeinsparungs- oder gar Kostengesichtspunkten sinnvoll sei.
Gespannt bin ich zudem, wie die 65 Prozent an erneuerbaren Energien bei neuen Heizungen umgesetzt werden sollen. Warum gestaltet man die Zielerreichung hier nicht offener wie z.B. im Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG) in Baden-Württemberg? Hier kann man beliebige Technologien und Maßnahmen kombinieren, um entweder einen Anteil erneuerbare Energien einzusetzen oder stattdessen denselben Anteil an Energie einzusparen. Möglich ist auch eine Kombination aus beidem. Diese Flexibilität würde den unterschiedlichen Gegebenheiten Rechnung tragen und wäre meiner Ansicht nach deutlich einfacher umzusetzen. Alles in allem wurde hier vor allem der grünen Wählerschaft Rechnung getragen. Und die fragt offensichtlich nicht nach der Realisierbarkeit solcher Maßnahmen.“
Thomas Aigners Fazit
„So gut manches auf den ersten Moment klingt: Es wurden meines Erachtens falsche Rahmenbedingungen gesetzt. Natürlich ist es wünschenswert, wenn jährlich derart viele Wohnungen entstehen und Planungs- und Genehmigungsverfahren vereinfacht werden – ich glaube daran noch nicht. Die Erfahrung zeigt, dass viele Maßnahmen am Ende auch am Willen der Bürger scheitern. Ich nehme hier einen grundsätzlichen Veränderungsunwillen wahr, gerade beim Thema Bauen bzw. Nachverdichtung. Man darf nicht unterschätzen, dass sich die Welt derzeit grundsätzlich wandelt und den Menschen viel abverlangt. Da können Widerstände sozusagen ‚im Kleinen‘, also im eigenen Umfeld, sogar noch wachsen.
Es gibt in dem Koalitionsvertrag beim Thema Bauen und Wohnen aber auch begrüßenswerte Aspekte wie z.B. die Erhöhung der linearen Abschreibung von zwei auf drei Prozent, die Förderung zum Eigenheimerwerb, das eigene Bauministerium oder das Vorhaben, die Baukosten durch serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung zu senken. Der große Wurf ist das Ganze dennoch nicht – vieles ist einfach zu unrealistisch.“
(Immobilienexperte Thomas Aigner über die im Koalitionsvertrag vereinbarte Wohnbaupolitik)
