04.02.2022 Entlastung des Saarbrücker Wohnungsmarkts durch Umnutzung?
Nach Erhebungen des IVD West sind die Saarbrücker Wohnungsmieten in 2021 weniger schnell gestiegen als in den Vorjahren. Im Neubau lagen die Steigerungsraten bei durchschnittlich fünf Prozent, die Mieten in Bestandswohnungen verteuerten sich um lediglich ein Prozent gegenüber dem Vorjahr. Unter Berücksichtigung einer eher geringen Leerstandsquote behält jedoch die Analyse Gültigkeit, dass in einem engen Markt vor allem bezahlbarer Wohnraum fehlt.
Bei Nettokaltmieten im Bestand von bis zu zwölf Euro, wie Sie der Immobilienpreisspiegel 2021 für Saarbrücken ausweist, geraten gerade Bezieher geringer Einkommen immer stärker unter Druck. Da scheint der aktuelle Vorschlag von Bundesbauministerin Klara Geywitz zur Umnutzung leerstehender Gewerbeimmobilien in Wohnungen gerade recht zu kommen. „Denn mangels verfügbarer Flächen im Saarbrücker Stadtgebiet wird das Problem nur durch Neubau kurzfristig sicher nicht zufriedenstellend zu lösen sein“, konstatiert Burkhard Blandfort, Vorsitzender des Immobilienverbands IVD West. Andere, kreative Ansätze zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum seien gefragt.
Unter den im Berufsverband IVD organisierten Maklern und Verwaltern sieht man in den Leerständen von Gewerbeflächen, die während der Pandemie noch einmal zugenommen haben, grundsätzlich kein vorübergehendes Phänomen. Vielmehr führten langfristige Entwicklungen wie der demografische Wandel, die Digitalisierung und das veränderte Konsumverhalten dazu, dass der Einzelhandel zunehmend unter Druck geraten ist und viele Ladenlokale aufgegeben werden. Burkhard Blandfort: „Auch in Saarbrücken stehen derzeit vor allem in den Nebenlagen Geschäfte leer. Zudem gibt es einen Überhang an Büroflächen, vor allem in höher gelegenen Etagen. Einige Flächen sind hinsichtlich ihrer Statik, Belichtung und Lage sicherlich gut geeignet, in bezahlbaren innenstadtnahen und barrierearmen Wohnraum umgewandelt zu werden. Daher begrüße ich den Vorschlag der Ministerin. Wichtig ist dabei nur, dass pragmatische Lösungsansätze gefunden werden.“
Der Immobilienexperte erläutert aber auch, dass derzeit dem Umnutzungspotenzial häufig noch das Bauordnungsrecht entgegenstehe. Darin sind hohe Neubaustandards auch für die Umnutzung vorgegeben. Daher schlägt der IVD vor, eine so genannte Experimentierklausel einzuführen. Mithilfe einer solchen im Bauordnungsrecht verankerten Klausel könnten zugunsten von Wohnraum Ausnahmen geschaffen, die Umnutzung vereinfacht, Verfahren beschleunigt und eine eventuelle Rückumwandlung ermöglicht werden. „Neben der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum in meist zentraler Lage würde so ein Beitrag geleistet werden zur zukunftssicheren Umgestaltung unserer Innenstädte“, lautet das Fazit von Burkhard Blandfort.
Bei Nettokaltmieten im Bestand von bis zu zwölf Euro, wie Sie der Immobilienpreisspiegel 2021 für Saarbrücken ausweist, geraten gerade Bezieher geringer Einkommen immer stärker unter Druck. Da scheint der aktuelle Vorschlag von Bundesbauministerin Klara Geywitz zur Umnutzung leerstehender Gewerbeimmobilien in Wohnungen gerade recht zu kommen. „Denn mangels verfügbarer Flächen im Saarbrücker Stadtgebiet wird das Problem nur durch Neubau kurzfristig sicher nicht zufriedenstellend zu lösen sein“, konstatiert Burkhard Blandfort, Vorsitzender des Immobilienverbands IVD West. Andere, kreative Ansätze zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum seien gefragt.
Unter den im Berufsverband IVD organisierten Maklern und Verwaltern sieht man in den Leerständen von Gewerbeflächen, die während der Pandemie noch einmal zugenommen haben, grundsätzlich kein vorübergehendes Phänomen. Vielmehr führten langfristige Entwicklungen wie der demografische Wandel, die Digitalisierung und das veränderte Konsumverhalten dazu, dass der Einzelhandel zunehmend unter Druck geraten ist und viele Ladenlokale aufgegeben werden. Burkhard Blandfort: „Auch in Saarbrücken stehen derzeit vor allem in den Nebenlagen Geschäfte leer. Zudem gibt es einen Überhang an Büroflächen, vor allem in höher gelegenen Etagen. Einige Flächen sind hinsichtlich ihrer Statik, Belichtung und Lage sicherlich gut geeignet, in bezahlbaren innenstadtnahen und barrierearmen Wohnraum umgewandelt zu werden. Daher begrüße ich den Vorschlag der Ministerin. Wichtig ist dabei nur, dass pragmatische Lösungsansätze gefunden werden.“
Der Immobilienexperte erläutert aber auch, dass derzeit dem Umnutzungspotenzial häufig noch das Bauordnungsrecht entgegenstehe. Darin sind hohe Neubaustandards auch für die Umnutzung vorgegeben. Daher schlägt der IVD vor, eine so genannte Experimentierklausel einzuführen. Mithilfe einer solchen im Bauordnungsrecht verankerten Klausel könnten zugunsten von Wohnraum Ausnahmen geschaffen, die Umnutzung vereinfacht, Verfahren beschleunigt und eine eventuelle Rückumwandlung ermöglicht werden. „Neben der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum in meist zentraler Lage würde so ein Beitrag geleistet werden zur zukunftssicheren Umgestaltung unserer Innenstädte“, lautet das Fazit von Burkhard Blandfort.
