12.01.2022 Optimismus bei Hotelinvestments: Anstieg des Volumens bei 26 Prozent
Nach Zahlen von Colliers wurden im Jahr 2021 fast 2,6 Milliarden Euro in Hotelimmobilien investiert, was einer Steigerung von 26 Prozent gegenüber 2020 entspricht. Das vierte Quartal des Jahres 2021, mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 1 Milliarde Euro, war das stärkste Quartal seitdem die Coronakrise auf dem Immobilienmarkt angekommen ist. Dennoch wird der fünfjährige Durchschnitt, in dem auch das schwache Jahr 2020 enthalten ist, um circa 36 Prozent unterschritten. Der Anteil am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen lag bei 4 Prozent, nach 3 Prozent im Jahr 2020.
René Schappner, Head of Hotel bei Colliers: „Das letzte Quartal des Jahres, in dem Hotelimmobilien im Wert von über 1 Milliarde Euro verkauft wurden, bescherte dem Hotelinvestmentmarkt ein versöhnliches Ende. Insgesamt hat sich das Umfeld für Hotelinvestitionen im Jahresverlauf verbessert und das von uns erwartete dynamischere Schlussquartal bestätigt die positive Entwicklung. Dennoch darf man nicht vergessen, dass der Markt für Hotelimmobilien längst noch nicht wieder das Vorkrisenniveau erreicht hat und einige Herausforderungen bietet.”
Hochpreisige Einzeltransaktionen treiben das Volumen
Im abgelaufenen Jahr gab es allein fünf Einzeltransaktionen von Hotelimmobilien im Wert von über 100 Millionen Euro. Das teuerste Objekt war das im Bau befindliche Hotel Königshof am Stachus in München, das von Geisel Privathotels an die Familie Inselkammer veräußert wurde. Die zehn größten Deals, darunter neun Einzeltransaktionen und ein Portfolio, vereinigten ein Volumen von über 1 Milliarde Euro auf sich, was einem Anteil von circa 38 Prozent entspricht. Im Jahr 2020 hatte es keine Hoteltransaktion gegeben, für die mehr als 100 Millionen Euro bezahlt wurden.
Dazu Schappner: „2021 konnten wieder vermehrt große Tickets erfolgreich am Markt platziert werden. Investoren sehen durchaus die Chancen, die Hotelinvestments bieten. Die Spitzenpreise wurden vor allem für hochwertige Immobilien in hervorragenden Lagen, mit guten Konzepten beziehungsweise bonitätsstarken Betreibern gezahlt. Die Aktivität setzt sich aber nicht bloß aus wenigen Großdeals zusammen. Auch das Segment kleinerer Hotels, die für Preise von 10 Millionen oder weniger verkauft wurden war sehr aktiv. Circa die Hälfte aller Transaktionen im Jahr 2021 fällt in dieses Preissegment.“
Comeback von Transaktionen von 5-Sterne Hotels
Über 400 Millionen Euro wurden im Jahr 2021 in 5-Sterne Häuser investiert, was einem Anteil am Gesamtvolumen von rund 16 Prozent entspricht. Im Jahr 2020 waren Investitionen in solche Hotels quasi nicht existent. Das Volumen lag sogar höher als 2019, als lediglich rund 340 Millionen in 5-Sterne-Hotels angelegt wurden. Nach wie vor waren aber 4-Sterne Hotels die beliebteste Kategorie. Mit circa 48 Prozent Marktanteil verteidigten sie die Spitzenposition. Mit fast 27 Prozent Marktanteil folgten Häuser auf 3-Sterne Niveau.
Ankäufe mit dem Ziel der Umnutzung nahmen zu
Umnutzung von Hotelimmobilien ist weiterhin ein sehr relevantes und marktprägendes Thema. Ankäufe, die diesen Businessplan verfolgen, machten fast ein Fünftel des Marktvolumens aus, was ungefähr einer Summe von über 500 Millionen Euro entsprach. Das prominenteste Beispiel ist sicherlich die Villa Kennedy in Frankfurt, in der perspektivisch in ein luxuriöses betreutes Wohnen für Senioren betrieben werden soll.
