22.04.2022 Geschäfts-/Warenhäuser-Investments überholen Fachmarktprodukte
Mit einem Transaktionsvolumen von 1,85 Milliarden Euro ist der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien deutlich stärker als im Vorjahr gestartet. Der Vergleich zeigt ein Plus von 27 Prozent, wozu vor allem die auffällig hohen Investitionen in Geschäfts- und Warenhäuser beitrugen, die insgesamt 45 Prozent des Gesamtvolumens ausmachten. Durch den Erholungskurs schließt der Markt die Lücke zum Vorpandemieniveau weiter und liegt mittlerweile 18 Prozent unter dem eigenen Fünf- und 15 Prozent unter dem eigenen Zehnjahresschnitt. Deutlich gestiegen ist zudem die durchschnittliche Abschlussgröße von 17 auf 29 Millionen Euro, während die Zahl der Abschlüsse selbst im Jahresvergleich von 85 auf 65 zurückging. Insgesamt gab es im ersten Quartal drei Transaktionen mit mehr als 100 Millionen Euro.
Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany, sagt: „Wie der gesamte Investmentmarkt ist auch Retail dynamisch ins Jahr gestartet. Wir beobachten einzelne Überhänge aus dem vergangenen Jahr, zugleich aber auch Nachholeffekte. Eigentümer, die in den vergangenen Monaten erst offene Fragen in der Mieterstruktur sowie zur Repositionierung klären mussten, bringen ihre Objekte jetzt an den Markt. Deshalb gibt es ein aktuell ein buntes Feld völlig unterschiedlicher Produkte, was sich auch auf der sehr diversen Investorenseite und deren Risikobereitschaft widerspiegelt.”
Deutlich ausgeglichener zeigte sich zu Beginn des Jahres das Feld der Nutzungsarten, das in den Quartalen zuvor meist von Fachmarktprodukten dominiert wurde. Fachmärkte (zehn Prozent), Fachmarktzentren (28 Prozent) und Supermärkte (drei Prozent) vereinten insgesamt 41 Prozent des Transaktionsvolumens auf sich. Die Nachfrage übersteige hier anhaltend das Angebot, sodass auch im ersten Quartal trotz angezogener Finanzierungskonditionen eine stabile Spitzenrendite erzielt werden konnte, so Hoffmann. Übertroffen wurden sie aber diesmal von den Geschäfts- und Warenhäusern mit 45 Prozent, was zu einem Großteil auf die Transaktion des „Galerie Lafayette“ in der Berliner Friedrichstraße zurückgeht. Bei der bislang größten Einzeltransaktion des Jahres zahlte Tishman Speyer mehr als 300 Millionen Euro an die Allianz Real Estate. Doch auch in den B-Städten waren Geschäftshäuser im Fokus und weckten dort das Interesse privater wie auch institutioneller Investoren.
Shopping-Center werden wieder vermarktet
Shopping-Center schaffen es wieder in den zweistelligen Bereich und verzeichnen mit knapp 270 Millionen Euro gut 14 Prozent des Gesamtvolumens. Damit hat diese Nutzungsart nach dem ersten Quartal schon fast die Hälfte des Gesamtvolumens von 2021 (rund 550 Millionen Euro) erzielt. „Der Markt für Shopping-Center nimmt langsam wieder Fahrt auf. Der von JLL begleitete Verkauf der Gera Arcaden von Unibail-Rodamco-Westfield an Redos Institutional war ein erstes Ausrufezeichen. Zugleich sind mehrere Objekte im Markt, deren Transaktion bis Ende des Jahres abgeschlossen sein könnte. Darunter auch Großvolumiges und Core“, gibt Sarah Hoffmann einen Ausblick. Warenhäuser wechselten ohne die Unternehmensübernahmen der vergangenen Jahre kaum den Besitzer und kamen so letztlich nur auf drei Prozent.
