04.04.2022 Grundsteuerreform setzt Eigentümer unter Druck
Die anstehende Grundsteuerreform verlangt Immobilieneigentümern derzeit einiges ab, denn schon bis zum 31. Oktober müssen alle erforderlichen Unterlagen beim Finanzamt eingereicht sein. Ein Wettlauf gegen die Zeit, denn: Vor allem für Unternehmen mit umfangreichem Grundbesitz und Immobilienbestand, mit älteren Immobilien oder Immobilien in mehreren Bundesländern kann das Zusammenstellen der geforderten Angaben aufwändig und kostenintensiv sein. „Viele Eigentümer stehen vor einer Mammutaufgabe und sind entsprechend unsicher“, stellt die Flensburger Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Nielsen, Wiebe und Partner, ein Mitglied des unabhängigen Netzwerks HLB Deutschland, nun fest. „Zwar finden sich die für die Erklärungen erforderlichen Daten insbesondere in Einheitswertbescheiden, Flurkarten, im amtlichen Lageplan und Grundbuchauszügen sowie den Bauunterlagen oder Berechnungen des Architekten – bei alten Immobilien kann es hier aber schwierig werden“, betont Steuerberaterin Marin Burmester. „Fehlen wichtige Unterlagen, so hilft nur: selbst nachmessen oder einen Architekten beauftragen.“ Andere Unterlagen müssten bei Behörden oder Bausachverständigen angefordert werden, auch das koste Zeit.
Damit die Finanzämter die Bewertungen durchführen können, müssen die Steuerpflichtigen eine "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts" gemäß § 228 BewG abgeben; der maßgebliche Stichtag hierfür ist der 1. Januar 2022. Nach aktuellem Stand können die Feststellungserklärungen ab dem 1. Juli 2022 elektronisch an die Finanzverwaltungen übermittelt werden. Der Haken daran: Wer Immobilien oder Grundstücke in mehreren Bundesländern besitzt, muss die unterschiedlichen Länderregeln berücksichtigen. „Es muss für jede wirtschaftliche Einheit eine eigene Erklärung abgegeben werden; das richtet sich nach dem bisherigen Einheitswertbescheid. Die jeweiligen Angaben hierfür ergeben sich aus den Regelungen der Länder, in denen die Objekte liegen“, erläutert Burmester.
Die wichtigsten Angaben, die für die Einreichung der Erklärungen benötigt werden dürften, sind in der Regel:
• die genaue Lage des Grundstücks unter Angabe der Gemarkung, Flurstücke / Flurstücknummern
• die Grundstücksart
o unbebautes Grundstück
o Wohngrundstück: Ein- / Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum
o Nichtwohngrundstück: Teileigentum, Geschäftsgrundstück, gemischt genutztes Grundstück, sonstiges bebautes Grundstück
• das Baujahr
• die Wohnfläche / Nutzfläche bzw. die Brutto-Grundfläche
• die Anzahl der Garagen- / Tiefgaragenstellplätze
• die Grundstücksgröße
• ggf. erfolgte Kernsanierung
• ggf. bestehende Abbruchverpflichtung
• Nummer des Gebäudes aus dem Lageplan
Dem Bundesmodell haben sich nur Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Die übrigen Bundesländer haben abweichende Gesetze erlassen. Für Besitzer von Grundstücken zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung gelten jedoch überall die bundesgesetzlichen Regelungen.
Wer große Schwierigkeiten hat, die nötigen Größen innerhalb der kurzen Zeit exakt zu ermitteln, kann zwar zunächst mit einem sachgerechten Näherungswert arbeiten, sollte dies aber gegenüber dem Finanzamt auch entsprechend als vorläufige Erklärung ausweisen. Er hat dann im kommenden Jahr die Möglichkeit, seine Angaben zu präzisieren. Insbesondere für Unternehmen und Eigentümer mit großem Immobilienbesitz empfiehlt es sich grundsätzlich, mit exakten Daten zu arbeiten, denn auf dieser Basis wird schlussendlich die Grundsteuer ermittelt. „Kleine Abweichungen fallen vielleicht bei einem Einfamilienhaus nicht ins Gewicht, für große Bestände sieht es jedoch ganz anders aus“, betont Burmester.
Wie sich die Reform schlussendlich finanziell auf die Betroffenen auswirkt, ließe sich laut Burmester noch nicht sicher sagen. Es sei sehr wahrscheinlich, dass einige Immobilien- und Grundbesitzer stärker als bisher, andere weniger stark zur Kasse gebeten werden. Genaueres ist wegen der noch nicht geregelten Hebesätze der Gemeinden offen.
