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21.03.2022 Investorenblick: Immobilieninvestmentmarkt Deutschland 2022

Ukraine-Konflikt, Corona-Pandemie, anhaltend hohe Inflation: Aktuell nehmen die Unsicherheiten an den Märkten zu. Auch wenn sich das Immobilienklima zuletzt leicht eingetrübt habe, erfreuten sich Immobilien 2021 nach wie vor großer Beliebtheit bei Investoren, konstatiert Florian Wenner, Senior Researcher bei Primonial REIM Germany. „2021 verzeichnete einen neuen Peak beim Transaktionsvolumen mit rund 98 Mrd. Euro. Büros bleiben zusammen mit Wohnen die beliebteste Assetklasse, während kleinere Assetklassen wie Logistik aber auch Healthcare zuletzt an Bedeutung gewinnen konnten. Dagegen ist das Interesse an Hotel- und Einzelhandelsimmobilien aufgrund der Pandemie und strukturellen Problemen deutlich abgekühlt“, erläutert der Experte, und wagt einen Blick auf das Immobilieninvestmentjahr 2022.

BÜROIMMOBILIEN

Auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt konzentriere sich die Marktdynamik primär auf die sieben größten deutschen Städte. Auf diese würden rund 80 Prozent des Bürotransaktionsvolumen entfallen. Die Spitzenrenditen lägen hier mittlerweile bei rund 2,5?Prozent. In B-, C-, und D-Städten seien deutlich größere Spannen bei den Renditen zu verzeichnen, wobei auch in den kleineren Märkten eine spürbare Renditekompression zu beobachten sei. „2021 lag das Gesamttransaktionsvolumen bei mehr als 23 Milliarden Euro und damit unterhalb der Vorjahre. Der Grund hierfür war vor allem das geringe Angebot. Zudem entfiel im vergangenen Jahr nur ein Anteil von rund 38?Prozent auf ausländische Investoren – deutlich weniger als im Zehn-Jahres-Durchschnitt“, so Wenner.

Trotz der Schwierigkeiten vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie habe sich der Büromarkt im vergangenen Jahr insgesamt aber positiv entwickelt. Die Spitzenmieten seien leicht gestiegen und der Büroflächenumsatz im Vorjahresvergleich deutlich höher. Allerdings werde es schwieriger, passende Immobilien für das eingesammelte Kapital zu finden. „Darüber hinaus spielt auch eine gewisse Zurückhaltung bei Investoren vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie, ESG-Themen sowie Home-Office-Debatten eine Rolle“, so Wenner.

WOHNIMMOBILIEN

Der deutsche Wohnungsmarkt habe in der letzten Dekade einen regelrechten Boom erlebt. Ausdruck dessen seien neben gestiegenen Mieten- und Kaufpreisen auch eine deutlich gestiegene Bautätigkeit. „Die hohe Wohnungsnachfrage hat auch investorenseitig zu einem sprunghaft gestiegenen Interesse geführt. Ähnlich wie im Büromarkt stehen die Top-7-Städte besonders im Fokus. Auf sie entfallen rund 70?Prozent der Wohntransaktionen“, erläutert Wenner. Im vergangenen Jahr habe die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia für rund 27 Mrd. Euro zu einem neuen Rekordtransaktionsvolumen von über 50 Mrd. Euro geführt. Ausländische Investoren spielten nur eine geringere Rolle. „Deren Anteil am Gesamttransaktionsvolumen bewegte sich in den vergangenen fünf Jahren zwischen 15 und 34?Prozent“, meint Wenner.

Wenner geht von einer weiterhin hohen Wohnungsnachfrage in Deutschland aus. Auch investorenseitig werde die Assetklasse Wohnen weiterhin im Fokus stehen, da deutsche Wohnimmobilien ihr Image als sicherer Hafen beibehielten. Aus diesem Grund sei mit einer weiteren Renditekompression zu rechnen. „Es bestehen allerdings weiterhin gewisse regulatorische Risiken für den deutschen Wohnungsmarkt, auch wenn die öffentliche Diskussion um bezahlbaren Wohnraum und staatlicher Eingriffe in den Wohnungsmarkt in den letzten Monaten vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie und geopolitischer Konflikte etwas in den Hintergrund gerückt ist“, sagt Wenner.

EINZELHANDELSIMMOBILIEN

Handelsimmobilien seien bereits seit vielen Jahren enormem Wettbewerbsdruck durch Onlinehandel und teilweise veralteten Geschäftskonzepten ausgesetzt. Die Corona-Pandemie habe diesen Druck nun nochmals verstärkt. „Insbesondere der innenstadtrelevante Einzelhandel war von deutlichen Umsatzeinbußen gekennzeichnet“, meint Wenner. Dennoch gäbe es auch im stationären Einzelhandel im Lebensmittelbereich deutliche Krisengewinner, die ihre Umsätze in den letzten zwei Jahren steigern konnten. Ausdruck dieser gegenläufigen Entwicklungen seien unter anderem die Renditeentwicklungen von Supermärkten und Shopping-Centern.

„Während Shopping-Center, die bereits vor der Pandemie in einigen Lagen mit Leerständen und rückläufigen Kundenzahlen zu kämpfen hatten, leicht steigende bzw. seitwärtsverlaufende Renditen zu verzeichnen hatten, sind die Spitzenrenditen im Lebensmitteleinzelhandel in den letzten zwei Jahren deutlich gesunken. Beim Blick auf die Transaktionsvolumina der letzten Jahre ist ein rückläufiger Trend zu erkennen, von knapp 20 Mrd. Euro im Jahr 2015 auf nur noch rund 7,2 Mrd. Euro 2021. Dies stellt den geringsten Wert der letzten Jahre dar“, erklärt Wenner. Auch der Anteil ausländischer Investoren sei seit Beginn der Corona-Pandemie deutlich rückläufig und habe 2021 nur noch bei rund 35?Prozent gelegen.