Die Investoren setzten vor allem auf gut positionierte Objekte, deren Risikoprofil mit Core (29 Prozent) und Core plus (63 Prozent) eingestuft wird. Die erhöhten Risiken von Value Add ergaben nur acht Prozent des Gesamtvolumens.
Auf Käuferseite waren vor allem Asset-/Fondsmanager aktiv, die knapp zwei Drittel des Volumens erzielten. Private Investoren kamen daneben als einzige Gruppe mit 13 Prozent auf einen zweistelligen Anteil. Auf Verkäuferseite waren die Anteile stärker verteilt, wenn auch hier die Asset-/Fondsmanager mit 35 Prozent das Feld anführen. Es folgen Versicherungen (17 Prozent), Immobilienunternehmen (13 Prozent) und Privatinvestoren (elf Prozent). Insgesamt beherrschten deutsche Akteure den Markt im ersten Quartal, indem sie als Käufer für 74 Prozent und als Verkäufer für 67 Prozent des Volumens sorgten. Per saldo bauten sie ihre Bestände so um 123 Millionen Euro auf.
Bei Core-Objekten geht die Renditekompression unvermindert weiter
Einzelne Fachmärkte verloren binnen eines Jahres zehn Basispunkte auf 4,50 Prozent, während Shopping-Center konstant bei 4,85 Prozent rangieren. Deutlich erhöht hat sich die Renditekompression jedoch bei Fachmarktzentren, wo der Spitzenwert um 30 Basispunkte auf 3,5 Prozent sank. „Die Entwicklung der Fremdkapitalkosten und Inflation wird sehr genau beobachtet. Gerade das Fachmarktsegment zeigt sich bisher aber sehr robust in der Spitzenrendite und wird im nächsten Quartal vereinzelt sogar weitere Renditekompression erfahren“, erklärt Sarah Hoffmann.
Grundsätzlich geht Sarah Hoffmann von einem Jahr mit vielen Chancen aus: „Es ist eine hohe Liquidität im Markt und es kommt weiter Produkt nach – sowohl als Portfolio wie als Einzelobjekt gemischt über alle Nutzungsarten. Insofern ist das Potenzial gegeben, das Vorjahr zu übertreffen und auch wieder an die Zehn-Milliarden-Marke heranzukommen. Ob es aber wirklich so kommt, hängt auch von den äußeren Einflüssen wie dem Krieg in der Ukraine, der Inflation, Zinssteigerungen, der ESG-Thematik und auch dem Verhalten an den Finanzierungsmärkten ab.“
Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany, sagt: „Wie der gesamte Investmentmarkt ist auch Retail dynamisch ins Jahr gestartet. Wir beobachten einzelne Überhänge aus dem vergangenen Jahr, zugleich aber auch Nachholeffekte. Eigentümer, die in den vergangenen Monaten erst offene Fragen in der Mieterstruktur sowie zur Repositionierung klären mussten, bringen ihre Objekte jetzt an den Markt. Deshalb gibt es ein aktuell ein buntes Feld völlig unterschiedlicher Produkte, was sich auch auf der sehr diversen Investorenseite und deren Risikobereitschaft widerspiegelt.”
Deutlich ausgeglichener zeigte sich zu Beginn des Jahres das Feld der Nutzungsarten, das in den Quartalen zuvor meist von Fachmarktprodukten dominiert wurde. Fachmärkte (zehn Prozent), Fachmarktzentren (28 Prozent) und Supermärkte (drei Prozent) vereinten insgesamt 41 Prozent des Transaktionsvolumens auf sich. Die Nachfrage übersteige hier anhaltend das Angebot, sodass auch im ersten Quartal trotz angezogener Finanzierungskonditionen eine stabile Spitzenrendite erzielt werden konnte, so Hoffmann. Übertroffen wurden sie aber diesmal von den Geschäfts- und Warenhäusern mit 45 Prozent, was zu einem Großteil auf die Transaktion des „Galerie Lafayette“ in der Berliner Friedrichstraße zurückgeht. Bei der bislang größten Einzeltransaktion des Jahres zahlte Tishman Speyer mehr als 300 Millionen Euro an die Allianz Real Estate. Doch auch in den B-Städten waren Geschäftshäuser im Fokus und weckten dort das Interesse privater wie auch institutioneller Investoren.
