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03.03.2022 D-Städte: Besondere Herausforderungen für Immobilien-Investoren

Das Preisniveau in den 31 von Engel & Völkers analysierten D-Städten ist um mehr als 20% günstiger als in den B- und C-Städten, die durchschnittlichen Angebotsmieten steigen. Dennoch empfiehlt Engel & Völkers Commercial in dem aktuell erschienenen „Marktbericht Wohn- und Geschäftshäuser“ insbesondere die raumordnerische Zentralität, die Mikrolage, die Vermietbarkeit, die Gebäudesubstanz und die bauliche Werterhaltung bei Immobilien-Investments in Mehrfamilienhäuser* im Blick zu behalten.

Heterogene Markteinflussfaktoren

Mal seien es die Ausweichbewegungen der Investoren aus nahegelegenen A-Städten, die die Kaufpreise und Faktoren in die Höhe treiben. So würden beispielsweise Neuss, Leverkusen und Hanau vom Angebotsmangel und der Renditekompression in Düsseldorf, Köln bzw. Frankfurt profitieren. Mal seien jedoch eher weiche Faktoren für die Entwicklung verantwortlich. So liegen beispielsweise Kempten (Allgäu) und Konstanz raumordnerisch dezentral, seien jedoch äußerst beliebte Wohnorte mit besonderer Lebensqualität, die eine sehr hohe Nachfrage nach wohnwirtschaftlichen Kapitalanlagen verzeichnen. Ähnliches, wenn auch mit moderateren Kaufpreisen, gilt z.B. für die an der See gelegenen Städte Flensburg und Emden. „Es wäre also nicht seriös, allein anhand der Zentralität auf Kaufpreisfaktoren, geschweige denn auf das Rendite-Risiko-Verhältnis zu schließen“, betont Thies Schwarz, Research Analyst bei Engel & Völkers Commercial.

Geforderter Kaufpreis steigt um 15,6%

Im Durchschnitt habe der geforderte Kaufpreis für ein Wohn- und Geschäftshaus in den 31 untersuchten D-Städten im zweiten Halbjahr 2021 2.226 EUR/m² betragen. Das seien zwar 15,6% mehr als in der zweiten Jahreshälfte 2020, das Preisniveau habe damit jedoch weiterhin 25,8% unter dem der C- und 22,3% unter dem der B-Städte gelegen. Die höchsten Steigerungen der Angebotspreise hätten in Bremerhaven (+36,1%), Aschaffenburg (+33,8%) und in Leverkusen (+33,4%) stattgefunden. Das Transaktionsvolumen pro Anlageimmobilie wäre im Mittel mit 2,5 Mio. EUR in Würzburg, 2,1 Mio. EUR in Halle (Saale) sowie 2,0 Mio. EUR in Jena am höchsten ausgefallen.

Leerstandsqoute als Risikofaktor

Durchschnittlich 8,31 EUR/m² hätten Wohnungssuchende im zweiten Halbjahr 2021 laut des Mietangebots zahlen müssen. Die Spanne habe zwischen 13,22 €/m² in Konstanz und 5,50 €/m² in Chemnitz gelegen. Die höchsten Steigerungen seien in Ludwigshafen mit +8,4%, in Kempten mit +6,8% und in Gütersloh mit +6,6% verzeichnet worden. „Der durchschnittliche Leerstand von zuletzt 3,7% rückt verstärkt die Mikrolage, die Vermietbarkeit und die Gebäudesubstanz in den Vordergrund“, unterstreicht Thies Schwarz. Dieser Wert läge nahezu doppelt so hoch wie in den B- und C-Städten und stelle ein vergleichsweise höheres Risiko bei der Wiedervermietbarkeit dar.

Impulse durch flexiblere Arbeitsmodelle

Engel & Völkers Commercial erwartet, dass die Möglichkeit vieler Arbeitskräfte, ortsungebundener arbeiten zu können, in den D-Städten die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen mit guter verkehrlicher Anbindung stärken wird. Damit werde auch das Transaktionsgeschehen wieder erstarken. Nach Datenlage der aktuellsten verfügbaren Zahlen sei dort die Anzahl an veräußerten Wohn- und Geschäftshäusern im ersten Pandemiejahr 2020 im Vorjahresvergleich um 8,3% auf 3.342 zurückgegangen.






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