03.01.2022 Anziehende Dynamik am Büromarkt Düsseldorf
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf (inkl. Neuss, Ratingen, Erkrath etc.) im Gesamtjahr 2021 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 324.500 m². Gegenüber dem Vorjahr 2020 (284.000 m²) bedeutet dies eine Steigerung um 14 %. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Ø 2011-2020: 387.000 m²) sind es 16 % weniger. Von den rd. 324.500 m² entfallen rd. 280.200 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet und knapp 44.300 m² auf das Umland.
Am Ende des zweiten Coronajahres werden die Anzeichen für eine Erholung am Düsseldorfer Büromarkt deutlicher. Nach einem schwachen ersten Halbjahr 2021 mit insgesamt 112.500 m² für die Region Düsseldorf (Stadtgebiet: 96.000. m²; Umland: rd. 16.500 m²) zog das dritte Quartal kräftig an und erreichte mit rd. 105.200 m² (Stadtgebiet: 91.000. m²; Umland: rd. 14.200 m²) nahezu das Umsatzniveau des gesamten ersten Halbjahres 2021. Das Vorjahresquartal (3. Quartal 2020: rd. 58.000 m²) wurde sogar um rd. 81 % übertroffen.
Auch das vierte Quartal konnte dieses Niveau halten und sogar noch leicht übertreffen. Mit rd. 106.800 m² (Stadtgebiet: 93.200 m²; Umland: 13.600 m²) konnte das beste Quartalsergebnis des Jahres 2021 erzielt werden. Das Vorjahresquartal (4. Quartal 2020: rd. 42.800 m²) wurde um bemerkenswerte 150 % überboten. Das Vorkrisenniveau konnte bisher zwar noch nicht erreicht werden (Q4 2019: 130.000 m²), doch der Bürovermietungsmarkt in Düsseldorf gewinnt nach den schwachen Corona-Quartalen (Q2 2020 – Q2 2021) wieder an Fahrt.
Für das Gesamtjahr 2021 wurde von Aengevelt Research aufgrund der Pandemie zum Ende des 1. Halbjahres zunächst ein Büroflächenumsatz um 275.000 m² prognostiziert. Dies wären 47 % weniger als im Rekord-Vorjahr 2019 gewesen und läge rd. 29 % unter dem Dekadenmittel. Diese Prognose wurde indessen um knapp 50.000 m² übertroffen.
Dazu Matthias Brinkmann, Senior Analyst von Aengevelt Research: „Besonders die ersten beiden Quartale 2021 waren von einer schwachen Umsatzdynamik geprägt. Das erste Halbjahr wies kaum großflächige Abschlüsse jenseits der 1.000 m²-Marke auf. Großabschlüsse über 5.000 m² konnten in der ersten Jahreshälfte überhaupt nicht erzielt werden. Umso mehr freut uns die positive Entwicklung im zweiten Halbjahr. Die Vermietungsleistung zog sowohl im dritten als auch im vierten Quartal deutlich an. Die (zeitlichen) Rückstellungen von Expansions-Plänen und die pandemiebedingte Unsicherheit der Mieter reduzierten sich im Jahresverlauf merklich. Entsprechend wurden in den beiden Quartalen Q3 und Q4 2021 auch wieder Mietverträge über 5.000 m² kontrahiert, einige überschritten dabei sogar die 10.000 m²-Marke. Mit über 25.000 m² ist die Anmietung der AOK (Eigennutzer) im TONIQ II einer der prägnantesten Deals des Jahres.“
Die letzten beiden Quartale 2021 haben gezeigt, dass der Düsseldorfer Büromarkt auch während der immer noch vorherrschenden Pandemie solide Flächenumsätze erzielen kann. Entsprechend erwartet Aengevelt Research ungeachtet weiterer möglicher zukünftiger Einschränkungen im Zuge der Pandemie für 2022 einen anziehenden Büroflächenumsatz um 370.000 m², der über dem Niveau von 2020 und 2021 liegt und sich weiter an das Dekadenmittel annähert.
Leichter Anstieg der Angebotsreserve
2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) deutlich um 110.000 m² von 730.000 m² auf 620.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank von 7,8% auf 6,6 %. Aufgrund des noch starken ersten Quartals 2020 (121.000 m²) konnte ein weiterer Abbau der Angebotsreserve beobachtet werden. Ende des vergangenen Jahres pendelte sich die Angebotsreserve bei rd. 600.000 m² ein, so dass sich die Leerstandsquote nochmals auf 6,4 % verringerte.