Shopping-Center werden wieder vermarktet
Shopping-Center schaffen es wieder in den zweistelligen Bereich und verzeichnen mit knapp 270 Millionen Euro gut 14 Prozent des Gesamtvolumens. Damit hat diese Nutzungsart nach dem ersten Quartal schon fast die Hälfte des Gesamtvolumens von 2021 (rund 550 Millionen Euro) erzielt. „Der Markt für Shopping-Center nimmt langsam wieder Fahrt auf. Der von JLL begleitete Verkauf der Gera Arcaden von Unibail-Rodamco-Westfield an Redos Institutional war ein erstes Ausrufezeichen. Zugleich sind mehrere Objekte im Markt, deren Transaktion bis Ende des Jahres abgeschlossen sein könnte. Darunter auch Großvolumiges und Core“, gibt Sarah Hoffmann einen Ausblick. Warenhäuser wechselten ohne die Unternehmensübernahmen der vergangenen Jahre kaum den Besitzer und kamen so letztlich nur auf drei Prozent.
Die Investoren setzten vor allem auf gut positionierte Objekte, deren Risikoprofil mit Core (29 Prozent) und Core plus (63 Prozent) eingestuft wird. Die erhöhten Risiken von Value Add ergaben nur acht Prozent des Gesamtvolumens.
Auf Käuferseite waren vor allem Asset-/Fondsmanager aktiv, die knapp zwei Drittel des Volumens erzielten. Private Investoren kamen daneben als einzige Gruppe mit 13 Prozent auf einen zweistelligen Anteil. Auf Verkäuferseite waren die Anteile stärker verteilt, wenn auch hier die Asset-/Fondsmanager mit 35 Prozent das Feld anführen. Es folgen Versicherungen (17 Prozent), Immobilienunternehmen (13 Prozent) und Privatinvestoren (elf Prozent). Insgesamt beherrschten deutsche Akteure den Markt im ersten Quartal, indem sie als Käufer für 74 Prozent und als Verkäufer für 67 Prozent des Volumens sorgten. Per saldo bauten sie ihre Bestände so um 123 Millionen Euro auf.
Bei Core-Objekten geht die Renditekompression unvermindert weiter
Einzelne Fachmärkte verloren binnen eines Jahres zehn Basispunkte auf 4,50 Prozent, während Shopping-Center konstant bei 4,85 Prozent rangieren. Deutlich erhöht hat sich die Renditekompression jedoch bei Fachmarktzentren, wo der Spitzenwert um 30 Basispunkte auf 3,5 Prozent sank. „Die Entwicklung der Fremdkapitalkosten und Inflation wird sehr genau beobachtet. Gerade das Fachmarktsegment zeigt sich bisher aber sehr robust in der Spitzenrendite und wird im nächsten Quartal vereinzelt sogar weitere Renditekompression erfahren“, erklärt Sarah Hoffmann.
Grundsätzlich geht Sarah Hoffmann von einem Jahr mit vielen Chancen aus: „Es ist eine hohe Liquidität im Markt und es kommt weiter Produkt nach – sowohl als Portfolio wie als Einzelobjekt gemischt über alle Nutzungsarten. Insofern ist das Potenzial gegeben, das Vorjahr zu übertreffen und auch wieder an die Zehn-Milliarden-Marke heranzukommen. Ob es aber wirklich so kommt, hängt auch von den äußeren Einflüssen wie dem Krieg in der Ukraine, der Inflation, Zinssteigerungen, der ESG-Thematik und auch dem Verhalten an den Finanzierungsmärkten ab.“
