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01.04.2022 Bürovermietungsmarkt Frankfurt kann im ersten Quartal zulegen

Der Frankfurter Büroflächenmarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei konnte zum Jahresbeginn 2022 weitestgehend den zahlreichen Unsicherheitsfaktoren vor allem durch den Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine mit hierdurch u.a. bedingten historisch hohen Energiepreisen oder auch den anhaltend hohen Infektionszahlen und pandemiebedingten Einschränkungen trotzen. Das geht aus der Analyse des Frankfurter Bürovermietungsmarktes im ersten Quartal 2022 durch NAI apollo hervor. Insgesamt wurde in dem Zeitraum ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 103.100 Quadratmetern erfasst.

„Trotz des guten Quartalsergebnisses belastet das Umfeld die konjunkturelle Entwicklung. Das Wirtschaftswachstum in Deutschland und somit auch im Rhein-Main-Gebiet wird deutlich geringer ausfallen als zum Jahresbeginn noch angenommen, die Inflation ist auf einem Höchststand. Wir spüren dementsprechend eine deutliche Vorsicht der Unternehmen bei neuen Anmietungsentscheidungen“, so Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo zur aktuellen Lage. „Das Ergebnis bewegt sich ein Drittel über dem Vorjahr sowie jeweils leicht über den fünf- und zehnjährigen Schnitten von jeweils knapp 100.000 Quadratmetern. Allerdings ist dieses Resultat erst durch einen relativ hohen Eigennutzeranteil ermöglicht worden“, so Crommen.

Die erfassten Eigennutzerprojekte stellen mehr als ein Drittel des Umsatzes dar. Der reine Vermietungsumsatz in den ersten drei Monaten 2022 beträgt demnach 66.000 Quadratmeter, womit der entsprechende Vorjahreswert um rund 6.000 Quadratmeter übertroffen wird. Die moderate Vermietungsdynamik des ersten Quartals zeigt sich auch an der Anzahl der Abschlüsse, die mit 105 erfassten Deals nahezu auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums liegt. Damit einhergehend hat das erfasste Volumen durch Mietvertragsverlängerungen deutlich zugenommen. Rund 65.000 Quadratmeter an Prolongationen spiegeln eine Zunahme von 80 Prozent wider.

Spürbare Dynamik bei Großabschlüssen

Eine positive Entwicklung zeigt sich bei Abschlüssen oberhalb der 1.000 Quadratmeter-Marke. „So hat sich das Umsatzvolumen im Cluster „2.501 – 5.000 Quadratmeter“ im Jahresvergleich mehr als verdoppelt. In den Größenklassen „>10.000 Quadratmeter“ sowie „1.001 – 2.500 Quadratmeter“ ergibt sich ein Zuwachs von 87 bzw. 43 Prozent. Das Cluster „<1.000 Quadratmeter“ bewegt sich dagegen nur leicht oberhalb des ersten Quartals 2021. „Die größten Flächenumsätze zu Jahresbeginn 2022 sind die beiden Eigennutzerbaustarts der GIZ in der Ludwig-Erhard-Straße 7 in Eschborn und der Spardabank in der Europa-Allee 68 sowie eine Flächenerweiterung durch die Deutsche Bank im IBC“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group bei NAI apollo.

Öffentliche Einrichtungen sowie Finanzindustrie marktprägend

In der Branchenverteilung spiegeln sich die größten Deals wider. So beträgt der Umsatz von „öffentlichen Einrichtungen“, zu denen die Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) gezählt wird, rund 31.500 Quadratmeter bzw. 30,6 Prozent des gesamten Umsatzes. Dahinter reihen sich „Banken, Finanzdienstleistern & Versicherungen“ mit 22.400 Quadratmeter sowie „Bildungs- & Sozialeinrichtungen“ mit 7.500 Quadratmeter ein.

Infolge der Eigennutzerbaustarts sowie weiterer Anmietungen dominieren unter den Teilmärkten Eschborn mit 34.600 Quadratmetern sowie Messe/Europaviertel mit 15.100 Quadratmetern. „Die City West verzeichnet einen Umsatz in Höhe von 8.000 Quadratmetern, gefolgt von der Bankenlage mit 7.700 Quadratmetern“, so Kanzler. Unter den Hauptlagen liegt der „CBD“ mit einem Marktanteil von 46,8 Prozent vor den „Bürozentren“ mit einem Anteil von 37,5 Prozent auf dem ersten Rang.

