News RSS-Feed

11.01.2022 Wirtschaftsmetropole Berlin bei Investoren und Nutzern hoch im Kurs

Das Geschäft in Berlin läuft auf Hochtouren: Während auf dem Bürovermietungsmarkt das Jahr mit dem umsatzstärksten Schlussquartal seit über zehn Jahren abgeschlossen wurde, haben die Anleger am Gewerbeinvestmentmarkt viel Geld in die Hand genommen.

Die Keyfacts in Kürze:

· 311.500 m² Flächenumsatz in Q4-2021 bedeutet das stärkste Schlussquartal seit 2010
· Projektentwicklungen entlasten Leerstandsrate, bei dennoch steigenden Mieten
· Mit knapp 10 Mrd. Euro Transaktionsvolumen wurde das höchste Ergebnis nach 2019 erzielt
· Sinkende Renditen lassen Investoren auf das Non-Core Segment blicken

Büromarkt: Mit Vollgas in den Jahreswechsel

Mit einer gelungenen Jahresendrally schloss der Berliner Bürovermietungsmarkt das Jahr 2021 ab. Im vierten Quartal wurden rund 311.500 m² Fläche neu vermietet, es ist somit das umsatzstärkste Schlussquartal seit 2010. Dies sorgte letztlich für ein gutes Gesamtergebnis: Insgesamt konnten in den vergangenen zwölf Monaten knapp 886.800 m² Bürofläche in der Hauptstadt umgesetzt und das Vorjahresergebnis um 10,2 % übertroffen werden. Insbesondere große Flächen ab 10.000 m² wurden 2021 wieder häufiger nachgefragt. Insgesamt 15 Mietvertragsabschlüsse gab es in diesem Segment zu verzeichnen. Zum Vergleich: 2020 wurden 11 Verträge dieser Größe abgeschlossen.

„Zuletzt zeigte sich am Markt, dass bei vielen Unternehmen die Zuversicht zurückkehrt und sie wieder vermehrt Büroflächen anmieten. Zwar ist weiterhin unklar, wie sich Remote Working zukünftig auf die Büroflächenbelegung auswirken wird, jedoch steigt die Gewissheit bei den Nutzern, dass das Büro nicht ausstirbt – wenn auch dessen Funktion sich in Zukunft verändern könnte“, sagt Jan-Niklas Rotberg, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Berlin, und ergänzt: „Entsprechend planen die Unternehmen bei ihren Anmietungsentscheidungen mit unterschiedlichsten Szenarien. So wird beispielsweise immer häufiger die Integration von Desk Sharing Konzepten geprüft – und dort wo es sich bereits anbietet, auch umgesetzt.“

Die zunehmende Flächennachfrage sowie die wachsende Beliebtheit der Hauptstadt als Wirtschaftsstandort drückt sich auch in der Spitzenmiete aus. So ist diese gegenüber dem Vorjahr um 4,8 % auf 43,70 Euro / m² gestiegen (+9,3 % ggü. Q3-2021). Die Medianmiete* blieb stabil bei 25,00 Euro / m² (+0,8 % ggü. Q3-2021). „Aufgrund der zahlreichen Start-ups, Grown-ups und Tech-Companies, die sich in den letzten Jahren hier gegründet bzw. niedergelassen haben, könnte sich der Wirtschaftsstandort Berlin langfristig überdurchschnittlich entwickeln. Hinsichtlich ihres dynamischen Wachstums mieten diese Unternehmen häufig mehr Flächen an, als sie aktuell benötigen, mit dem Ziel langfristig ihren Standort zu sichern. Insbesondere für Flächen in attraktiven Lagen sind sie auch bereit, einen höheren Mietpreis zu bezahlen“, erklärt Rotberg.

Trotz der wieder anziehenden Büromarktaktivität ist die Leerstandsrate gegenüber dem Vorquartal um 20 Basispunkte auf 2,5 % gestiegen. Dies lag insbesondere an dem hohen Projektfertigstellungsvolumen: 2021 wurden in Berlin 626.800 m² Bürofläche fertiggestellt – im Durchschnitt der letzten zehn Jahre waren es 259.200 m². In den kommenden zwei Jahren werden weitere rund 1,8 Mio. m² auf den Markt kommen, wovon bereits rund 40 % vermietet sind. „Aktuell gehen wir angesichts der gut gefüllten Projektentwicklungspipeline davon aus, dass die Leerstandsrate bis Ende 2022 moderat auf 3,0 % steigen wird. Für die Erholung des Berliner Büromarkts wird das aber eher förderlich sein. Je nachdem wie dynamisch sich die Wirtschaft entwickelt, könnte der Flächenumsatz sogar wieder an das Niveau von 2019 heranrücken. Für die Spitzenmiete erwarten wir einen leichten Anstieg auf ca. 44,00 Euro / m²“, sagt J. Philipe Fischer, Director und Head of Berlin Office bei Savills.

Investmentmarkt: Geld spielt keine Rolle, solange die Lage stimmt

Auch der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt konnte das Jahr 2021 mit einem erfreulichen Ergebnis abschließen. Mit einem Transaktionsvolumen von fast 10 Mrd. Euro wurde das zweitbeste Resultat aller Zeiten in Berlin erzielt. Lediglich das Rekordjahr 2019 schloss mit 12,4 Mrd. Euro noch besser ab.

Dabei verteilt sich die hohe Gesamtsumme auf lediglich 98 Einzel- und 15 Portfoliotransaktionen, mit mindestens einem Objekt in Berlin. Lediglich 2020 war die Anzahl an Deals noch geringer. Der Verkauf der Anteile von Vivion Investment an der Projektentwicklung Fürst am Kurfürstendamm war der größte Deal des vergangenen Jahres. Das vierte Quartal 2021 war geprägt von mehreren Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, die sich insgesamt auf über 2,1 Mrd. Euro summierten.

„Der Kapitalfluss in Berlin ist ungebrochen hoch. Investoren sehen insbesondere in den zentralen Teilmärkten das Leerstandsrisiko weiterhin als Chance und zahlen die hier aufgerufenen Preise bereitwillig“, sagt Fischer und ergänzt: „Lediglich in dezentralen Teilmärkten und Randlagen werden ungenutzte Flächen noch als Risiko wahrgenommen. Hier müssen Eigentümer potenziell mit Abschlägen rechnen.“ Gleichzeitig führt der stetige Kapitalfluss in die Hauptstadt zu fallenden Renditen. In den letzten zwölf Monaten sind diese von 2,7 % auf 2,4 % gesunken. Auch für das Jahr 2022 rechnet Savills mit einer Fortführung dieser Entwicklung, da Investierende infolge der Niedrigzinsen weiterhin unter hohem Anlagedruck stehen.

In Berlin trifft in der Folge eine niedrige Spitzenrendite auf eine im europäischen Vergleich weiterhin niedrige Spitzenmiete. „Insbesondere aufgrund des regen Interesses seitens der Unternehmen am Wirtschaftsstandort Berlin, bietet der Markt trotz der niedrigen Spitzenrenditen weithin Spielraum für attraktive Wertsteigerungen. Für das kommende Jahr erwarten wir daher, dass die Anleger wieder mutiger agieren und auch Non-Core Optionen vermehrt prüfen. Das gilt insbesondere für Entwicklungsgrundstücke und Umnutzungen von Bestandsimmobilien. Gerade bei letzterem bestehen weiterhin gute Möglichkeiten, sich Objekte in guten bis sehr guten Lagen für attraktive Preise zu sichern“, sagt Maren Tschammler, Director und Teamleader Investment bei Savills in Berlin abschließend.







Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!