10.05.2022 Immobilienmarkt: Stimmung verbessert, Deutschland hinkt hinterher
Die Ergebnisse des RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das erste Quartal 2022* zeigen, dass sich die Stimmung in der Immobilienbranche zu Beginn dieses Jahres weiter verbessert hat, trotz der anhaltenden Herausforderungen durch die Pandemie, steigender makroökonomischer Herausforderungen durch den Inflationsanstieg und der damit verbundenen Reaktion der Zentralbanken sowie des Ukraine-Krieges, der nicht nur Auswirkungen auf die Energieversorgung hat.
Wie bereits im vierten Quartal beobachtet, zeigt das Feedback der Befragten in Q1 weiterhin deutlich regionale Unterschiede. Der Hauptindex CPSI** (Commercial Property Sentiment Index) für Nord- und Südamerika zeigt den positivsten Trend (+18), wobei die Stimmung in den USA etwas darüber liegt (+20). Die Ergebnisse für den Nahen Osten und Afrika (+9) sowie Europa (+8) haben sich ebenfalls im Vergleich zur vorangegangenen Umfrage verbessert. Im Gegensatz dazu sind die Einschätzungen aus der Region APAC nach wie vor eher negativ. Der aggregierte CPSI für diese Region hat sich im Vergleich zum letzten Mal sogar von -12 auf -17 verschlechtert, der negativste Wert seit Q4 2020. Allerdings gab es erhebliche Unterschiede: Singapur (+16) und Indien (+12) zeigten Anzeichen der Erholung, und China (-34) und Hongkong (-40) waren eher negativ.
Wirtschaftlicher Aufschwung unterstützt Nachfrage nach Immobilien
Ein Merkmal der vergangenen RICS-Erhebungen war die stärkere Erholung der Investoren-als der der Nutzerkennzahlen. Der Q1-Bericht zeigt auf, dass letztere aufholen, insbesondere in jenen Teilen der Welt, in denen die Wirtschaftstätigkeit ein starkes Wachstumstempo aufweist. Die globale Mieternachfrage (Nettosaldo im Vergleich zum vorangegangenen Quartal) stieg demnach im ersten Quartal von +6 % auf +12 % und erreichte damit den höchsten Wert seit Q2 2019. Es zeigen sich jedoch erneut erhebliche Divergenzen sowohl auf Länderebene.
In den USA ist der Saldo sprunghaft von +28% auf +37% gestiegen, der höchste Wert seit sieben Jahren (Anmerkung: Dies bezieht sich nicht auf das Niveau der Nachfrage, sondern den Grad der Veränderung). Für Großbritannien war das Bild ähnlich (Nettosaldo von +32%). Für Deutschland ist hier hingegen ein Rückgang von -1 % auf -5 % auszumachen.
Die Änderung der Politik der Zentralbanken in weiten Teilen der Welt könnte als Verschärfung des Risikos für Immobilien angesehen werden, insbesondere da Zinserhöhungen von Maßnahmen zur Rücknahme von Programmen, die die geldpolitische Landschaft in den letzten zehn Jahren prägten, begleitet werden könnten. Es besteht eine größere Unsicherheit darüber, wie diese Maßnahmen sich sowohl in der Realwirtschaft als auch auf den Immobilien- und Finanzmärkten auswirken wird.
Europa: Dynamik verbessert sich in Q1 in den meisten Märkten, obwohl einige Länder einen flacheren Trend aufweisen
Die Ergebnisse des GCPM für Europa im ersten Quartal 2022 zeigt eine leichte Verbesserung der Stimmung auf aggregierter Ebene. Dennoch gibt es Unterschiede zwischen den Ländern. Zudem werden von den Teilnehmern Besorgnisse zu den Auswirkungen des Ukraine-Krieges, sowie ein allgemeiner makroökonomischer Gegenwind genannt, auch wenn diese bisher das Nachfragewachstum nicht beeinflusst haben.
