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03.05.2022 Starke Dynamik der Büromieten im Umland der Top-7

Die PREIG AG (Plutos Real Estate Investment Group AG), ein bundesweit tätiger Projektentwickler und Bestandshalter für Gewerbeimmobilien, veröffentlicht in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) den Büroimmobilien-Monitor 2022. Zum zweiten Mal in Folge untersucht die Studie auch in diesem Jahr die lokalen Büromärkte von 71 Großstadtstandorten in Deutschland. Insgesamt sind die Büromieten 2021 in den betrachteten Städten um rund 5 Prozent gestiegen. Damit hat sich die Dynamik im Büromarkt deutlich gesteigert, im Vergleichsjahr 2020 lag der Anstieg noch bei knapp 4 Prozent. An der Spitze der Mietpreisanstiege standen 2021 Bremerhaven mit einem Plus von 14,6 Prozent sowie Potsdam, Münster und Leipzig mit jeweils über 10 Prozent Wachstum. Insgesamt sind in mehr als 80 Prozent der betrachteten Städte die Büromieten 2021 gestiegen.

Bereinigtes Mietpreismodell für die gesamte Breite des Marktes

Die Datengrundlage des IW-PREIG Büroimmobilien-Monitors ist die Value AG Marktdatenbank. Insgesamt wurden für 2021 75.000 Mietangebote in 71 Großstädten und deren Umlandgemeinden ausgewertet. Damit wird die Breite des Marktes betrachtet und nicht nur ein kleiner Ausschnitt. „Mit dem IW-PREIG Büroimmobilien-Monitor möchten wir eine Lücke in der Analyse des Büroimmobilienmarktes schließen und einen Beitrag zur Transparenz des Büromarktes leisten. Die Mietpreisentwicklung wird auf Basis eines hedonischen Mietpreismodells um Verzerrungen durch Veränderungen in Lagen und Qualitäten bereinigt“, erklärt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter der Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim IW. „Ursache für die stabile Entwicklung des Büromarktes dürfte vor allem die erfreuliche Entwicklung der Bürobeschäftigung sein. Zwischen Juni 2020 und Juni 2021 ist die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Bürobeschäftigten um 250.000 gestiegen, die Quote stieg von 36,6 auf 36,9 Prozent“, ergänzt Dr. Christian Oberst, Senior Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik beim IW.

Umland der Top-7 wächst überproportional stark

Eine Besonderheit des IW-PREIG Büroimmobilien-Monitors liegt darin, dass zusätzlich zum Stadtgebiet der 71 betrachteten Großstädte auch Angebote in direkt angrenzenden Umlandgemeinden berücksichtigt werden. Vor allem das Umland der Top-7-Städte verzeichnete überproportional starke Mietpreiszuwächse gegenüber dem Vorjahr. Dies könnte darauf hindeuten, dass Unternehmen vermehrt preisgünstigere Angebote abseits der Stadtzentren in den Blick nehmen. Nach einem stetigen Anstieg im Jahr 2020 sind die Angebotslaufzeiten 2021 wieder stark gesunken, was auf eine anziehende Anfrage hindeutet.

„Das in der Studie festgestellte starke Wachstum in den Umlandgemeinden von Metropolen und Großstädten bestätigt uns in unserer Investitionsstrategie. Die PREIG AG folgt der ABBA-Regel und fokussiert sich auf Randlagen der Metropolen sowie auf zentrale Standorte der kleineren Großstädte“, sagt Peyvand Jafari, Vorstandsvorsitzender der PREIG AG. „Die rasante Verkürzung der Angebotslaufzeiten auf das Vermarktungsniveau von 2019 und die Tatsache, dass vor allem das Umland der Top-7-Städte zwischen 2019 und 2021 aufgewertet wurde, sprechen für das große Potenzial dieser Lagen. So spielen das gut angebundene Umland für Düsseldorf und Frankfurt eine sehr wichtige Rolle, für Stuttgart auch das abgelegene Umland. Für die Stadtstaaten Berlin und Hamburg ist das abgelegene Stadtgebiet relevant. Für uns als PREIG AG ist neben der Lage auch die Flexibilität zusammen mit dem Ansatz des New Work das, was zusätzlich für das Potenzial von Gewerbeimmobilien an diesen Standorten spricht“, resümiert Jafari.

Herausforderungen durch Zinsentwicklung und steigende Energiepreise

Mit Blick in die Zukunft ist auch im Jahr 2022 mit einer stabilen Entwicklung des Büromarktes zu rechnen, denn die Beschäftigung gestaltet sich weiterhin positiv. Allerdings könnte angesichts eines möglichen Zinsanstieges die Preisentwicklung des Büroimmobilienmarktes gedämpft werden, obwohl sie zumindest kurzfristig allerdings noch nicht gekippt werden kann. Auch die aktuell starke Steigerung der Energiepreise könnte zu einer Differenzierung der Nachfrage nach der Energieeffizienzklasse führen. Diese Entwicklung sollte nicht nur für Mieten gelten, sondern sich auch in den Kaufpreisen für Bürogebäude niederschlagen. Bei Gebäuden mit hoher Energieeffizienz sollten demzufolge die Mieten und Preise steigen, bei unsanierten Gebäuden hingegen sinken oder stagnieren.






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