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10.06.2022 Offene Immobilienfonds: Erneut mehr Down- als Upgrades

Scope hat die Ratings von 17 offenen Immobilienfonds aktualisiert. Zwei Fonds wurden herauf-, sechs herabgestuft. Bei neun Fonds veränderte sich die Bewertung nicht. Erneut gab es damit mehr Absteiger als Aufsteiger. Bereits 2021 und 2020 überwogen die Downgrades. „Das zeigt, dass Anleger aktuell mit niedrigeren risikoadjustierten Renditen leben müssen als noch vor einigen Jahren“, sagt Sonja Knorr, Head of Alternative Investments bei Scope Fund Analysis. „Insgesamt weisen die offenen Immobilienfonds aber weiterhin ein gutes Rendite-Risiko-Profil auf.“ Das Ratingspektrum reicht aktuell von a+AIF bis bb-AIF.

Download der Rating-Übersicht

Die Fonds mit Fokus auf Gewerbeimmobilien erzielten im Jahr 2021 eine Durchschnittsrendite von 2,2% (Wohnimmobilienfonds: 4,7%). Die Spannweite liegt zwischen 0,4% und 3,7%. Zum 31.05.2022 ist die Ein-Jahres-Rendite der Gewerbeimmobilienfonds um 0,2 Prozentpunkte auf 2,4% gestiegen (Wohnimmobilienfonds: 3,9%). Für das laufende Jahr erwarten die Scope-Analysten eine leicht steigende Durchschnittsrendite zwischen 2,5% und 3,0%.

Der Ukraine-Krieg hat kaum direkte Auswirkungen auf die Portfolios, da die Fonds keine Objekte in der Ukraine oder in Russland halten und nur wenige Mieter direkt betroffen sind. Im steigenden Zinsniveau hingegen sehen die Scope-Analysten eine Belastung für die offenen Immobilienfonds. Denn sie verlieren dadurch an Attraktivität gegenüber herkömmlichen Zinsanlagen (siehe dazu auch: Renditeabstand zur Staatsanleihe schrumpft). Auch in der von Scope durchgeführten Marktbefragung wurde der Anstieg des Zinsniveaus von den Asset Managern am häufigsten als größtes Risiko genannt.

Risiken aus den Immobilienportfolios leicht gestiegen

Die Risiken aus dem Immobilienportfolio haben sich im vergangenen Jahr im Durchschnitt leicht erhöht. Die Vermietungsquote der Fonds ist auf 94% gesunken und hat sich damit weiter vom Vor-Corona-Niveau entfernt. Anders als 2020 war der Rückgang allerdings gering (siehe dazu auch: Vermietungssituation verschlechtert sich nur leicht).

Vor dem Hintergrund der unsicheren konjunkturellen Aussichten aufgrund des Ukraine-Kriegs, der steigenden Inflationsraten und der eingeläuteten Zinswende erhöhen sich die Risiken auf den Immobilienmärkten weiter. Leerstehende Flächen und sinkende Mieten sind die unmittelbaren Auswirkungen, mit denen vor allem Objekte in nicht-erstklassigen Lagen zu kämpfen haben werden. Die ohnehin schon herausfordernden Segmente Shopping-Center und Hotel, aber auch teilweise der Bürosektor könnten daher vor Schwierigkeiten bei der Vermietung stehen.

Bei vielen Unternehmen zeigt sich eine abwartende Haltung. Sie resultiert aus der wirtschaftlichen Unsicherheit und einem Umdenken beim Flächenbedarf. Ein höheres Maß an flexibler Arbeit verändert die Anforderungen an die Gestaltung der Büroflächen in vielen Unternehmen. Vor dem Hintergrund von Mitarbeiterbindung und Unternehmensidentifikation werden Gebäude an erstklassigen Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung, flexiblen Nutzungskonzepten, hervorragender Technik und hohen Nachhaltigkeitsstandards gefragt sein. Bei Gebäuden, die diese Kriterien nicht oder nur teilweise erfüllen, wird das Risiko von Leerständen höher sein.