Indizes für Mieter- und Investitionsklima verbessern sich in Q1
Auf aggregierter Ebene bewegte sich der europäische Index für das Mieterklima OSI*** erstmals seit 2019 in den positiven Bereich und verzeichnete einen Wert von +5 im Vergleich zu -2 im vierten Quartal. Parallel dazu stieg der Index für das Investitionsklima ISI**** weiter, wenn auch nur geringfügig, von +11 im Vergleich zu +10 im letzten Quartal. Auch dies ist der stärkste Wert für den ISI seit der Zeit vor der Pandemie und setzt die Reihe positiver Werte für diesen Indikator im dritten Quartal in Folge fort.
Auf Länderebene verzeichnet die überwiegende Mehrheit der europäischen Märkte positive Werte für den Commercial Property Sentiment Index (CPSI). Kroatien weist mit +26 das dritte Quartal in Folge den stärksten CPSI-Wert auf, Tschechien (+25) und Griechenland (+24) folgen und lassen ebenfalls eine solide Marktdynamik erkennen. In allen Fällen übersteigt die Nachfrage das Angebot per Saldo. 14 der 18 untersuchten Länder verzeichneten eine Verbesserung der CPSI-Werte im Quartalsvergleich, wobei Bulgarien (+1 von -9), Großbritannien (+17 von +8), Polen (+14 von -9) und Spanien (+15 von +7) einen deutlichen Anstieg sahen. Im Gegensatz dazu verzeichnen Deutschland (-1 von +2), die Schweiz (-2 von -5) und Italien (-2 von 0) negative Werte.
Erholung der Büronachfrage in einer Vielzahl von Märkten
Eine der auffälligsten Entwicklungen der aktuellen Erhebung ist, dass in zahlreichen Märkten eine verstärkte Nutzernachfrage nach Büroflächen zu verzeichnen ist. Auf gesamteuropäischer Ebene gab ein Nettosaldo von +20 % der Befragten einen Anstieg der Mieternachfrage im gesamten Bürosektor an, gegenüber +10 % im vierten Quartal. Besonders die Befragten in Kroatien, Polen, Portugal, Griechenland und Spanien gaben eine starke Beschleunigung der Nutzernachfrage an. Vor diesem Hintergrund wurden für die nächsten 12 Monate die Wachstumserwartungen für Spitzenbüros auf europäischer Ebene nach oben korrigiert, wobei die Mieten in diesem Sektor nun um 3 % steigen sollen (gegenüber den zuvor prognostizierten 2 %). Dennoch bleiben die Erwartungen für die Mieten in sekundären Märkten negativ, wenngleich der erwartete Rückgang wesentlich bescheidener ausfällt als zuvor angenommen.
Zudem ist der sekundäre Einzelhandel der weitere Sektor, für den in den nächsten 12 Monaten ein Mietpreisrückgang erwartet wird, wobei dennoch ein Aufwärtstrend zu beobachten ist. Am oberen Ende der Skala werden die Spitzenmieten für Industrieflächen voraussichtlich um etwa 5 % auf Jahresbasis und die für Rechenzentren insgesamt um fast 4 % steigen. Im Vergleich zum Q4 2021 sind die Mietwachstumserwartungen für Mehrfamilienhäuser, Studentenwohnheime, erstklassigen Einzelhandel sowie Hotels gestiegen.
Deutschland: Investorenstimmung fällt
Der Commercial Property Sentiment Index* für Deutschland liegt im ersten Quartal wieder im negativen Bereich bei -1, während er im Vorquartal bei +2 war. Rund 67 % der Befragten ordnen die Bundesrepublik auf dem Höhepunkt bzw. im Aufschwung des Zyklus ein. Im dritten Quartal waren es noch 81 %. Aber 23 % sagen, dass sich der Zyklus in einer frühen Abschwungphase befindet, in Q4 2021 waren nur 15 % dieser Meinung.