Für Steuerpflichtige mit umfangreichem Immobilienvermögen bedeutet die Neuregelung zunächst einmal die Beschaffung einer großen Datenmenge, die in vielen Fällen gar nicht oder nicht im benötigten Format vorliegt. Beispielweise müssen Eigentümer von Geschäftsgrundstücken bei Angaben zu Bruttogrundfläche und Nutzfläche genau differenzieren, weil dadurch erhebliche Unterschiede in der Besteuerung entstehen können. „Sie müssen außerdem die weiteren Anforderungen wie die Anzeigepflicht bei Veränderungen der Nutzung ab 2022 im Blick behalten“, erinnert Burmester.
Damit die Finanzämter die Bewertungen durchführen können, müssen die Steuerpflichtigen eine "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts" gemäß § 228 BewG abgeben; der maßgebliche Stichtag hierfür ist der 1. Januar 2022. Nach aktuellem Stand können die Feststellungserklärungen ab dem 1. Juli 2022 elektronisch an die Finanzverwaltungen übermittelt werden. Der Haken daran: Wer Immobilien oder Grundstücke in mehreren Bundesländern besitzt, muss die unterschiedlichen Länderregeln berücksichtigen. „Es muss für jede wirtschaftliche Einheit eine eigene Erklärung abgegeben werden; das richtet sich nach dem bisherigen Einheitswertbescheid. Die jeweiligen Angaben hierfür ergeben sich aus den Regelungen der Länder, in denen die Objekte liegen“, erläutert Burmester.
Die wichtigsten Angaben, die für die Einreichung der Erklärungen benötigt werden dürften, sind in der Regel:
• die genaue Lage des Grundstücks unter Angabe der Gemarkung, Flurstücke / Flurstücknummern
• die Grundstücksart
o unbebautes Grundstück
o Wohngrundstück: Ein- / Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum
o Nichtwohngrundstück: Teileigentum, Geschäftsgrundstück, gemischt genutztes Grundstück, sonstiges bebautes Grundstück
• das Baujahr
• die Wohnfläche / Nutzfläche bzw. die Brutto-Grundfläche
• die Anzahl der Garagen- / Tiefgaragenstellplätze
• die Grundstücksgröße
• ggf. erfolgte Kernsanierung
• ggf. bestehende Abbruchverpflichtung
• Nummer des Gebäudes aus dem Lageplan
Dem Bundesmodell haben sich nur Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Die übrigen Bundesländer haben abweichende Gesetze erlassen. Für Besitzer von Grundstücken zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung gelten jedoch überall die bundesgesetzlichen Regelungen.
Wer große Schwierigkeiten hat, die nötigen Größen innerhalb der kurzen Zeit exakt zu ermitteln, kann zwar zunächst mit einem sachgerechten Näherungswert arbeiten, sollte dies aber gegenüber dem Finanzamt auch entsprechend als vorläufige Erklärung ausweisen. Er hat dann im kommenden Jahr die Möglichkeit, seine Angaben zu präzisieren. Insbesondere für Unternehmen und Eigentümer mit großem Immobilienbesitz empfiehlt es sich grundsätzlich, mit exakten Daten zu arbeiten, denn auf dieser Basis wird schlussendlich die Grundsteuer ermittelt. „Kleine Abweichungen fallen vielleicht bei einem Einfamilienhaus nicht ins Gewicht, für große Bestände sieht es jedoch ganz anders aus“, betont Burmester.
Wie sich die Reform schlussendlich finanziell auf die Betroffenen auswirkt, ließe sich laut Burmester noch nicht sicher sagen. Es sei sehr wahrscheinlich, dass einige Immobilien- und Grundbesitzer stärker als bisher, andere weniger stark zur Kasse gebeten werden. Genaueres ist wegen der noch nicht geregelten Hebesätze der Gemeinden offen.
Für Steuerpflichtige mit umfangreichem Immobilienvermögen bedeutet die Neuregelung zunächst einmal die Beschaffung einer großen Datenmenge, die in vielen Fällen gar nicht oder nicht im benötigten Format vorliegt. Beispielweise müssen Eigentümer von Geschäftsgrundstücken bei Angaben zu Bruttogrundfläche und Nutzfläche genau differenzieren, weil dadurch erhebliche Unterschiede in der Besteuerung entstehen können. „Sie müssen außerdem die weiteren Anforderungen wie die Anzeigepflicht bei Veränderungen der Nutzung ab 2022 im Blick behalten“, erinnert Burmester.