Spitzenmietniveau gibt nach

Im ersten Quartal 2022 hat die Spitzenmiete um 1,00 €/Quadratmeter auf nun 45,00 €/Quadratmeter nachgegeben. „Jedoch ist dies nur ein kurzfristiger statistischer Effekt, der primär auf der 12-Monatsbetrachtung der Spitzenmiete beruht und weniger auf eine nachlassende Dynamik im hochpreisigen Segment hindeutet. Mit zu erwartenden Abschlüssen in Premium-Projekten wird das Spitzenmietniveau wieder ansteigen“, erklärt Martin Angersbach, Director Business Development Office Germany. Die Durchschnittsmiete hält sich gegenüber dem Vorquartal stabil bei 22,60 €/Quadratmeter.

Nach derzeitigem Kenntnisstand ist im Gesamtjahr 2022 im Frankfurter Marktgebiet mit der Fertigstellung von rund 172.400 Quadratmetern neuer Bürofläche zu rechnen. Hiervon sind bereits über 60 Prozent vergeben bzw. durch Eigennutzer belegt. Für das erste Quartal 2022 können die abgeschlossenen Revitalisierungen der Objekte „Bethmannstraße 58 / Kaiserstraße 15“ sowie der „Arndtstraße 15“ genannt werden. Zum Stand 31.03.2022 summiert sich damit der Büroflächenbestand im Frankfurter Marktgebiet auf insgesamt 11,50 Mio. Quadratmeter. Für das Jahr 2023 werden zum gegenwärtigen Zeitpunkt Flächenzugänge in Höhe von rund 164.700 Quadratmetern Bürofläche erwartet, wovon noch ca. 77 Prozent der Flächen verfügbar sind.

Leerstand sinkt wieder unter 1 Mio. Quadratmeter-Marke

Nachdem der Leerstand auf dem Frankfurter Markt zum Jahresende spürbar angestiegen war und die 1 Mio. Quadratmeter-Marke überschritten hatte, zeigt sich in den letzten Monaten eine Reduzierung der Flächenverfügbarkeit. Dementsprechend ist der marktaktive Leerstand – also von solchen Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – im ersten Quartal 2022 um 27.000 Quadratmeter auf nun 990.000 Quadratmeter gesunken, was einer Quote von 8,6 Prozent entspricht. Damit ist der Leerstand gegenüber dem Jahresende 2021 um 0,2 Prozentpunkte gesunken. Im Vergleich zum ersten Quartal 2021 ergibt sich ein Plus von 0,3 Prozentpunkten. Mit der Fertigstellung von Projekten mit noch vakanten Flächen ist ein abermaliger Anstieg wahrscheinlich.

Ausblick getrübt durch unsicheres Umfeld

Zwar ist für den weiteren Jahresverlauf 2022 weiterhin mit einigen Großabschlüssen zu rechnen, dennoch zeigt sich, dass die aktuellen Entwicklungen sich schnell auf die Konjunktur und infolgedessen auch auf die Marktaktivitäten in den Büromärkten niederschlagen können. „Weiterhin schwer abzuschätzen ist, inwieweit der Ausbau des mobilen Arbeitens Einfluss auf die zukünftige Flächennachfrage hat. Es zeichnet sich aber langfristig eher ab, dass steigende Flächenanforderungen zu einem Mehrbedarf führen, der Flächeneinsparungen im Zuge der Ausweitung von Homeoffice-Möglichkeiten kompensieren wird. Aktuell stehen aber weiterhin die Coronapandemie sowie vor allem der ausufernde Ukrainekrieg im Fokus, wodurch zumindest bis zum Sommer mit einem zurückhaltenden Marktgeschehen zu rechnen ist. Dies dürfte sich im Flächenumsatz und auch in den Leerstandszahlen zeigen. Beim Mietniveau ist von einer stabilen bis positiven Entwicklung auszugehen“, so Crommen.





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