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10.06.2022 Kaufpreisentwicklung in den Urlaubsorten der Nord- und Ostsee

Durch die anhaltende Corona-Pandemie und die damit verbundenen Reise- und Urlaubsbeschränkungen wird ein Urlaub im eigenen Land immer attraktiver. Im Rahmen dieser Studie werden die Kaufpreise von Ferienimmobilien an der Nord- und Ostsee analysiert und die Entwicklung der letzten drei Jahre aufgezeigt. Des Weiteren wird untersucht, ob die Pandemie möglicherweise einen Einfluss auf die Preise in den Ferienregionen hat.

Ausgangslage für die Studien sind die berechneten Standardpreise pro Quadratmeter in ganz Deutschland. Um die Daten vergleichbar zu machen, wird eine sogenannte “Standardwohnung” verschoben und an allen Standorten bewertet. Die Standardwohnung entspricht hierbei einer typischen Ferienwohnung mit 70 m², Baujahr 1970 und drei Zimmer in gutem Zustand.

Für den zeitlichen Verlauf wurde dieses Verfahren für alle Quartale seit Q4 2019 durchgeführt, als Stichtag wurde jeweils der erste Tag des Quartals genutzt (01.01, 01.04, 01.07, 01.10). Die so generierten Daten wurden anschließend auf Stadtebene aggregiert, um den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter zu ermitteln.

Die Auswahl der Städte wurde auf Basis einer Auswertung eines führenden deutschen Urlaubsportals getroffen und um einige große Städte entlang der Küste erweitert. Um eine potentielle lokale Entwicklung, während der anhaltenden Corona Pandemie darzustellen wurde die Preisentwicklung der Quartale seit dem ersten Lockdown (Q2 2020) und heute (Q4 2021) in den beliebten Ferienorten mit dem deutschen Mittelwert verglichen.

Die Darstellung des Neubauverhältnisses, also der prozentuale Anteil von Neubauten am Gesamtangebot, (Abbildung 3) basiert auf einer Auswertung von insgesamt 891.227 Inseraten seit dem 01.01.2019. Betrachtet werden das Verhältnis von absoluter Anzahl an Neubauten zu absoluter Gesamtanzahl Angeboten pro Monat. Der so entstandene zeitliche Verlauf wurde mit einem gleitenden Durchschnitt über drei Monate geglättet.

Allgemeine Erkenntnisse

Die Analyse zeigt, dass die Preise in den letzten zwei Jahren deutlich angestiegen sind. Sowohl für die Nordsee als auch für die Ostsee gilt, dass die Preise in den typischen Urlaubsstädten meist deutlich stärker gestiegen sind als im Rest des Landes (teilweise um mehr als 20%). Sylt ist mit einem aktuellen Kaufpreis von 8093 € pro m² die teuerste Gegend für den Kauf einer Ferienwohnung. An der Nordsee liegen die Inseln Borkum und Norderney deutlich unter dem Wachstum des landesweiten Durchschnitts. An der Ostsee ist dieses Phänomen in Stralsund und Usedom zu beobachten, allerdings mit dem Unterschied, dass die Preise über die betrachteten Jahre trotzdem um mindestens 8% zugelegt haben. Bei einem Blick auf die Preisentwicklung in den letzten beiden Quartalen an der Nordsee ist außerdem auffällig, dass der Preisanstieg nachlässt und die Preise teilweise sogar leicht fallen (z.B. in Sankt Peter-Ording).

Am 23.03.2020 beschloss die Bundesregierung in Deutschland den ersten großen Lockdown um die Corona Pandemie einzudämmen. Im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 31.12.2021 stiegen die Preise in den Ferienregionen im Mittel um 19.8% im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt von 16.0% also um fast vier Prozentpunkte schneller. Ein Grund für diese Entwicklung könnte eine steigende Nachfrage nach Immobilien innerhalb Deutschlands sein, die auf die Suche nach einem sicheren Urlaubsort für den kommenden Sommer zurückzuführen sein könnte.

