31.01.2022 Wohnimmobilien bleiben auch 2022 höchst attraktiv
Investor`s Darling in guten wie in schlechten Zeiten: diese Devise gilt für Wohnimmobilien. Denn das Transaktionsvolumen dieser Assetklasse steigt seit Jahren kontinuierlich an, ungeachtet wirtschaftlicher Rezessionsphasen. So betrug laut Savills das Transaktionsvolumen von Wohnimmobilien im von der Pandemie geprägten Jahr 2021 rd. 52 Mrd . Euro und erreichte damit einen Rekordwert sowie das höchste Volumen aller Immobiliensegmente.
Wohnimmobilien nehmen eine Doppelrolle ein: sie dienen als Sicherheitsanker in wirtschaftlich schwierigen Zeiten und als Stabilisator für das Portfolio in guten Zeiten. Auch 2022 verspricht ein gutes Jahr zu werden für die Wohnimmobilienbranche, wobei sich die Rahmenbedingungen im Vergleich zum Vorjahr geändert haben. Die wirtschaftliche Erholung hat bereits an Fahrt aufnehmen, was der Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter Auftrieb verleiht. Dabei dürften auch wieder stärker Wohnimmobilien in A-Lagen gefragt sein. Zudem hat die neue Ampel-Regierung eine Reihe von Maßnahmen für den Immobiliensektor beschlossen, wovon einige sich positiv auf den Wohnimmobilienmarkt auswirken dürften. Insbesondere wären hier die Förderung des Neubaus von Wohnungen oder die Umverteilung des CO2-Preises zu nennen.
Die Bündelung der Ressorts Bauen und Wohnen in einem neu geschaffenen Bauministerium ist ein wichtiger Schritt, um die gesellschaftliche Bedeutung dieser Bereiche zu berücksichtigen und diese zentral zu erfassen und zu verwalten. Die Ankündigung der neuen Regierung, zukünftig jährlich 400.000 Wohnungen neu zu bauen, wovon 100.000 Stück öffentlich gefördert werden sollen, ist ebenso sinnvoll. Jedoch mangelt es den Plänen noch an konkreten Angaben zur Umsetzung. Denn der akute Baupersonal- und Baumaterialienmangel verzögert und verteuert Bauprozesse, was wiederum die Immobilienpreise anheizt.
Ökologische und soziale Nachhaltigkeit im Widerstreit
Konkrete Nachhaltigkeitsvorgaben für die Wohnimmobilienbranche sollen zur Erreichung der Klimaschutzziele des Gebäudesektors beitragen. So wurde von der neuen Ampel-Koalition das KfW-Effizienzhaus 40 als neuer Neubau-Standard deklariert, was die Anforderungen an Energieeffizienz bei Neubauten erhöht. Wer Bestandsimmobilien aus- oder umbauen will, muss ab 2024 den Effizienzhaus 70-Standard erfüllen. Außerdem müssen neue Heizungen ab 2025 zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien gespeist sein. Jedoch hat die Bundesregierung am 24. Januar überraschend die Förderung für energieeffiziente Gebäude vorläufig gestoppt. Diese Entscheidung wurde begründet mit einer Antragsflut und einer finanziellen „Fehlsteuerung“. Jedoch ist damit zu rechnen, dass es für den KfW-Effizienzhaus 40-Standard und auch die Sanierung von Bestandsimmobilien zukünftig neue Förderprogramme geben wird, was angesichts einer angestrebten Klimaneutralität bis 2045 auch dringend geboten ist.
Weitere Nachhaltigkeitsvorgaben kommen vonseiten der EU. So hat die EU-Kommission im Dezember 2021 im Rahmen des „Fit for 55“-Gesetzespakets mit der Gebäudeeffizienzrichtlinie den Entwurf präsentiert, Gebäude in Effizienzklassen einzuordnen und diejenigen mit der schlechtesten Klasse G bis 2030 durch Sanierungsmaßnahmen auf die Klasse F zu heben . Diese Maßnahme würde in Sanierungskosten für Eigentümer von älteren Gebäuden resultieren, in denen auch oft weniger finanzstarke Mieter wohnen. Die geplanten Klimaschutzmaßnahmen könnten sich also negativ auf die soziale Nachhaltigkeit auswirken.