Im 1. Halbjahr 2021 stieg die Angebotsreserve bis Ende Juni moderat von 600.000 m² auf rd. 630.000 m² an. Dieser Trend setzte sich auch im dritten und vierten Quartal 2021 fort: Die Angebotsreserve erhöhte sich erneut geringfügig auf 650.000 m² in Q3 und stellt sich zum Ende des Jahres 2021 auf rd. 670.000 m².
Entsprechend stieg die Leerstandsquote von 6,4 % auf rd. 7,2 % bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 9,3 Mio. m² in der Region Düsseldorf (Stadtgebiet:7,6 Mio. m²; Umland: rd. 1,7 Mio. m²).
Für das Jahr 2022 prognostiziert Aengevelt Research dann wieder eine moderate Reduzierung der Angebotsreserve auf rd. 650.000 m².
Weiterhin moderate Büroflächenfertigstellung
2021 wurden insgesamt knapp 98.500 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Dieser Wert übertrifft das Vorjahresniveau (2020: rd. 90.000 m²; 2019: rd. 88.000 m²) geringfügig und liegt 17 % über dem 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: rd. 84.000 m² p.a.).
Aufgrund der in Summe weiterhin moderaten Fertigstellungsvolumina zeichnet sich laut Matthias Brinkmann indessen zumindest mittelfristig keine deutliche quantitative und insbesondere qualitative Erhöhung des Büroflächenangebots in Düsseldorf ab. Damit bestehe weiterhin ein Mangel an modernen, nachfragegerechten und unter ESG-Kriterien nachhaltigen Büroflächen.
Stabiles Mietpreisniveau mit Steigerungstendenzen in der Spitze.
Die gewichtete Spitzenmiete in Düsseldorf stellt sich Ende 2021 konstant auf EUR 28,50/m² (Q1-Q3 2021: EUR 28,50/m²; 2020: EUR 28,50/m²).
Die mittlere Miete in Citylagen verbleibt ebenfalls auf einem konstanten Mietniveau von EUR 21,90/m².
„Zwar belastet die COVID-19-Krise noch immer den Büromarkt. Allerdings ist ein erhöhtes Marktgeschehen zu erkennen. Aufgrund der anziehenden Dynamik und der geringen Verfügbarkeit markt- und nachfragegerechter Büroflächen ist indessen kein nennenswerter Rückgang des Mietpreisniveaus zu erwarten. Vielmehr erwarten wir bis Ende 2022 sogar eine leichte Erhöhung der Spitzenmiete auf EUR 29,00/m²“, so Matthias Brinkmann.
Am Ende des zweiten Coronajahres werden die Anzeichen für eine Erholung am Düsseldorfer Büromarkt deutlicher. Nach einem schwachen ersten Halbjahr 2021 mit insgesamt 112.500 m² für die Region Düsseldorf (Stadtgebiet: 96.000. m²; Umland: rd. 16.500 m²) zog das dritte Quartal kräftig an und erreichte mit rd. 105.200 m² (Stadtgebiet: 91.000. m²; Umland: rd. 14.200 m²) nahezu das Umsatzniveau des gesamten ersten Halbjahres 2021. Das Vorjahresquartal (3. Quartal 2020: rd. 58.000 m²) wurde sogar um rd. 81 % übertroffen.
Auch das vierte Quartal konnte dieses Niveau halten und sogar noch leicht übertreffen. Mit rd. 106.800 m² (Stadtgebiet: 93.200 m²; Umland: 13.600 m²) konnte das beste Quartalsergebnis des Jahres 2021 erzielt werden. Das Vorjahresquartal (4. Quartal 2020: rd. 42.800 m²) wurde um bemerkenswerte 150 % überboten. Das Vorkrisenniveau konnte bisher zwar noch nicht erreicht werden (Q4 2019: 130.000 m²), doch der Bürovermietungsmarkt in Düsseldorf gewinnt nach den schwachen Corona-Quartalen (Q2 2020 – Q2 2021) wieder an Fahrt.
Für das Gesamtjahr 2021 wurde von Aengevelt Research aufgrund der Pandemie zum Ende des 1. Halbjahres zunächst ein Büroflächenumsatz um 275.000 m² prognostiziert. Dies wären 47 % weniger als im Rekord-Vorjahr 2019 gewesen und läge rd. 29 % unter dem Dekadenmittel. Diese Prognose wurde indessen um knapp 50.000 m² übertroffen.