„2022 ist weiterhin mit hoher investorenseitiger Nachfrage im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels und Fachmärkten in attraktiven Lagen zu rechnen. Für eher opportunistische Investoren könnten Investments in übrige Einzelhandelsimmobilien interessant sein, wenngleich die Konkurrenz durch den Onlinehandel weiterhin groß sein wird und darüber hinaus weiterhin große Unsicherheiten vor dem Hintergrund der Pandemie bestehen“, bilanziert Wenner.

GESUNDHEITSIMMOBILIEN

Gesundheitsimmobilien seien in den letzten Jahren verstärkt in den Fokus institutioneller Investoren gerückt. Befeuert durch den demographischen Wandel und eine alternde Gesellschaft glaubten mittlerweile immer mehr Immobilieninvestoren an die Zukunftsfähigkeit der Assetklasse Healthcare. „Darüber hinaus versprechen sie, insbesondere Pflegeheime, aufgrund ihres hohen Regulierungsgrads vergleichsweise konjunkturunabhängige Cash-Flows. Dieses hohe Investoreninteresse zeigt sich auch in hohen Transaktionsvolumina und zuletzt deutlich sinkenden Renditen. 2021 lagen die Transaktionsvolumina bei rund 2 Mrd. Euro und die Spitzenrendite bei unter 4?Prozent. Auch bei ausländischen Investoren erfreuen sich deutsche Gesundheitsimmobilien großer Beliebtheit“, so Wenner. So entfielen im Zehnjahresdurchschnitt rund 50?Prozent der Healthcare-Investments auf ausländische Investoren.

In den nächsten Jahren sei – auch vor dem Hintergrund von ESG-Investmentstrategien – von einer weiter zunehmenden Nachfrage im Bereich Gesundheitsimmobilien auszugehen. „Größte Investmenthemmnisse sind dabei die zunehmende Angebotsknappheit sowie das Fehlen von Pflegefachkräften. Verstärkt in den Fokus rücken auch altersgerechte Wohnformen, wie z. B. Betreutes Wohnen, die auf die größer werdende Zielgruppe der Senioren ausgerichtet sind und den Vorteil geringerer Regulierung und höherer Freiheit bei der Mietgestaltung im Vergleich zu klassischen Pflegeheimen bieten“, erklärt Wenner.

HOTELIMMOBILIEN

Der Hotelsektor gehöre zu den am stärksten von der Corona-Pandemie betroffenen Assetklassen. Auch das Jahr 2021 hätte der Branche große Verluste beschert. Am stärksten betroffen seien weiterhin die Stadt- und Messehotellerie. „Ausdruck der anhaltenden Unsicherheit im Hotelsegment sind die geringen Transaktionsvolumina in den beiden Corona-Jahren. Sowohl 2020 als auch 2021 wurde die Schwelle von 2 Mrd. Euro knapp unterschritten“, sagt Wenner. Indes lag der Anteil ausländischer Investoren 2021 bei rund 39?Prozent – und damit deutlich über dem Vorjahreswert von 29?Prozent. „Das hohe Interesse ausländischer Investoren in den Vorjahren mit Anteilen von über 50?Prozent konnte dennoch bisher nicht wieder erreicht werden“, so der Senior Researcher. Die Spitzenrenditen seien seit 2020 leicht angestiegen und lägen aktuell bei rund 4,3?Prozent.

„Für opportunistische Investoren bieten sich daher potenziell günstige Einstiegszeitpunkte, auch wenn weiterhin große Unsicherheit besteht, ob die Branche in den nächsten Jahren an die Übernachtungs- und Auslastungszahlen der Prä-Covid-Jahre anknüpfen kann. Insbesondere die rückläufige Geschäftsreisetätigkeit könnte aufgrund der zunehmenden Akzeptanz von Videokonferenzen auch nach dem Ende der Pandemie bestehen bleiben“, meint Wenner.

LOGISTIK

„Logistikimmobilien haben in den letzten Jahren einen regelrechten Nachfrageboom erlebt. Hauptreiber sind dabei der zunehmende E-Commerce-Trend sowie ein pandemiebedingter Vertrauensverlust in globale Lieferketten und einem damit einhergehenden Bedeutungszugewinn nationaler bzw. europäischer Lager- und Versorgungsinfrastruktur“, stellt Wenner fest. Die neue, auch gesellschaftlich spürbare, Bedeutung, die man der Logistikbranche zuschreibe, habe das ohnehin schon hohe Investoreninteresse an der Assetklasse Logistik weiter befeuert. So seien im Jahr 2021 rund 7,5 Milliarden Euro in Logistikimmobilien investiert worden. „Logistik konnte bezogen auf das Transaktionsvolumen somit Handelsimmobilien als drittgrößte Assetklasse ablösen. Die große Beliebtheit der Assetklasse lässt sich auch an großem Interesse ausländischer Investoren ablesen. So entfielen im Jahr 2021 rund 58?Prozent des investierten Volumens auf ausländische Investoren. Die hohe investorenseitige Nachfrage bei gleichzeitig fehlendem Angebot hat entsprechend zu einer deutlichen Renditekompression in den letzten Jahren geführt. So liegen die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien aktuell bei rund 3,1?Prozent“, analysiert Wenner.

Ein Ende der Renditekompression scheine derzeit nicht in Sicht: Auch 2022 geht Wenner von hoher Nachfrage und weiter sinkenden Renditen für moderne Logistikflächen aus.






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