„Bestehende Hotelkonzepte werden zunehmend kritisch hinterfragt und bei Objekten mit keinen bestehenden oder nur kurzläufigen Pachtverträgen bietet sich die Prüfung von Umnutzungspotenzialen besonders an.
Vor allem die Nachnutzung als Gesundheits-/Sozialimmobilie und als klassischer Wohnraum waren 2021 die häufigsten Businesspläne zwecks Umnutzung erworbener Hotelimmobilien. Viele Hotelobjekte älteren Baujahrs liegen in hervorragenden innerstädtischen Lagen und wecken Begehrlichkeiten jenseits der Hotelnutzung. Es ist aber längst nicht so, dass alle leerstehenden Hotels umgenutzt werden. An vielen Standorten bietet sich auch weiterhin eine Hotelnutzung an. Investoren können durch Modernisierungen und neue Konzepte Wertpotenziale heben. Der Marktanteil von Value-Add Transaktionen lag 2021 bei über 14 Prozent. 2020 lag dieser nur bei 6,5 Prozent und auch 2019 lag der Anteil bei lediglich um die 5 Prozent“, führt Schappner aus.
Finanzierung weiter größte Herausforderung, Preisniveau stabil
Das Preisniveau blieb während der Coronakrise weitestgehend stabil. Vereinzelt konnten Investoren sich zwar Schnäppchen sichern, mehrheitlich waren Verkäufer aber nicht bereit, zu vergünstigten Konditionen zu verkaufen. Außerdem blieb die Finanzierung die größte Herausforderung auf dem Transaktionsmark, insbesondere Prüfungsprozesse dauerten länger, als vor der Coronakrise. Dennoch: Das Interesse von Immobilienfinanzierern an Hoteltransaktionen bestand und besteht weiterhin, nur dauern die Prozesse wesentlich länger. Die Spitzenrenditen blieben stabil und reichen von 3,70 Prozent in München bis 4,40 Prozent in Berlin.
„Im Laufe des vergangenen Jahres ist zunehmend die Sicherheit bei der Bepreisung zurückgekehrt. Die Erwartungen von Käufern und Verkäufern passen wieder besser zusammen, was wieder mehr erfolgreiche Transaktionen ermöglicht hat. Das Finanzierungsumfeld bessert sich nur langsam und verzögert derzeit die eine oder andere Transaktion, an der schon seit längerer Zeit gearbeitet wird. Dennoch sind aktuell viele Prozesse weit fortgeschritten und weitere befinden sich in der Vorbereitung zur Marktansprache. Die Auswirkungen der Coronapandemie und politische Maßnahmen zur Eindämmung dieser sind mehr und mehr ein Faktor geworden, der bereits eingepreist wurde und das Transaktionsgeschehen nicht mehr so stark wie zu Beginn der Pandemie beeinträchtigt“, analysiert Schappner.
Ausblick: Marktteilnehmer blicken optimistischer ins Jahr 2022, Vorkrisenniveau wird aber noch nicht wieder erreicht
Der Markt für Hotelimmobilien wird sich 2022 weiter verbessern, aber dennoch weiterhin hinter der Dynamik des gesamten gewerblichen Immobilienmarktes zurückbleiben. Auch das dynamische Schlussquartal 2021 kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich der Hotelmarkt noch immer unter seinem Vorkrisenniveau befindet und zu diesem vorerst nicht zurückkehren wird.
