29.04.2022 VICTOR Prime Office: Seitwärtsbewegung in den Toplagen
Die herausfordernde gesamtwirtschaftliche Lage spiegelt sich aktuell noch nicht in den deutschen Premium-Bürolagen wider. Mit einem Performancewachstum von plus 0,4 Prozent bewegt sich der VICTOR Prime Office im ersten Quartal 2022 seitwärts. Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München notiert Ende März 2022 bei 234,2 Punkten. Im Vorquartal war es mit 233,2 Punkten minimal weniger gewesen. Erfahrungsgemäß erreichen exogene Einflüsse das Segment der Top-Bürolagen allerdings mit sechs bis neun Monaten Verzögerung. Insofern wird viel von der weiteren Entwicklung der geopolitischen und wirtschaftlichen Herausforderungen abhängen.
„In den ersten drei Monaten des Jahres haben die Risiken für die deutsche Wirtschaft deutlich zugenommen“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. „Während die Einschränkungen durch die Covid-19-Pandemie langsam auslaufen, hat der Ausbruch des Ukraine-Krieges zu weiteren Störungen der Lieferketten und Materialengpässen geführt, die Inflation ist mit plus 7,3 Prozent (Stand Ende März) so hoch wie seit rund 40 Jahren nicht mehr. Die Wirtschaftsweisen senkten Ende März ihre Wachstumsprognose für das Jahr 2022 von bisher erwarteten plus 4,6 Prozent auf plus 1,8 Prozent.“
Ralf Kemper ergänzt: „Insbesondere die gestiegenen Preise für Baumaterialen sowie für Energie werden Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt nach sich ziehen. Bereits im ersten Quartal war ein Rückgang des Fertigstellungsvolumens von neuen Bürogebäuden zu verzeichnen und die Pipeline für die kommenden Jahre hat sich reduziert. Die gestiegenen Baukosten, begrenzte Ressourcen am Bau sowie deutlich höhere Finanzierungskosten werfen die Businesspläne durcheinander – offenbar reagieren zahlreiche Projektentwickler damit, ihre Projekte zeitlich nach hinten zu verschieben oder wegen der zahlreichen Unwägbarkeiten sogar ganz aufzugeben.“
Diesem Rückgang steht ein reges Vermietungsgeschehen gegenüber, wenngleich zwischen den Städten sehr unterschiedlich ausgeprägt: In München, Düsseldorf und Frankfurt wurden deutlich mehr Flächen vermietet als im ersten Quartal des Vorjahres, während Hamburg und Berlin den Vorjahreswert nicht erreichten. Das Transaktionsvolumen am Büroinvestmentmarkt erreicht mit rund 10,9 Milliarden Euro im ersten Quartal sogar fast das herausragende Ergebnis aus Q4 2021 (11,1 Milliarden Euro) – ausschlaggebend war die Übernahme der Alstria durch Brookfield.
Doch auch ohne diese Fusion, die Büroimmobilien im Wert von rund 4,4 Milliarden Euro umfasste, liegt das Transaktionsvolumen über den Werten der jeweiligen ersten Quartale seit 2017. „Allerdings wurden die meisten Deals bereits vor Ausbruch des Krieges abgeschlossen. Trotz der hohen Nachfrage gab es kaum Bewegung bei den Preisen – die Renditen stagnierten in allen betrachteten 5 Top-Standorten und auch die Spitzenmieten stiegen nur vereinzelt“ ordnet Kemper ein.
Kaum Preis-Impulse aus den Vermietungs- und Investmentmärkten
Im ersten Quartal 2022 kann lediglich die Hamburger Innenstadt einen Performanceanstieg im VICTOR über der Ein-Prozent-Marke aufweisen: Mit plus 1,1 Prozent landet die Hansestadt nach zwei schwachen Quartalen nun auf dem ersten Platz und dem neuen Indikatorstand von 254,1 Punkten. Dies ist auf einige größere hochpreisige Anmietungen zurückzuführen. Auf den Spitzenreiter folgen die Berliner Toplagen mit plus 0,5 Prozent Entwicklung und einem Indikatoranstieg auf 257,4 Punkte. Der Anstieg der Spitzenmiete reichte nicht für ein stärkeres Plus. Die Frankfurter Bankenlage trifft mit plus 0,4 Prozent Wachstum genau den Durchschnitt der Top 5 und verzeichnet einen neuen Indikatorstand von 219,7 Punkten. In München konnten positive Entwicklungen im Spitzensegment ebenfalls nur verhaltene Impulse setzen, so dass der Anstieg um plus 0,2 Prozent auf 244,5 Punkte recht moderat ausfiel. Die Düsseldorfer Innenstadt tritt nach einigen starken Quartalen auf der Stelle, der Indikatorstand stagniert bei 207,2 Punkten (plus 0,0 Prozent).