Nur die nationale Neuregelung des CO2-Preises verspricht hinsichtlich der sozialen Nachhaltigkeit Ausgewogenheit: diese bisher allein von den Mietern bezahlte Steuer soll durch ein Stufenmodell, das sich an der Gebäudeenergieklasse ausrichtet, ab dem 1. Juni 2022 anteilig auf Mieter und Vermieter verteilt werden.
Maßnahmen für bezahlbares Wohnen teilweise kontraproduktiv
Durch geplante höhere Mittel für den sozialen Wohnungsbau und soziale Eigenheimförderung soll finanziell schwachen Haushalten beim Wohnen unter die Arme gegriffen werden. Zudem soll stark steigenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkten durch eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 und eine Senkung der Kappungsgrenze von 15 auf 11 Prozent entgegengewirkt werden. Letztere Maßnahmen wirken jedoch eher kontraproduktiv. Denn diese betreffen nur Vermieter von Bestandsimmobilien, die ihre Wohnungen nach Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 neu vermietet haben. Diese werden also weiterhin demotiviert, angesichts stagnierender Mieteinnahmen, ihre Wohnhäuser zu vermieten. Verschiedene Untersuchungen haben darüber hinaus aufgezeigt, dass die Einführung der Mietpreisbremse bisher wenig effektiv war. Berlin ist hier ein hervorragendes Beispiel.
Es entstehen kreative Umgehungsstrategien und Immobilien werden schlichtweg gar nicht vermietet und stehen vielfach dauerhaft leer. Die Mieten in Großstädten sind trotz dieser Mechanismen weiter stark angestiegen . So haben beispielsweise laut Immowelt die Angebotsmieten in München zwischen 2015 und 2021 um 32 Prozent zugelegt.
Weitere Potenziale: Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung
Die Ampel-Koalition hat sich darüber hinaus darauf geeinigt, durch serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung die Kosten für den Wohnungsbau zu senken. Hier besteht noch viel Ausbaupotenzial. Denn eine ausufernde Bürokratie, wie sie auch durch die Nachhaltigkeitsvorgaben gefördert wird, erschwert den Ausbau von Wohnraum. Von vereinfachten und digitalisierten Prozessen profitieren die Kommunen, Vermieter und Mieter. Auch das Spannungsfeld von bezahlbarem Wohnen und Nachhaltigkeit sollte durch genauere staatliche Vorgaben aufgelöst werden. Staatliche Förderprogramme für nachhaltige Sanierungen sollten zudem auch für Investoren die Assetklasse Wohnimmobilien weiterhin attraktiv machen.
(Gastautor: Adalbert Pokorski, Geschäftsführer der Greenwater Capital GmbH)
Wohnimmobilien nehmen eine Doppelrolle ein: sie dienen als Sicherheitsanker in wirtschaftlich schwierigen Zeiten und als Stabilisator für das Portfolio in guten Zeiten. Auch 2022 verspricht ein gutes Jahr zu werden für die Wohnimmobilienbranche, wobei sich die Rahmenbedingungen im Vergleich zum Vorjahr geändert haben. Die wirtschaftliche Erholung hat bereits an Fahrt aufnehmen, was der Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter Auftrieb verleiht. Dabei dürften auch wieder stärker Wohnimmobilien in A-Lagen gefragt sein. Zudem hat die neue Ampel-Regierung eine Reihe von Maßnahmen für den Immobiliensektor beschlossen, wovon einige sich positiv auf den Wohnimmobilienmarkt auswirken dürften. Insbesondere wären hier die Förderung des Neubaus von Wohnungen oder die Umverteilung des CO2-Preises zu nennen.
Die Bündelung der Ressorts Bauen und Wohnen in einem neu geschaffenen Bauministerium ist ein wichtiger Schritt, um die gesellschaftliche Bedeutung dieser Bereiche zu berücksichtigen und diese zentral zu erfassen und zu verwalten. Die Ankündigung der neuen Regierung, zukünftig jährlich 400.000 Wohnungen neu zu bauen, wovon 100.000 Stück öffentlich gefördert werden sollen, ist ebenso sinnvoll. Jedoch mangelt es den Plänen noch an konkreten Angaben zur Umsetzung. Denn der akute Baupersonal- und Baumaterialienmangel verzögert und verteuert Bauprozesse, was wiederum die Immobilienpreise anheizt.