„Auch dank eines guten Schlussquartals ist die Stimmung auf dem Hotelinvestmentmarkt grundsätzlich positiv. Für das Jahr 2022 werden bereits einige großvolumige Transaktionen in der ersten Jahreshälfte erwartet. Trotz der zuletzt guten Nachrichten darf nicht vergessen werden, dass die Hotellerie und damit auch der Investmentmarkt weiter unter der derzeitigen Situation leiden und auch das neue Jahr kein einfaches wird. Dennoch erwarten wir eine weitere Steigerung des Marktvolumens und halten ein Ergebnis von um die 3 Milliarden Euro für realistisch“, blickt René Schappner nach vorn.
René Schappner, Head of Hotel bei Colliers: „Das letzte Quartal des Jahres, in dem Hotelimmobilien im Wert von über 1 Milliarde Euro verkauft wurden, bescherte dem Hotelinvestmentmarkt ein versöhnliches Ende. Insgesamt hat sich das Umfeld für Hotelinvestitionen im Jahresverlauf verbessert und das von uns erwartete dynamischere Schlussquartal bestätigt die positive Entwicklung. Dennoch darf man nicht vergessen, dass der Markt für Hotelimmobilien längst noch nicht wieder das Vorkrisenniveau erreicht hat und einige Herausforderungen bietet.”
Hochpreisige Einzeltransaktionen treiben das Volumen
Im abgelaufenen Jahr gab es allein fünf Einzeltransaktionen von Hotelimmobilien im Wert von über 100 Millionen Euro. Das teuerste Objekt war das im Bau befindliche Hotel Königshof am Stachus in München, das von Geisel Privathotels an die Familie Inselkammer veräußert wurde. Die zehn größten Deals, darunter neun Einzeltransaktionen und ein Portfolio, vereinigten ein Volumen von über 1 Milliarde Euro auf sich, was einem Anteil von circa 38 Prozent entspricht. Im Jahr 2020 hatte es keine Hoteltransaktion gegeben, für die mehr als 100 Millionen Euro bezahlt wurden.
Dazu Schappner: „2021 konnten wieder vermehrt große Tickets erfolgreich am Markt platziert werden. Investoren sehen durchaus die Chancen, die Hotelinvestments bieten. Die Spitzenpreise wurden vor allem für hochwertige Immobilien in hervorragenden Lagen, mit guten Konzepten beziehungsweise bonitätsstarken Betreibern gezahlt. Die Aktivität setzt sich aber nicht bloß aus wenigen Großdeals zusammen. Auch das Segment kleinerer Hotels, die für Preise von 10 Millionen oder weniger verkauft wurden war sehr aktiv. Circa die Hälfte aller Transaktionen im Jahr 2021 fällt in dieses Preissegment.“
Comeback von Transaktionen von 5-Sterne Hotels
Über 400 Millionen Euro wurden im Jahr 2021 in 5-Sterne Häuser investiert, was einem Anteil am Gesamtvolumen von rund 16 Prozent entspricht. Im Jahr 2020 waren Investitionen in solche Hotels quasi nicht existent. Das Volumen lag sogar höher als 2019, als lediglich rund 340 Millionen in 5-Sterne-Hotels angelegt wurden. Nach wie vor waren aber 4-Sterne Hotels die beliebteste Kategorie. Mit circa 48 Prozent Marktanteil verteidigten sie die Spitzenposition. Mit fast 27 Prozent Marktanteil folgten Häuser auf 3-Sterne Niveau.
Ankäufe mit dem Ziel der Umnutzung nahmen zu
Umnutzung von Hotelimmobilien ist weiterhin ein sehr relevantes und marktprägendes Thema. Ankäufe, die diesen Businessplan verfolgen, machten fast ein Fünftel des Marktvolumens aus, was ungefähr einer Summe von über 500 Millionen Euro entsprach. Das prominenteste Beispiel ist sicherlich die Villa Kennedy in Frankfurt, in der perspektivisch in ein luxuriöses betreutes Wohnen für Senioren betrieben werden soll.
„Bestehende Hotelkonzepte werden zunehmend kritisch hinterfragt und bei Objekten mit keinen bestehenden oder nur kurzläufigen Pachtverträgen bietet sich die Prüfung von Umnutzungspotenzialen besonders an.