Mit plus 5,2 Prozent bewegt sich die Jahresperformance auf dem Niveau des Vorquartals (Q4 2021/Q4 2020: plus 5,4 Prozent). Die Reihenfolge der ersten drei Plätze bliebt ebenfalls unverändert: Mit plus 8,3 Prozent hält die Düsseldorfer Innenstadt trotz der Stagnation im ersten Quartal 2022 zum dritten Mal in Folge die Spitzenposition in der Jahresperformance. Berlin sichert sich mit plus 6,4 Prozent Jahreswachstum den zweiten Platz, gefolgt von München mit plus 5,8 Prozent. Schlusslichter sind die Hamburger Innenstadt (plus 3,6 Prozent) und die Frankfurter Bankenlage (plus 3,2 Prozent).
„Verlässliche Aussagen über den weiteren Jahresverlauf sind derzeit aufgrund der Unsicherheiten kaum zu treffen“, so Ralf Kemper. „Die nächsten sechs bis neun Monate werden richtungsweisend für die Marktentwicklung sein, und aktuell sind unterschiedliche Szenarios vorstellbar. Eines scheint allerdings sicher: Über alle Szenarios hinweg dürfte sich der Fokus auf Core-Produkte weiter verstärken. Kapital ist weiterhin vorhanden und wird auch weiterhin investiert werden. Jedoch müssen alle Marktteilnehmer nun die gestiegene Inflation sowie die höheren Finanzierungskosten einberechnen.“
In den vergangenen Jahren waren die Unterschiede zwischen nominaler und realer Rendite vernachlässigbar gering – jetzt vermindert die Inflation die reale Investorenrendite und erste Diskussionen über Zahlungsfähigkeit beziehungsweise Tragbarkeit von Miete und Nebenkosten der Nutzer rücken auch bei gewerblichen Immobilien verstärkt ins Blickfeld. „Dieses am Wohnungsmarkt bereits bekannte Thema könnte zukünftig auch am Büromarkt verstärkt eine Rolle spielen und dürfte damit Core-Immobilien mit bonitätsstarken Mietern zusätzlich preislich hochtreiben“, sagt Kemper.
„In den ersten drei Monaten des Jahres haben die Risiken für die deutsche Wirtschaft deutlich zugenommen“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. „Während die Einschränkungen durch die Covid-19-Pandemie langsam auslaufen, hat der Ausbruch des Ukraine-Krieges zu weiteren Störungen der Lieferketten und Materialengpässen geführt, die Inflation ist mit plus 7,3 Prozent (Stand Ende März) so hoch wie seit rund 40 Jahren nicht mehr. Die Wirtschaftsweisen senkten Ende März ihre Wachstumsprognose für das Jahr 2022 von bisher erwarteten plus 4,6 Prozent auf plus 1,8 Prozent.“
Ralf Kemper ergänzt: „Insbesondere die gestiegenen Preise für Baumaterialen sowie für Energie werden Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt nach sich ziehen. Bereits im ersten Quartal war ein Rückgang des Fertigstellungsvolumens von neuen Bürogebäuden zu verzeichnen und die Pipeline für die kommenden Jahre hat sich reduziert. Die gestiegenen Baukosten, begrenzte Ressourcen am Bau sowie deutlich höhere Finanzierungskosten werfen die Businesspläne durcheinander – offenbar reagieren zahlreiche Projektentwickler damit, ihre Projekte zeitlich nach hinten zu verschieben oder wegen der zahlreichen Unwägbarkeiten sogar ganz aufzugeben.“
Diesem Rückgang steht ein reges Vermietungsgeschehen gegenüber, wenngleich zwischen den Städten sehr unterschiedlich ausgeprägt: In München, Düsseldorf und Frankfurt wurden deutlich mehr Flächen vermietet als im ersten Quartal des Vorjahres, während Hamburg und Berlin den Vorjahreswert nicht erreichten. Das Transaktionsvolumen am Büroinvestmentmarkt erreicht mit rund 10,9 Milliarden Euro im ersten Quartal sogar fast das herausragende Ergebnis aus Q4 2021 (11,1 Milliarden Euro) – ausschlaggebend war die Übernahme der Alstria durch Brookfield.