Büro- und Wohnimmobilien bleiben im Fokus

Die Skepsis gegenüber Shopping-Centern und Hotels spiegelt sich auch in den Transaktionen der Fonds wider. Im vergangenen Jahr wurde erneut weniger Geld in Einzelhandelsimmobilien investiert als in den Vorjahren. In Hotels flossen 2021 kaum noch nennenswerte Beträge.

Anders sah es aus bei Wohn- und Logistikimmobilien. Beide Segmente machten im vergangenen Jahr jeweils rund elf Prozent der gesamten Investitionen aus. Das traditionell stärkste Segment dominierte gleichwohl auch 2021: 70% des eingesetzten Kapitals wurden in Büroimmobilien investiert (siehe dazu auch: Investitionen offener Immobilienfonds: Wohnen und Logistik im Fokus).

Auch künftig bleiben Büroobjekte ganz oben auf der Einkaufsliste der Fondsmanager – wie die von Scope durchgeführte Marktumfrage unter 26 Asset Managern ergeben hat: Drei Viertel der Befragten planen in den kommenden drei Jahren Büro-Investments, dahinter folgen Wohnimmobilien (67%). Interessant: 39% planen sogar Ankäufe im Segment gefördertes Wohnen, 33% bei Mikro- und Studentenwohnungen.

Auffällig ist das deutlich gesunkene Interesse an der seit einigen Jahren stark in den Fokus gerückten Nutzungsart Logistik. In der Vorjahresumfrage gaben noch 63% der Befragten an, Investitionen zu planen. In der aktuellen Umfrage waren es nur noch 33%. Ein wesentlicher Grund für das abnehmende Interesse ist das deutlich gestiegene Preisniveau für Logistikobjekte.

Mittelzuflüsse und Liquiditätsquoten sinken leicht – Investitionen weiter auf hohem Niveau

Die Liquiditätsquoten offener Immobilienfonds sind im Vergleich zu 2020 erneut gesunken. Sie liegen im Mittel bei 15,2%. Trotz des Rückgangs sind die Quoten weiterhin komfortabel, so dass Liquiditätsengpässe kurzfristig nicht zu erwarten sind (siehe dazu auch: Liquiditätsquoten weiter gesunken).

Scope sieht zwei Gründe für den Rückgang. Zum einen sammelten die Fonds weniger frisches Kapital ein als im Jahr zuvor: Die Nettomittelzuflüsse lagen 2021 bei 4,7 Mrd. Euro nach 6,5 Mrd. Euro im vorangegangenen Jahr. Zugleich sanken die Investitionen der Fonds nur leicht von rund acht Mrd. Euro im Jahr 2020 auf 7,2 Mrd. Euro im Jahr 2021.

Zum Hintergrund: Das Scope-Rating der offenen Immobilienfonds reflektiert die Rendite-Risiko-Relation der Fonds. Dabei werden alle relevanten Risikotreiber bewertet und die Immobilienportfolios detailliert analysiert: Zur vollständigen Methodik. Die 17 Fonds, deren Ratings am 9. Juni 2022 veröffentlicht wurden, verwalten zusammen derzeit rund 104 Mrd. Euro. Die Portfolios bestehen derzeit aus Büro- (62,0%), Einzelhandels- (20,5%), Hotel- (7,7%), Logistik- (5,0%) sowie Wohnimmobilien (4,4%) und sonstigen Immobilien (0,4%). Der Nutzungsarten- und Branchenmix variiert jedoch von Fonds zu Fonds deutlich.

Bezug der Marktstudie „Offene Immobilienfonds 2022“

Alle Auswertungen und Analysen sowie sämtliche Rankings und Ratings sind in der umfassenden Marktstudie enthalten. Sämtliche Informationen zum Bezug der Studie finden Sie auf dem ScopeExplorer. Professionelle Investoren erhalten nach Registrierung eine kostenfreie Kurz-Version der Studie.







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