Die Investorenstimmung fällt von +9 im vierten Quartal 2021 auf +5 im ersten Quartal dieses Jahres. Die Mieterstimmung bleibt im negativen Bereich und sinkt auf -7 (Q4: -5). Die Investorennachfrage über alle Assetklassen steigt allerdings auf ein Nettosaldo von +13 (Q4: +7 %). Im Bereich Büroimmobilien wird ein Nettosaldo von +23 % verzeichnet (Q4: +19 %), bei Industrieimmobilien sinkt dieser Wert leicht von +49 % auf +44 %, während bei Einzelhandelsimmobilien das Nettosaldo zwar immer noch im negativen verharrt, aber von -47 % auf -29 % steigt.
Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort wird weiterhin als teuer (55 %) und sehr teuer (28 %) bewertet (Q4: 56% bzw. 30%). Deutschland steht damit nach Luxemburg und Österreich im weltweiten Vergleich der Länder, die ihren Standort als teuer ansehen, auf Platz 3, es folgen die Schweiz und Israel.
Die Kapitalwerterwartungen in den nächsten 12 Monaten bleiben bei Industrieimmobilien am besten, verzeichnen allerdings einen deutlichen Rückgang von +61 % auf +53 %. Für erstklassigen Büroimmobilien ist das Saldo fast konstant geblieben und erreicht +31 % (Q4: +32 %). Einzelhandelsimmobilien sind hingegen mit -40 % weiter abgeschlagen, können aber eine Steigerung im Vergleich zum vierten Quartal 2021 mit -51 % verbuchen. Die Einschätzung der Befragten zu den Mieten zeigen in den nächsten 12 Monaten in Deutschland ähnliche Entwicklungen wie die Kapitalmarkterwartungen.
Bemerkenswert ist, dass die deutschen Teilnehmer eine deutliche Veränderung bei den Kreditkonditionen wahrnehmen. Hier sinkt das Nettosaldo von -22 % im vierten Quartal auf -60 % in Q1.
Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland: „Während einzelne Länder eine deutliche Wachstumsdynamik ausmachen, fällt die Investorenstimmung in Deutschland. Ein Indikator zeigt sich bei den Kreditkonditionen, die von deutschen Teilnehmern besonders hervorgehoben werden. Daneben wird aber auch die Risikobewertung eine Rolle spielen, die durch Unsicherheiten aufgrund des Kriegs in der Ukraine, die Energiekrise, die Nachwirkungen der Pandemie, die steigende Inflation, Lieferengpässe und eine Reduzierung der Wachstumsprognosen der deutschen Wirtschaft geprägt ist.”
Wie bereits im vierten Quartal beobachtet, zeigt das Feedback der Befragten in Q1 weiterhin deutlich regionale Unterschiede. Der Hauptindex CPSI** (Commercial Property Sentiment Index) für Nord- und Südamerika zeigt den positivsten Trend (+18), wobei die Stimmung in den USA etwas darüber liegt (+20). Die Ergebnisse für den Nahen Osten und Afrika (+9) sowie Europa (+8) haben sich ebenfalls im Vergleich zur vorangegangenen Umfrage verbessert. Im Gegensatz dazu sind die Einschätzungen aus der Region APAC nach wie vor eher negativ. Der aggregierte CPSI für diese Region hat sich im Vergleich zum letzten Mal sogar von -12 auf -17 verschlechtert, der negativste Wert seit Q4 2020. Allerdings gab es erhebliche Unterschiede: Singapur (+16) und Indien (+12) zeigten Anzeichen der Erholung, und China (-34) und Hongkong (-40) waren eher negativ.
Wirtschaftlicher Aufschwung unterstützt Nachfrage nach Immobilien
Ein Merkmal der vergangenen RICS-Erhebungen war die stärkere Erholung der Investoren-als der der Nutzerkennzahlen. Der Q1-Bericht zeigt auf, dass letztere aufholen, insbesondere in jenen Teilen der Welt, in denen die Wirtschaftstätigkeit ein starkes Wachstumstempo aufweist. Die globale Mieternachfrage (Nettosaldo im Vergleich zum vorangegangenen Quartal) stieg demnach im ersten Quartal von +6 % auf +12 % und erreichte damit den höchsten Wert seit Q2 2019. Es zeigen sich jedoch erneut erhebliche Divergenzen sowohl auf Länderebene.