Doch auch ohne diese Fusion, die Büroimmobilien im Wert von rund 4,4 Milliarden Euro umfasste, liegt das Transaktionsvolumen über den Werten der jeweiligen ersten Quartale seit 2017. „Allerdings wurden die meisten Deals bereits vor Ausbruch des Krieges abgeschlossen. Trotz der hohen Nachfrage gab es kaum Bewegung bei den Preisen – die Renditen stagnierten in allen betrachteten 5 Top-Standorten und auch die Spitzenmieten stiegen nur vereinzelt“ ordnet Kemper ein.
Kaum Preis-Impulse aus den Vermietungs- und Investmentmärkten
Im ersten Quartal 2022 kann lediglich die Hamburger Innenstadt einen Performanceanstieg im VICTOR über der Ein-Prozent-Marke aufweisen: Mit plus 1,1 Prozent landet die Hansestadt nach zwei schwachen Quartalen nun auf dem ersten Platz und dem neuen Indikatorstand von 254,1 Punkten. Dies ist auf einige größere hochpreisige Anmietungen zurückzuführen. Auf den Spitzenreiter folgen die Berliner Toplagen mit plus 0,5 Prozent Entwicklung und einem Indikatoranstieg auf 257,4 Punkte. Der Anstieg der Spitzenmiete reichte nicht für ein stärkeres Plus. Die Frankfurter Bankenlage trifft mit plus 0,4 Prozent Wachstum genau den Durchschnitt der Top 5 und verzeichnet einen neuen Indikatorstand von 219,7 Punkten. In München konnten positive Entwicklungen im Spitzensegment ebenfalls nur verhaltene Impulse setzen, so dass der Anstieg um plus 0,2 Prozent auf 244,5 Punkte recht moderat ausfiel. Die Düsseldorfer Innenstadt tritt nach einigen starken Quartalen auf der Stelle, der Indikatorstand stagniert bei 207,2 Punkten (plus 0,0 Prozent).
Mit plus 5,2 Prozent bewegt sich die Jahresperformance auf dem Niveau des Vorquartals (Q4 2021/Q4 2020: plus 5,4 Prozent). Die Reihenfolge der ersten drei Plätze bliebt ebenfalls unverändert: Mit plus 8,3 Prozent hält die Düsseldorfer Innenstadt trotz der Stagnation im ersten Quartal 2022 zum dritten Mal in Folge die Spitzenposition in der Jahresperformance. Berlin sichert sich mit plus 6,4 Prozent Jahreswachstum den zweiten Platz, gefolgt von München mit plus 5,8 Prozent. Schlusslichter sind die Hamburger Innenstadt (plus 3,6 Prozent) und die Frankfurter Bankenlage (plus 3,2 Prozent).
„Verlässliche Aussagen über den weiteren Jahresverlauf sind derzeit aufgrund der Unsicherheiten kaum zu treffen“, so Ralf Kemper. „Die nächsten sechs bis neun Monate werden richtungsweisend für die Marktentwicklung sein, und aktuell sind unterschiedliche Szenarios vorstellbar. Eines scheint allerdings sicher: Über alle Szenarios hinweg dürfte sich der Fokus auf Core-Produkte weiter verstärken. Kapital ist weiterhin vorhanden und wird auch weiterhin investiert werden. Jedoch müssen alle Marktteilnehmer nun die gestiegene Inflation sowie die höheren Finanzierungskosten einberechnen.“
In den vergangenen Jahren waren die Unterschiede zwischen nominaler und realer Rendite vernachlässigbar gering – jetzt vermindert die Inflation die reale Investorenrendite und erste Diskussionen über Zahlungsfähigkeit beziehungsweise Tragbarkeit von Miete und Nebenkosten der Nutzer rücken auch bei gewerblichen Immobilien verstärkt ins Blickfeld. „Dieses am Wohnungsmarkt bereits bekannte Thema könnte zukünftig auch am Büromarkt verstärkt eine Rolle spielen und dürfte damit Core-Immobilien mit bonitätsstarken Mietern zusätzlich preislich hochtreiben“, sagt Kemper.
