14.03.2022 Kommentar: Quo vadis Asset Management?
Hans Tauz. Fotocredit: Clarus Management GmbH
Für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien war auch 2021 leider kein gutes Jahr. Ausbleibende internationale Gäste und weniger Menschen in den deutschen Innenstädten machten der Branche nach wie vor zu schaffen. Neben wankenden Mieten in Form von Stundungen und Ausfällen sanken auch die Werte vieler Immobilien. So fielen laut dem Immobilienverband IVD in den sieben größten deutschen Städten die Mietpreise im Einzelhandel um fast 13 Prozent. Allein in München sanken die Mietpreise für Ladenflächen um 27 Prozent.
Auf der Gewinnerseite standen zweifelsohne Logistikimmobilien. Durch den zunehmenden Boom im Online-Handel florierten diese Assets so stark wie noch nie. Start-ups wie Gorillas, Flink und Co. aus dem Lebensmittelbereich werden auch im Jahr 2022 weiter akribisch nach geeigneten Standorten in deutschen Großstädten suchen, um ihre Lager aufzubauen. Und auch Großkonzerne wie die Allianz haben das Potenzial von Logistik- und Gewerbeimmobilien wieder für sich entdeckt. So will der Versicherer in den kommenden fünf Jahren knapp drei Milliarden Euro in diese Assetklasse investieren.
Individuelle Immobilienverwaltung und Beziehungspflege bleiben Königsdisziplin im Asset Management.
Nun spielt es für Asset Manager erstmal keine allzu große Rolle, ob Logistik-, Hotel-/Gewerbeimmobilien oder Wohnimmobilien im Trend liegen. Das A und O ist und bleibt – auch für das Jahr 2022 –, dass sie für die Zufriedenheit der Immobilien-Stakeholder sorgen müssen, damit diese sich rundum wohl fühlen. In diesem Kontext müssen wir hochwertige Objekte unter Qualitäts- und Renditeaspekten professionell managen und Investorenziele erreichen, aber eben auch passende Mieter finden und diese langfristig an die Immobilie binden. Das ist längst keine Selbstverständlichkeit mehr. Im Gegenteil: Das Marktumfeld wird immer komplexer und angespannter. Hinzu kommt, dass mit dem Internet die Immobilien-Markttransparenz enorm gestiegen ist, wodurch Immobilieninteressierte heutzutage in der Lage sind, einen effizienten Objektvergleich durchzuführen. Dies verleiht ihnen eine höhere Marktmacht und sorgt zugleich für ungewohnte Neuaufwände seitens der Verwalter. Die Folgen: Niedrigere Wechselbarrieren sowie verminderte Partnerloyalität. Das kann für Eigentümer in steigende Kosten resultieren, da jeder Wechsel in der Mieterschaft Akquisitionskosten nach sich zieht und in manchen Fällen einen reibungslosen Übergang zum nächsten Mieter nicht zulässt, was kostspielige Leerstände verursachen kann.
Für uns bei der Clarus Management GmbH ist es daher essentiell wichtig, Mieterbeziehungen aktiv und intensiv zu pflegen, um Leerstand und ständig wechselnde Mieter zu vermeiden. Das bedeutet, viel Zeit und Energie in die Pflege der Mieterbeziehungen zu investieren und detailverliebt zu sein. Bei Wohnimmobilien heißt das in der Praxis, dass sich potenzielle Mieter im Objekt wohlfühlen und mit den anderen Parteien harmonieren sollen. Die Mieter von Luxusimmobilien wiederum wünschen sich eine gute Adresse, zentrale Lage und ein gepflegtes, repräsentatives Gebäude. Angesichts des begrenzten Zeitbudgets vieler BewohnerInnen ändern sich aktuell auch deren Objektanforderungen, wie eine aktuelle Studie zu Wohntrends 2030 bekräftigt: Kurze Wege, die es erlauben, viele Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle oder kulinarische Angebote im direkten Wohnumfeld vorzufinden, werden immer wichtiger. Wohnungen sollen zudem Rückzugsmöglichkeiten bieten und einen Ruhepol darstellen.
Schaut man dagegen auf die Bereiche Büro, Gewerbe und Gastronomie steht das Erscheinungsbild des anmietenden Unternehmens im Vordergrund. Hierbei achtet der Asset Manager darauf, dass Restaurants, Hotels oder Büros auch mit dem Stil und der Umgebung des Gebäudes harmonieren. Im Bürosegment kristallisiert sich heraus, dass ein hohes Maß an Flexibilität aufgrund des Homeoffice-Trends zunehmend an Bedeutung gewinnt. Es werden größere Allgemeinbereiche geschaffen und Desksharing wird populärer. Diese veränderten Anforderungen, die die Mieter an uns stellen, müssen wir bestmöglich erfüllen. Um am Puls der Zeit zu bleiben und ein Gespür für die Mieterbedürfnisse zu entwickeln, ist und bleibt der regelmäßige Austausch mit den Mietern daher unerlässlich.
