03.01.2022 Hamburger Investmentmarkt: Angebot kann Nachfrage nicht decken
Zeigte sich der Hamburger Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien 2020 noch unbeeindruckt von der Corona-Pandemie, fällt die Marktdynamik zum Jahresende 2021 deutlich schwächer aus. Das Transaktionsvolumen (TAV) blieb mit rund 3,2 Mrd. € um 40 % unter dem Vorjahreswert (rund 5,37 Mrd. €). Nach einer schwachen 1. Jahreshälfte belebte sich der Markt im 3. Quartal zwar wieder und schloss mit einem traditionell starken 4. Quartal ab. Mit rund 1,1 Mrd. € TAV war dieses im historischen Vergleich jedoch das schwächste 4. Quartal seit 2015. Auch das Gesamt-TAV für 2021 blieb unter dem Zehn-Jahres-Mittel von 3,8 Mrd. €.
„Die Einschränkungen durch den Lockdown und die politischen Maßnahmen zu Jahresbeginn führten zu spürbarer Zurückhaltung auf Verkäuferseite. Dadurch sind momentan kaum Produkte am Markt“, erläutert Sandra Ludwig, Geschäftsführerin von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Aufgrund des Produktmangels und des wieder erstarkten Büromarkts setzen Investoren mittlerweile neben Core-Produkten auch wieder auf Value-Add-Immobilien, in denen sich u. a. New Work-Konzepte realisieren lassen“, so Ludwig. Für 2022 rechnet Grossmann & Berger mit einer insgesamt soliden Marktentwicklung, wenngleich der Jahresauftakt schwach ausfallen dürfte, da kaum Überläufer wie noch A nfang 2021 vorhanden sind.
Markt im Detail:
• Im Gesamtjahr 2021 entfielen lediglich sieben Transaktionen auf die Größenklasse über 100 Mio. €. Dies ist weniger als die Hälfte als 2020 (15).
• Das Interesse der Investoren an Büroimmobilien hat weiter zugenommen und bescherte dieser Assetklasse zum Jahresende 2021 einen Anteil von 66 % (2020: 53 %). Auch Logistikimmobilien waren 2021 mit einem Anteil von 14 % deutlich gefragter als im Gesamtjahr 2020 (2 %).
• Mit 22 Transaktionen und einem Anteil von 24 % am TAV setzte sich der Teilmarkt Hamburg Ost vor den Teilmärkten City (17 %) und St. Georg (12 %) an die Spitze.
• Der Anteil an Portfoliotransaktionen sank um über 50 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 13 %.
• Zum Jahresende 2021 verdrängten Offene Immobilienpublikumsfonds (27 %) Projektentwickler als stärkste Käufergruppe, die mit 19 % auf dem dritten Rang landeten. Zweitstärkste Käufergruppe waren Fondsmanager (22 %). Als stärkste Verkäufergruppen gingen Corporates/Eigennutzer (21 %) und Fondsmanager (20 %) hervor.
• Während der Anteil internationaler Käufer mit 24 % auch zum Ende des 4. Quartals 2021 unter Vorjahresniveau (38 %) blieb, zeigte sich der Anteil internationaler Verkäufer mit ebenfalls 24 % stabil.
• Wenngleich sich die Spitzenrenditen aktuell auf niedrigem Niveau einpendeln, sind sie im Vergleich zum Vorjahr größtenteils weiter gesunken. So nahm die Spitzenrendite für Büroimmobilien um 0,20 %-Punkte auf 2,60 % ab, jene für Industrie- und Logistikimmobilien schrumpfte um 0,50 %-Punkte auf 3,50 %. Unverändert blieb die Spitzenrendite für Geschäftshäuser mit 2,70 %.
„Die Einschränkungen durch den Lockdown und die politischen Maßnahmen zu Jahresbeginn führten zu spürbarer Zurückhaltung auf Verkäuferseite. Dadurch sind momentan kaum Produkte am Markt“, erläutert Sandra Ludwig, Geschäftsführerin von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Aufgrund des Produktmangels und des wieder erstarkten Büromarkts setzen Investoren mittlerweile neben Core-Produkten auch wieder auf Value-Add-Immobilien, in denen sich u. a. New Work-Konzepte realisieren lassen“, so Ludwig. Für 2022 rechnet Grossmann & Berger mit einer insgesamt soliden Marktentwicklung, wenngleich der Jahresauftakt schwach ausfallen dürfte, da kaum Überläufer wie noch A nfang 2021 vorhanden sind.
Markt im Detail:
• Im Gesamtjahr 2021 entfielen lediglich sieben Transaktionen auf die Größenklasse über 100 Mio. €. Dies ist weniger als die Hälfte als 2020 (15).
• Das Interesse der Investoren an Büroimmobilien hat weiter zugenommen und bescherte dieser Assetklasse zum Jahresende 2021 einen Anteil von 66 % (2020: 53 %). Auch Logistikimmobilien waren 2021 mit einem Anteil von 14 % deutlich gefragter als im Gesamtjahr 2020 (2 %).
• Mit 22 Transaktionen und einem Anteil von 24 % am TAV setzte sich der Teilmarkt Hamburg Ost vor den Teilmärkten City (17 %) und St. Georg (12 %) an die Spitze.
• Der Anteil an Portfoliotransaktionen sank um über 50 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 13 %.
• Zum Jahresende 2021 verdrängten Offene Immobilienpublikumsfonds (27 %) Projektentwickler als stärkste Käufergruppe, die mit 19 % auf dem dritten Rang landeten. Zweitstärkste Käufergruppe waren Fondsmanager (22 %). Als stärkste Verkäufergruppen gingen Corporates/Eigennutzer (21 %) und Fondsmanager (20 %) hervor.
• Während der Anteil internationaler Käufer mit 24 % auch zum Ende des 4. Quartals 2021 unter Vorjahresniveau (38 %) blieb, zeigte sich der Anteil internationaler Verkäufer mit ebenfalls 24 % stabil.
• Wenngleich sich die Spitzenrenditen aktuell auf niedrigem Niveau einpendeln, sind sie im Vergleich zum Vorjahr größtenteils weiter gesunken. So nahm die Spitzenrendite für Büroimmobilien um 0,20 %-Punkte auf 2,60 % ab, jene für Industrie- und Logistikimmobilien schrumpfte um 0,50 %-Punkte auf 3,50 %. Unverändert blieb die Spitzenrendite für Geschäftshäuser mit 2,70 %.