Dazu Matthias Brinkmann, Senior Analyst von Aengevelt Research: „Besonders die ersten beiden Quartale 2021 waren von einer schwachen Umsatzdynamik geprägt. Das erste Halbjahr wies kaum großflächige Abschlüsse jenseits der 1.000 m²-Marke auf. Großabschlüsse über 5.000 m² konnten in der ersten Jahreshälfte überhaupt nicht erzielt werden. Umso mehr freut uns die positive Entwicklung im zweiten Halbjahr. Die Vermietungsleistung zog sowohl im dritten als auch im vierten Quartal deutlich an. Die (zeitlichen) Rückstellungen von Expansions-Plänen und die pandemiebedingte Unsicherheit der Mieter reduzierten sich im Jahresverlauf merklich. Entsprechend wurden in den beiden Quartalen Q3 und Q4 2021 auch wieder Mietverträge über 5.000 m² kontrahiert, einige überschritten dabei sogar die 10.000 m²-Marke. Mit über 25.000 m² ist die Anmietung der AOK (Eigennutzer) im TONIQ II einer der prägnantesten Deals des Jahres.“
Die letzten beiden Quartale 2021 haben gezeigt, dass der Düsseldorfer Büromarkt auch während der immer noch vorherrschenden Pandemie solide Flächenumsätze erzielen kann. Entsprechend erwartet Aengevelt Research ungeachtet weiterer möglicher zukünftiger Einschränkungen im Zuge der Pandemie für 2022 einen anziehenden Büroflächenumsatz um 370.000 m², der über dem Niveau von 2020 und 2021 liegt und sich weiter an das Dekadenmittel annähert.
Leichter Anstieg der Angebotsreserve
2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) deutlich um 110.000 m² von 730.000 m² auf 620.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank von 7,8% auf 6,6 %. Aufgrund des noch starken ersten Quartals 2020 (121.000 m²) konnte ein weiterer Abbau der Angebotsreserve beobachtet werden. Ende des vergangenen Jahres pendelte sich die Angebotsreserve bei rd. 600.000 m² ein, so dass sich die Leerstandsquote nochmals auf 6,4 % verringerte.
Im 1. Halbjahr 2021 stieg die Angebotsreserve bis Ende Juni moderat von 600.000 m² auf rd. 630.000 m² an. Dieser Trend setzte sich auch im dritten und vierten Quartal 2021 fort: Die Angebotsreserve erhöhte sich erneut geringfügig auf 650.000 m² in Q3 und stellt sich zum Ende des Jahres 2021 auf rd. 670.000 m².
Entsprechend stieg die Leerstandsquote von 6,4 % auf rd. 7,2 % bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 9,3 Mio. m² in der Region Düsseldorf (Stadtgebiet:7,6 Mio. m²; Umland: rd. 1,7 Mio. m²).
Für das Jahr 2022 prognostiziert Aengevelt Research dann wieder eine moderate Reduzierung der Angebotsreserve auf rd. 650.000 m².
Weiterhin moderate Büroflächenfertigstellung
2021 wurden insgesamt knapp 98.500 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Dieser Wert übertrifft das Vorjahresniveau (2020: rd. 90.000 m²; 2019: rd. 88.000 m²) geringfügig und liegt 17 % über dem 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: rd. 84.000 m² p.a.).
Aufgrund der in Summe weiterhin moderaten Fertigstellungsvolumina zeichnet sich laut Matthias Brinkmann indessen zumindest mittelfristig keine deutliche quantitative und insbesondere qualitative Erhöhung des Büroflächenangebots in Düsseldorf ab. Damit bestehe weiterhin ein Mangel an modernen, nachfragegerechten und unter ESG-Kriterien nachhaltigen Büroflächen.
Stabiles Mietpreisniveau mit Steigerungstendenzen in der Spitze.
Die gewichtete Spitzenmiete in Düsseldorf stellt sich Ende 2021 konstant auf EUR 28,50/m² (Q1-Q3 2021: EUR 28,50/m²; 2020: EUR 28,50/m²).
Die mittlere Miete in Citylagen verbleibt ebenfalls auf einem konstanten Mietniveau von EUR 21,90/m².
„Zwar belastet die COVID-19-Krise noch immer den Büromarkt. Allerdings ist ein erhöhtes Marktgeschehen zu erkennen. Aufgrund der anziehenden Dynamik und der geringen Verfügbarkeit markt- und nachfragegerechter Büroflächen ist indessen kein nennenswerter Rückgang des Mietpreisniveaus zu erwarten. Vielmehr erwarten wir bis Ende 2022 sogar eine leichte Erhöhung der Spitzenmiete auf EUR 29,00/m²“, so Matthias Brinkmann.