Real statt digital
Was den Austausch selbst betrifft, so beobachten wir bei unseren Stakeholdern zunehmend, dass sie sich nach zwei Jahren Pandemie wieder sehr stark nach persönlichem Kontakt und Austausch sehnen. Sicher: Online Tools, wie zum Beispiel Videos von Privat- oder Gewerbeimmobilien, werden von Maklern und Projektentwicklern seit Jahren im Vermittlungsprozess eingesetzt. Statt nervenaufreibender und zeitintensiver Massenbesichtigungen können sich Interessenten mithilfe digitaler Tools bequem einen ersten Eindruck von der Immobilie verschaffen und in Ruhe alle Räumlichkeiten begutachten. 360 Grad Besichtigungen, 3D-Brillen, Besichtigungsroboter oder sogar Drohnen können folgerichtig von hohem Nutzen für Makler und Interessenten sein. Welches Tool jedoch zum Einsatz kommt, hängt vom Objekt ab. Drohnen können sehr präzise Aufnahmen von der Umgebung eines Hauses zeigen, sind aber teuer und kommen deshalb eher für anspruchsvolle oder weitläufige Objekte infrage. Interessenten von Mietwohnungen, Büros oder Gewerbeflächen profitieren deshalb eher von einem Link zur Online-Besichtigung, 360 Grad Besichtigungen oder einem 3D-Video. Letztendlich sind diese Gadgets alle „nice to have“ und sinnvoll. Ob ein Interessent am Ende aber tatsächlich rundum zufrieden ist, hängt auch vom Faktor Mensch ab.
Die Corona-Pandemie hat den Trend der Digitalisierung in der Immobilienbranche rasant beschleunigt und entscheidend dazu beigetragen, dass digitale Tools sich noch stärker etablieren konnten. Bei allen Chancen der Digitalisierung sollten wir im Asset Management jedoch eines nie vergessen: Der regelmäßige persönliche Austausch bleibt unersetzlich und trägt maßgeblich zur Werterhaltung und Wertsteigerung einer Immobilie bei. Asset Manager müssen in Zukunft mehr denn je proaktiv gestalten, anstatt passiv zu verwalten. Ihr Anforderungsprofil wird stetig zunehmen: Weg vom reinen Analyse-Profi hin zum Menschenkenner und Digital Native, die es verstehen, wie Smart Buildings funktionieren, erkennen, welche Bedürfnisse die Kunden von morgen haben und wissen, dass ESG-Kriterien der Schlüssel zum langfristigen Erfolg sind.
(Statement von Hans Tauz, Head of Asset Management bei der Clarus Management GmbH)
Auf der Gewinnerseite standen zweifelsohne Logistikimmobilien. Durch den zunehmenden Boom im Online-Handel florierten diese Assets so stark wie noch nie. Start-ups wie Gorillas, Flink und Co. aus dem Lebensmittelbereich werden auch im Jahr 2022 weiter akribisch nach geeigneten Standorten in deutschen Großstädten suchen, um ihre Lager aufzubauen. Und auch Großkonzerne wie die Allianz haben das Potenzial von Logistik- und Gewerbeimmobilien wieder für sich entdeckt. So will der Versicherer in den kommenden fünf Jahren knapp drei Milliarden Euro in diese Assetklasse investieren.
Individuelle Immobilienverwaltung und Beziehungspflege bleiben Königsdisziplin im Asset Management.
Nun spielt es für Asset Manager erstmal keine allzu große Rolle, ob Logistik-, Hotel-/Gewerbeimmobilien oder Wohnimmobilien im Trend liegen. Das A und O ist und bleibt – auch für das Jahr 2022 –, dass sie für die Zufriedenheit der Immobilien-Stakeholder sorgen müssen, damit diese sich rundum wohl fühlen. In diesem Kontext müssen wir hochwertige Objekte unter Qualitäts- und Renditeaspekten professionell managen und Investorenziele erreichen, aber eben auch passende Mieter finden und diese langfristig an die Immobilie binden. Das ist längst keine Selbstverständlichkeit mehr. Im Gegenteil: Das Marktumfeld wird immer komplexer und angespannter. Hinzu kommt, dass mit dem Internet die Immobilien-Markttransparenz enorm gestiegen ist, wodurch Immobilieninteressierte heutzutage in der Lage sind, einen effizienten Objektvergleich durchzuführen. Dies verleiht ihnen eine höhere Marktmacht und sorgt zugleich für ungewohnte Neuaufwände seitens der Verwalter. Die Folgen: Niedrigere Wechselbarrieren sowie verminderte Partnerloyalität. Das kann für Eigentümer in steigende Kosten resultieren, da jeder Wechsel in der Mieterschaft Akquisitionskosten nach sich zieht und in manchen Fällen einen reibungslosen Übergang zum nächsten Mieter nicht zulässt, was kostspielige Leerstände verursachen kann.