In den USA ist der Saldo sprunghaft von +28% auf +37% gestiegen, der höchste Wert seit sieben Jahren (Anmerkung: Dies bezieht sich nicht auf das Niveau der Nachfrage, sondern den Grad der Veränderung). Für Großbritannien war das Bild ähnlich (Nettosaldo von +32%). Für Deutschland ist hier hingegen ein Rückgang von -1 % auf -5 % auszumachen.
Die Änderung der Politik der Zentralbanken in weiten Teilen der Welt könnte als Verschärfung des Risikos für Immobilien angesehen werden, insbesondere da Zinserhöhungen von Maßnahmen zur Rücknahme von Programmen, die die geldpolitische Landschaft in den letzten zehn Jahren prägten, begleitet werden könnten. Es besteht eine größere Unsicherheit darüber, wie diese Maßnahmen sich sowohl in der Realwirtschaft als auch auf den Immobilien- und Finanzmärkten auswirken wird.
Europa: Dynamik verbessert sich in Q1 in den meisten Märkten, obwohl einige Länder einen flacheren Trend aufweisen
Die Ergebnisse des GCPM für Europa im ersten Quartal 2022 zeigt eine leichte Verbesserung der Stimmung auf aggregierter Ebene. Dennoch gibt es Unterschiede zwischen den Ländern. Zudem werden von den Teilnehmern Besorgnisse zu den Auswirkungen des Ukraine-Krieges, sowie ein allgemeiner makroökonomischer Gegenwind genannt, auch wenn diese bisher das Nachfragewachstum nicht beeinflusst haben.
Indizes für Mieter- und Investitionsklima verbessern sich in Q1
Auf aggregierter Ebene bewegte sich der europäische Index für das Mieterklima OSI*** erstmals seit 2019 in den positiven Bereich und verzeichnete einen Wert von +5 im Vergleich zu -2 im vierten Quartal. Parallel dazu stieg der Index für das Investitionsklima ISI**** weiter, wenn auch nur geringfügig, von +11 im Vergleich zu +10 im letzten Quartal. Auch dies ist der stärkste Wert für den ISI seit der Zeit vor der Pandemie und setzt die Reihe positiver Werte für diesen Indikator im dritten Quartal in Folge fort.
Auf Länderebene verzeichnet die überwiegende Mehrheit der europäischen Märkte positive Werte für den Commercial Property Sentiment Index (CPSI). Kroatien weist mit +26 das dritte Quartal in Folge den stärksten CPSI-Wert auf, Tschechien (+25) und Griechenland (+24) folgen und lassen ebenfalls eine solide Marktdynamik erkennen. In allen Fällen übersteigt die Nachfrage das Angebot per Saldo. 14 der 18 untersuchten Länder verzeichneten eine Verbesserung der CPSI-Werte im Quartalsvergleich, wobei Bulgarien (+1 von -9), Großbritannien (+17 von +8), Polen (+14 von -9) und Spanien (+15 von +7) einen deutlichen Anstieg sahen. Im Gegensatz dazu verzeichnen Deutschland (-1 von +2), die Schweiz (-2 von -5) und Italien (-2 von 0) negative Werte.
Erholung der Büronachfrage in einer Vielzahl von Märkten
Eine der auffälligsten Entwicklungen der aktuellen Erhebung ist, dass in zahlreichen Märkten eine verstärkte Nutzernachfrage nach Büroflächen zu verzeichnen ist. Auf gesamteuropäischer Ebene gab ein Nettosaldo von +20 % der Befragten einen Anstieg der Mieternachfrage im gesamten Bürosektor an, gegenüber +10 % im vierten Quartal. Besonders die Befragten in Kroatien, Polen, Portugal, Griechenland und Spanien gaben eine starke Beschleunigung der Nutzernachfrage an. Vor diesem Hintergrund wurden für die nächsten 12 Monate die Wachstumserwartungen für Spitzenbüros auf europäischer Ebene nach oben korrigiert, wobei die Mieten in diesem Sektor nun um 3 % steigen sollen (gegenüber den zuvor prognostizierten 2 %). Dennoch bleiben die Erwartungen für die Mieten in sekundären Märkten negativ, wenngleich der erwartete Rückgang wesentlich bescheidener ausfällt als zuvor angenommen.