Ökologische und soziale Nachhaltigkeit im Widerstreit
Konkrete Nachhaltigkeitsvorgaben für die Wohnimmobilienbranche sollen zur Erreichung der Klimaschutzziele des Gebäudesektors beitragen. So wurde von der neuen Ampel-Koalition das KfW-Effizienzhaus 40 als neuer Neubau-Standard deklariert, was die Anforderungen an Energieeffizienz bei Neubauten erhöht. Wer Bestandsimmobilien aus- oder umbauen will, muss ab 2024 den Effizienzhaus 70-Standard erfüllen. Außerdem müssen neue Heizungen ab 2025 zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien gespeist sein. Jedoch hat die Bundesregierung am 24. Januar überraschend die Förderung für energieeffiziente Gebäude vorläufig gestoppt. Diese Entscheidung wurde begründet mit einer Antragsflut und einer finanziellen „Fehlsteuerung“. Jedoch ist damit zu rechnen, dass es für den KfW-Effizienzhaus 40-Standard und auch die Sanierung von Bestandsimmobilien zukünftig neue Förderprogramme geben wird, was angesichts einer angestrebten Klimaneutralität bis 2045 auch dringend geboten ist.
Weitere Nachhaltigkeitsvorgaben kommen vonseiten der EU. So hat die EU-Kommission im Dezember 2021 im Rahmen des „Fit for 55“-Gesetzespakets mit der Gebäudeeffizienzrichtlinie den Entwurf präsentiert, Gebäude in Effizienzklassen einzuordnen und diejenigen mit der schlechtesten Klasse G bis 2030 durch Sanierungsmaßnahmen auf die Klasse F zu heben . Diese Maßnahme würde in Sanierungskosten für Eigentümer von älteren Gebäuden resultieren, in denen auch oft weniger finanzstarke Mieter wohnen. Die geplanten Klimaschutzmaßnahmen könnten sich also negativ auf die soziale Nachhaltigkeit auswirken.
Nur die nationale Neuregelung des CO2-Preises verspricht hinsichtlich der sozialen Nachhaltigkeit Ausgewogenheit: diese bisher allein von den Mietern bezahlte Steuer soll durch ein Stufenmodell, das sich an der Gebäudeenergieklasse ausrichtet, ab dem 1. Juni 2022 anteilig auf Mieter und Vermieter verteilt werden.
Maßnahmen für bezahlbares Wohnen teilweise kontraproduktiv
Durch geplante höhere Mittel für den sozialen Wohnungsbau und soziale Eigenheimförderung soll finanziell schwachen Haushalten beim Wohnen unter die Arme gegriffen werden. Zudem soll stark steigenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkten durch eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 und eine Senkung der Kappungsgrenze von 15 auf 11 Prozent entgegengewirkt werden. Letztere Maßnahmen wirken jedoch eher kontraproduktiv. Denn diese betreffen nur Vermieter von Bestandsimmobilien, die ihre Wohnungen nach Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 neu vermietet haben. Diese werden also weiterhin demotiviert, angesichts stagnierender Mieteinnahmen, ihre Wohnhäuser zu vermieten. Verschiedene Untersuchungen haben darüber hinaus aufgezeigt, dass die Einführung der Mietpreisbremse bisher wenig effektiv war. Berlin ist hier ein hervorragendes Beispiel.
Es entstehen kreative Umgehungsstrategien und Immobilien werden schlichtweg gar nicht vermietet und stehen vielfach dauerhaft leer. Die Mieten in Großstädten sind trotz dieser Mechanismen weiter stark angestiegen . So haben beispielsweise laut Immowelt die Angebotsmieten in München zwischen 2015 und 2021 um 32 Prozent zugelegt.
Weitere Potenziale: Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung
Die Ampel-Koalition hat sich darüber hinaus darauf geeinigt, durch serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung die Kosten für den Wohnungsbau zu senken. Hier besteht noch viel Ausbaupotenzial. Denn eine ausufernde Bürokratie, wie sie auch durch die Nachhaltigkeitsvorgaben gefördert wird, erschwert den Ausbau von Wohnraum. Von vereinfachten und digitalisierten Prozessen profitieren die Kommunen, Vermieter und Mieter. Auch das Spannungsfeld von bezahlbarem Wohnen und Nachhaltigkeit sollte durch genauere staatliche Vorgaben aufgelöst werden. Staatliche Förderprogramme für nachhaltige Sanierungen sollten zudem auch für Investoren die Assetklasse Wohnimmobilien weiterhin attraktiv machen.
(Gastautor: Adalbert Pokorski, Geschäftsführer der Greenwater Capital GmbH)
