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09.06.2022 Ein Blick auf den deutschen Immobilienmarkt

Im ersten Quartal 2022 zeigt der deutsche Immobilienmarkt ein differenziertes Bild. Während sich im gegenwärtigen Marktumfeld das deutsche Immobilienklima aufgrund des Ukraine-Krieges bei allen Assetklassen außer Hotel leicht eingetrübt habe, sei die Stimmung für Immobilieninvestments insgesamt positiv. Das spiegele sich auch in dem hohen Gesamttransaktionsvolumen von rund 12,1 Mrd. Euro wider – die aktuelle Immobilienpreisentwicklung zeige keine Anzeichen für eine rückläufige Nachfrage. Allerdings nehme der Druck aufgrund anziehender Bauzinsen, dem Sinken der Risikoprämie für Immobilien und steigender energetischer Anforderungen an den Gebäudesektor zu. Florian Wenner, Senior Researcher, Primonial REIM Germany, blickt auf das Geschehen der deutschen Immobilienmärkte im ersten Quartal 2022 und ordnet die Entwicklung der einzelnen Assetklassen ein.

Büroimmobilien

Im Vorjahresvergleich konstatiert Wenner für das erste Quartal 2022 ein höheres Investitionsvolumen von rund 3,9 Mrd. Euro. Obwohl ausländische Investoren mit einem Anteil von rund 20 Prozent am Transaktionsvolumen nur eine untergeordnete Rolle gespielt hätten, blieben Büroimmobilien die wichtigste Assetklasse unter institutionellen Investoren. Hierfür würden auch mehrere jüngst aufgelegte deutsche Bürofonds sprechen. Die Spitzenrenditen seien sowohl in den Top-7 als auch in Sekundärstandorten stabil geblieben. „Ein Rückgang der Büroflächennachfrage durch verstärktes Anbieten von Homeoffice ist bisher nicht zu erkennen. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass künftig moderne und attraktive Büroflächen, in denen sich flexible Arbeitskonzepte gut umsetzen lassen, stärker nachgefragt werden“, so Wenner. Davon profitierten beispielsweise innenstadtnahe Lagen.

Wohnimmobilien

Wohnimmobilien erfreuten sich weiterhin großer Beliebtheit, auch wenn mit 4,2 Mrd. Euro das Transaktionsvolumen das Rekordergebnis des Vorjahresquartals nicht erreicht habe. Der größte Anteil sei auf ausländische Investoren entfallen, bei denen deutsche Wohnimmobilien weiterhin als sicherer Hafen gelten würden. „Mit Bezug auf den Ukraine-Krieg sind grundsätzlich keine unmittelbaren Folgen auf den deutschen Wohnungsmarkt zu erwarten, abgesehen von einer temporär höheren Wohnungsnachfrage durch Geflüchtete aus der Ukraine. Allerdings führen die gestiegenen Energiekosten zu einer deutlich höheren Wohnkostenbelastung“, hebt Wenner hervor. Hinzu käme die ab Januar 2023 fällige CO2-Abgabe, die die Nachfrage von Investoren nach energieeffizienten Gebäuden erhöhen dürfte.

Handelsimmobilien

„Handelsimmobilien haben einen vergleichsweisen guten Start ins Investmentjahr 2022 erlebt“, sagt Wenner. Doch auch wenn sie mit einem Investitionsvolumen von rund 1,6 Mrd. Euro im ersten Quartal den Vorjahreswert übertroffen hätten, bestünden weiterhin strukturelle Unsicherheiten. „Das gilt besonders für Shopping-Center, aber auch hinsichtlich der Zukunftsfähigkeit mancher Innenstadtlagen.“ Der Druck durch den Onlinehandel sei weiterhin hoch und dementsprechend seien die Spitzenrenditen auf dem Vorjahresniveau geblieben. Ausländische Investoren hätten mit einem Anteil von rund 500 Mio. Euro etwa ein Drittel der Gesamtinvestitionen ausgemacht.

Gesundheitsimmobilien

Laut Wenner sei die Nachfrage in diesem Segment auch im Jahr 2022 bislang ungebrochen hoch. Wie auch in anderen europäischen Ländern mache sich aber die Angebotsknappheit zunehmend bemerkbar. Das Transaktionsvolumen lag bis Ende März mit 0,3 Mrd. Euro leicht unterhalb des Niveaus der beiden Vorjahre und der Markt sei weiterhin von sehr spezialisierten Akteuren geprägt. „Gewisse Wettbewerbsvorteile entstehen für Unternehmen, die sowohl als Investor und Projektentwickler sowie teilweise über Tochtergesellschaften auch als Betreiber auftreten“, erklärt Wenner. Gleichzeitig seien Projektentwickler aufgrund ihrer geringen Eigenkapitaldeckung in besonderem Maße von steigenden Zinsen betroffen. Indes seien die Bruttospitzenrenditen stabil bei 3,9 Prozent geblieben.

Hotelimmobilien

„Der Hotelmarkt bleibt auch zu Beginn des Jahres 2022 mit einem Transaktionsvolumen von 0,3 Mrd. Euro das Krisenkind des deutschen Immobilienmarktes“, so der Senior Researcher. Das Segment würde von großen Unsicherheiten belastet, was sich auch am geringen Interesse ausländischer Investoren zeige. Besonders betroffen seien dabei Stadt- und Messehotellerie sowie Städte, die in den Pre-Covid-Jahren eine hohe Bautätigkeit zu verzeichnen hatten. Zusätzliche Herausforderungen kämen mit der notwendigen Dekarbonisierung auf die Hotelbranche zu, die besonders hohe CO2-Emissionen aufweise. Insgesamt dürften Investoren außerhalb der Ferienhotellerie auch in den kommenden Monaten zurückhaltend agieren.

Logistikimmobilien

Bei Logistikimmobilien mache sich die Angebotsknappheit bemerkbar. „Der Nachfragedruck, der unverändert hoch ist und durch neu aufgelegte Logistikspezialfonds teilweise noch verstärkt wurde, hat zu weiter fallenden Spitzenrenditen geführt“, erläutert Wenner. Auch wenn das Segment mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,7 Mrd. Euro im ersten Quartal 2022 weiterhin auf Platz 3 der Assetklassen rangiere, sei dieses Volumen niedriger als im ersten Quartal der Boomjahre 2020 und 2021. Dabei seien insbesondere ausländische Investoren mit einem Anteil von mehr als 1,2 Mrd. Euro sehr aktiv gewesen. Wenner geht auch künftig von einer anhaltenden Renditekompression aus. „Aufgrund der anhaltenden Anspannung auf den globalen Lieferketten ist weiterhin mit hoher Nachfrage nach Logistikflächen zu rechnen“, unterstreicht Wenner. Allein die spürbare Flächenknappheit sei ein limitierender Faktor.

(Marktkommentar von Primonial REIM Germany)







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