Zudem ist der sekundäre Einzelhandel der weitere Sektor, für den in den nächsten 12 Monaten ein Mietpreisrückgang erwartet wird, wobei dennoch ein Aufwärtstrend zu beobachten ist. Am oberen Ende der Skala werden die Spitzenmieten für Industrieflächen voraussichtlich um etwa 5 % auf Jahresbasis und die für Rechenzentren insgesamt um fast 4 % steigen. Im Vergleich zum Q4 2021 sind die Mietwachstumserwartungen für Mehrfamilienhäuser, Studentenwohnheime, erstklassigen Einzelhandel sowie Hotels gestiegen.
Deutschland: Investorenstimmung fällt
Der Commercial Property Sentiment Index* für Deutschland liegt im ersten Quartal wieder im negativen Bereich bei -1, während er im Vorquartal bei +2 war. Rund 67 % der Befragten ordnen die Bundesrepublik auf dem Höhepunkt bzw. im Aufschwung des Zyklus ein. Im dritten Quartal waren es noch 81 %. Aber 23 % sagen, dass sich der Zyklus in einer frühen Abschwungphase befindet, in Q4 2021 waren nur 15 % dieser Meinung.
Die Investorenstimmung fällt von +9 im vierten Quartal 2021 auf +5 im ersten Quartal dieses Jahres. Die Mieterstimmung bleibt im negativen Bereich und sinkt auf -7 (Q4: -5). Die Investorennachfrage über alle Assetklassen steigt allerdings auf ein Nettosaldo von +13 (Q4: +7 %). Im Bereich Büroimmobilien wird ein Nettosaldo von +23 % verzeichnet (Q4: +19 %), bei Industrieimmobilien sinkt dieser Wert leicht von +49 % auf +44 %, während bei Einzelhandelsimmobilien das Nettosaldo zwar immer noch im negativen verharrt, aber von -47 % auf -29 % steigt.
Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort wird weiterhin als teuer (55 %) und sehr teuer (28 %) bewertet (Q4: 56% bzw. 30%). Deutschland steht damit nach Luxemburg und Österreich im weltweiten Vergleich der Länder, die ihren Standort als teuer ansehen, auf Platz 3, es folgen die Schweiz und Israel.
Die Kapitalwerterwartungen in den nächsten 12 Monaten bleiben bei Industrieimmobilien am besten, verzeichnen allerdings einen deutlichen Rückgang von +61 % auf +53 %. Für erstklassigen Büroimmobilien ist das Saldo fast konstant geblieben und erreicht +31 % (Q4: +32 %). Einzelhandelsimmobilien sind hingegen mit -40 % weiter abgeschlagen, können aber eine Steigerung im Vergleich zum vierten Quartal 2021 mit -51 % verbuchen. Die Einschätzung der Befragten zu den Mieten zeigen in den nächsten 12 Monaten in Deutschland ähnliche Entwicklungen wie die Kapitalmarkterwartungen.
Bemerkenswert ist, dass die deutschen Teilnehmer eine deutliche Veränderung bei den Kreditkonditionen wahrnehmen. Hier sinkt das Nettosaldo von -22 % im vierten Quartal auf -60 % in Q1.
Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland: „Während einzelne Länder eine deutliche Wachstumsdynamik ausmachen, fällt die Investorenstimmung in Deutschland. Ein Indikator zeigt sich bei den Kreditkonditionen, die von deutschen Teilnehmern besonders hervorgehoben werden. Daneben wird aber auch die Risikobewertung eine Rolle spielen, die durch Unsicherheiten aufgrund des Kriegs in der Ukraine, die Energiekrise, die Nachwirkungen der Pandemie, die steigende Inflation, Lieferengpässe und eine Reduzierung der Wachstumsprognosen der deutschen Wirtschaft geprägt ist.”