Vor allem die Nachnutzung als Gesundheits-/Sozialimmobilie und als klassischer Wohnraum waren 2021 die häufigsten Businesspläne zwecks Umnutzung erworbener Hotelimmobilien. Viele Hotelobjekte älteren Baujahrs liegen in hervorragenden innerstädtischen Lagen und wecken Begehrlichkeiten jenseits der Hotelnutzung. Es ist aber längst nicht so, dass alle leerstehenden Hotels umgenutzt werden. An vielen Standorten bietet sich auch weiterhin eine Hotelnutzung an. Investoren können durch Modernisierungen und neue Konzepte Wertpotenziale heben. Der Marktanteil von Value-Add Transaktionen lag 2021 bei über 14 Prozent. 2020 lag dieser nur bei 6,5 Prozent und auch 2019 lag der Anteil bei lediglich um die 5 Prozent“, führt Schappner aus.
Finanzierung weiter größte Herausforderung, Preisniveau stabil
Das Preisniveau blieb während der Coronakrise weitestgehend stabil. Vereinzelt konnten Investoren sich zwar Schnäppchen sichern, mehrheitlich waren Verkäufer aber nicht bereit, zu vergünstigten Konditionen zu verkaufen. Außerdem blieb die Finanzierung die größte Herausforderung auf dem Transaktionsmark, insbesondere Prüfungsprozesse dauerten länger, als vor der Coronakrise. Dennoch: Das Interesse von Immobilienfinanzierern an Hoteltransaktionen bestand und besteht weiterhin, nur dauern die Prozesse wesentlich länger. Die Spitzenrenditen blieben stabil und reichen von 3,70 Prozent in München bis 4,40 Prozent in Berlin.
„Im Laufe des vergangenen Jahres ist zunehmend die Sicherheit bei der Bepreisung zurückgekehrt. Die Erwartungen von Käufern und Verkäufern passen wieder besser zusammen, was wieder mehr erfolgreiche Transaktionen ermöglicht hat. Das Finanzierungsumfeld bessert sich nur langsam und verzögert derzeit die eine oder andere Transaktion, an der schon seit längerer Zeit gearbeitet wird. Dennoch sind aktuell viele Prozesse weit fortgeschritten und weitere befinden sich in der Vorbereitung zur Marktansprache. Die Auswirkungen der Coronapandemie und politische Maßnahmen zur Eindämmung dieser sind mehr und mehr ein Faktor geworden, der bereits eingepreist wurde und das Transaktionsgeschehen nicht mehr so stark wie zu Beginn der Pandemie beeinträchtigt“, analysiert Schappner.
Ausblick: Marktteilnehmer blicken optimistischer ins Jahr 2022, Vorkrisenniveau wird aber noch nicht wieder erreicht
Der Markt für Hotelimmobilien wird sich 2022 weiter verbessern, aber dennoch weiterhin hinter der Dynamik des gesamten gewerblichen Immobilienmarktes zurückbleiben. Auch das dynamische Schlussquartal 2021 kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich der Hotelmarkt noch immer unter seinem Vorkrisenniveau befindet und zu diesem vorerst nicht zurückkehren wird.
„Auch dank eines guten Schlussquartals ist die Stimmung auf dem Hotelinvestmentmarkt grundsätzlich positiv. Für das Jahr 2022 werden bereits einige großvolumige Transaktionen in der ersten Jahreshälfte erwartet. Trotz der zuletzt guten Nachrichten darf nicht vergessen werden, dass die Hotellerie und damit auch der Investmentmarkt weiter unter der derzeitigen Situation leiden und auch das neue Jahr kein einfaches wird. Dennoch erwarten wir eine weitere Steigerung des Marktvolumens und halten ein Ergebnis von um die 3 Milliarden Euro für realistisch“, blickt René Schappner nach vorn.