Es fällt außerdem auf, dass die Preise an der Nordsee stärker gestiegen sind als an der Ostsee und die Ostsee nun im Mittel über die ausgewählten Ferienorte teurer Preise für Ferienwohnungen aufweist als die Nordsee. Bei einem direkten Vergleich zwischen Deutschland und Nordsee bemerkt man, dass die Preise an der Nordsee kaum stärker gestiegen sind als im Rest des Landes (lediglich 1.1 Prozentpunkte Abweichung). Im Gegensatz dazu liegt die Preisentwicklung der Ostsee über fünf Prozentpunkte über dem deutschen Mittel.

Im Folgenden wird analysiert, ob sich die Preisentwicklung auf eine bestimmte Klasse von Immobilien beschränkt oder über alle Immobilienklassen hinweg zu beobachten ist. Dazu werden die Immobilien in zwei Gruppen eingeteilt. Die erste Gruppe besteht aus Immobilien die am 01.04.2020 einen Preis pro m² hatte, der höher war als der deutschlandweite Durchschnitt zu diesem Zeitpunkt. Die zweite Gruppe beinhaltet alle Immobilien, die unter dem deutschlandweiten Durchschnitt lagen.

Vergleicht man die beiden Tabellen ist zu erkennen, dass sich die Preise für höherwertige Immobilien an der Nordsee weniger schnell entwickelt haben und sogar unter dem deutschen Durchschnitt liegen. Ein möglicher Grund hierfür könnten die bereits relativ hohen Preise sein, die im Durchschnitt deutlich über den Preisen der Ostsee liegen. Im Gegensatz dazu ist an der Ostsee in beiden Gruppen ein stärkeres Wachstum der Preise zu beobachten als im deutschen Mittel. Diese könnte ein Anzeichen dafür sein, dass potentielle Interessenten aktuell bevorzugt an der Ostsee eine Ferienwohnung kaufen um von den noch niedrigeren Preisen zu profitieren.

Zusammenfassung und Interpretation

Auch nach über zwei Jahren Pandemie bleiben Ferienimmobilien im eigenen Land für Käufer interessant und vor allem an der Ostsee sind diese überdurchschnittlich gestiegen. “Der Auslandstourismus hat sich etwas erholt und dennoch ist Urlaub im eigenen Land für viele zur echten Alternative geworden, da sich auch durch die jüngsten weltwirtschaftlichen Entwicklungen zeigt, wie schnell sich die Lage über die eigenen Grenzen hinaus verändern kann”, so Christian Crain, Geschäftsführer von PriceHubble Deutschland. “Darüber hinaus sehen sich viele jetzt noch einmal nach Investitionsmöglichkeiten um, bevor die Zinsen voraussichtlich ab Sommer wieder steigen.”

“Unsere Analyse zeigt für die Nordsee, dass sich vor allem Büsum und Cuxhaven in den letzten 12 Monaten am stärksten entwickelt haben und die bereits hochpreisigen Lagen wie Sylt oder Sankt-Peter-Ording eine leichte Abwärtsbewegung in den Preisen vollzogen haben. Während vor allem die Spitzenreiter wie Sylt mit über 8.000 Euro pro Quadratmeter und Nordeney mit fast 7.500 Euro schon Höchstpreise abverlangen, können vor allem kleinere Orte wie Büsum oder Husum noch erschwingliche Alternativen für eine Ferienimmobilie oder einen Alterssitz sein.”

An der Ostsee haben sich vor allem die Preise der Immobilien mit überdurchschnittlichem Preis stark entwickelt. Angeführt vom Timmendorfer Strand mit Preisen über 5.500 Euro pro Quadratmete, folgen darauf Binz und Grömitz mit durchschnittlich 4-4.200€ und Kühlungsborn mit knapp 3.760 Euro pro Quadratmeter. “Auch wenn die Preise an der Ostsee bereits stark angezogen haben, kann man auch hier mit Blick auf Greifswald oder Usedom je nach Lage und Ausstattung noch günstige Immobilien erwerben und hat auch hier Hafen und Strand in direkter Nähe”, so Crain.

(Quelle: PriceHubble)







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