Für uns bei der Clarus Management GmbH ist es daher essentiell wichtig, Mieterbeziehungen aktiv und intensiv zu pflegen, um Leerstand und ständig wechselnde Mieter zu vermeiden. Das bedeutet, viel Zeit und Energie in die Pflege der Mieterbeziehungen zu investieren und detailverliebt zu sein. Bei Wohnimmobilien heißt das in der Praxis, dass sich potenzielle Mieter im Objekt wohlfühlen und mit den anderen Parteien harmonieren sollen. Die Mieter von Luxusimmobilien wiederum wünschen sich eine gute Adresse, zentrale Lage und ein gepflegtes, repräsentatives Gebäude. Angesichts des begrenzten Zeitbudgets vieler BewohnerInnen ändern sich aktuell auch deren Objektanforderungen, wie eine aktuelle Studie zu Wohntrends 2030 bekräftigt: Kurze Wege, die es erlauben, viele Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle oder kulinarische Angebote im direkten Wohnumfeld vorzufinden, werden immer wichtiger. Wohnungen sollen zudem Rückzugsmöglichkeiten bieten und einen Ruhepol darstellen.
Schaut man dagegen auf die Bereiche Büro, Gewerbe und Gastronomie steht das Erscheinungsbild des anmietenden Unternehmens im Vordergrund. Hierbei achtet der Asset Manager darauf, dass Restaurants, Hotels oder Büros auch mit dem Stil und der Umgebung des Gebäudes harmonieren. Im Bürosegment kristallisiert sich heraus, dass ein hohes Maß an Flexibilität aufgrund des Homeoffice-Trends zunehmend an Bedeutung gewinnt. Es werden größere Allgemeinbereiche geschaffen und Desksharing wird populärer. Diese veränderten Anforderungen, die die Mieter an uns stellen, müssen wir bestmöglich erfüllen. Um am Puls der Zeit zu bleiben und ein Gespür für die Mieterbedürfnisse zu entwickeln, ist und bleibt der regelmäßige Austausch mit den Mietern daher unerlässlich.
Real statt digital
Was den Austausch selbst betrifft, so beobachten wir bei unseren Stakeholdern zunehmend, dass sie sich nach zwei Jahren Pandemie wieder sehr stark nach persönlichem Kontakt und Austausch sehnen. Sicher: Online Tools, wie zum Beispiel Videos von Privat- oder Gewerbeimmobilien, werden von Maklern und Projektentwicklern seit Jahren im Vermittlungsprozess eingesetzt. Statt nervenaufreibender und zeitintensiver Massenbesichtigungen können sich Interessenten mithilfe digitaler Tools bequem einen ersten Eindruck von der Immobilie verschaffen und in Ruhe alle Räumlichkeiten begutachten. 360 Grad Besichtigungen, 3D-Brillen, Besichtigungsroboter oder sogar Drohnen können folgerichtig von hohem Nutzen für Makler und Interessenten sein. Welches Tool jedoch zum Einsatz kommt, hängt vom Objekt ab. Drohnen können sehr präzise Aufnahmen von der Umgebung eines Hauses zeigen, sind aber teuer und kommen deshalb eher für anspruchsvolle oder weitläufige Objekte infrage. Interessenten von Mietwohnungen, Büros oder Gewerbeflächen profitieren deshalb eher von einem Link zur Online-Besichtigung, 360 Grad Besichtigungen oder einem 3D-Video. Letztendlich sind diese Gadgets alle „nice to have“ und sinnvoll. Ob ein Interessent am Ende aber tatsächlich rundum zufrieden ist, hängt auch vom Faktor Mensch ab.
Die Corona-Pandemie hat den Trend der Digitalisierung in der Immobilienbranche rasant beschleunigt und entscheidend dazu beigetragen, dass digitale Tools sich noch stärker etablieren konnten. Bei allen Chancen der Digitalisierung sollten wir im Asset Management jedoch eines nie vergessen: Der regelmäßige persönliche Austausch bleibt unersetzlich und trägt maßgeblich zur Werterhaltung und Wertsteigerung einer Immobilie bei. Asset Manager müssen in Zukunft mehr denn je proaktiv gestalten, anstatt passiv zu verwalten. Ihr Anforderungsprofil wird stetig zunehmen: Weg vom reinen Analyse-Profi hin zum Menschenkenner und Digital Native, die es verstehen, wie Smart Buildings funktionieren, erkennen, welche Bedürfnisse die Kunden von morgen haben und wissen, dass ESG-Kriterien der Schlüssel zum langfristigen Erfolg sind.
(Statement von Hans Tauz, Head of Asset Management bei der Clarus Management GmbH)
