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15.07.2022 Kölner Büromarkt zeigt sich erneut krisenresistent

„Kölner Büromarkt feiert sein Comeback.“ Dies war das Fazit unseres letztjährigen Büromarktberichtes nach einem von der Corona-Pandemie geprägten Krisenjahr, in welchem der Kölner Büromarkt mit einem überraschenden Ergebnis von 307 000 m² seine Krisenfestigkeit unter Beweis stellte.

Auch in diesem Jahr bleibt die große Überraschung nicht aus: Mit einem Flächenumsatz von 228 000 m² trotzt der Kölner Büromarkt den eher verhaltenen bis negativen Tendenzen der anderen Top 7 Städte und stellte seine in den letzten Jahren regelmäßig propagierte Stabilität erneut unter Beweis.

Corona, Zinswende und Ukraine-Krieg - all das scheint keine Auswirkungen auf die Vermietungsaktivitäten zu haben. Allerdings muss dieses auf den ersten Blick äußerst positive Ergebnis dennoch etwas relativiert werden, zumal es vor allem zwei Großabschlüsse durch die öffentliche Hand mit einem Volumen von fast 84 000 m² waren, die das Marktgeschehen im H1 2022 geprägt haben.

In der Summe gehen somit - wie auch bereits im letzten Jahr - knapp 50 % des gesamten Flächenumsatzes im Kölner Stadtgebiet auf das Konto dieser Nutzergruppe. Im Gegensatz zum Vorjahr konnte jedoch festgestellt werden, dass auch die Privatwirtschaft den Markt wieder aktiver sondiert und vermehrt Flächen in der Domstadt nachgefragt hat.

Wo bleibt das attraktive Angebot?

Was Investoren in den vergangenen Jahren in einen regelrechten Kaufrausch versetzte, bleibt für den Vermietungsmarkt in Köln auch in diesem Jahr das marktbeherrschende Problem. Mit einem Flächenangebot von gerade einmal 218 000 m² und einer Leerstandsquote von demnach 2,7 %, bleiben Büroflächen in Köln nach wie vor Mangelware. Auch die in diesem Jahr geplanten Fertigstellungen von ca. 98 000 m² können wenig Abhilfe schaffen, da die Projekte in der Regel bereits deutlich vor Fertigstellung vollvermietet sind. Die Zins-wende, weiter stark steigende Baukosten, Materialknappheit sowie die krisenbedingten, ungewissen Zukunftsaussichten wirken auf Projektentwickler alles andere als motivierend. So ist mit einer weiteren Verknappung an attraktiven Büroflächen zu rechnen, wohingegen eine Vielzahl der Nutzer mangels Alternativen versuchen wird, Bestandsmietverträge zu verlängern.

Durchschnittsmiete legt weiter zu - neuer Rekord bei der Höchstmiete

In der Konsequenz legen die Durchschnittsmieten in der Domstadt im Vergleich zum Vorjahr weiter zu. Der Mittelwert beläuft sich hierbei auf 15,30 €/m², wohingegen die flächengewichtete Durchschnittsmiete auf 17,14 €/m² ansteigt und somit fast 0,25 €/m² über dem Vorjahrquartal rangiert. Mit 36,00 €/m² konnte eine neue Rekordhöchstmiete, bei einem Mietvertragsabschluss auf den Kölner Ringen realisiert werden. Die Spitzenmiete bleibt - wie im vorherigen Quartal - bei 27,50 €/m² und liegt damit 1,50 €/m² über dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis.

Kölner Süden erstmals auf Poleposition, Kölner Westen konstant stark!

Durch den Großabschluss des Schulungsunternehmens EUFH/CBS in Köln Rodenkirchen, mit ca. 16 000 m2, wurde die Innenstadt vorerst von ihrer Spitzenposition verdrängt! Der Kölner Westen folgt gewohnt stark, mit einem Marktanteil von 26,40 %, auf Platz 2, Köln-Mülheim komplettiert das Podium auf Platz 3, mit 19,17 %. Es ist jedoch sehr unwahrscheinlich, dass der Kölner Süden seine Position halten wird, da die Vermietungspipeline in den anderen Teilmärkten bereits gut gefüllt ist. Demnach gibt es gute Gründe, das Vorjahresergebnis von 307 000 m2 für das Gesamtjahr 2022 wieder zu erreichen.

City wieder vorne!

Mit einem Marktanteil von ca. 14 % (31 500 m²) muss sich die Weststadt (Braunsfeld/Ehrenfeld) in diesem Halbjahr mit dem 3. Rang begnügen. Die meisten Vertragsabschlüsse konnten mit einem Anteil von ca. 30 % (67 000 m²), in der Kölner Innenstadt realisiert werden. Auf dem 2. Platz überrascht der Kölner Norden mit einem Marktanteil von ca. 29 % (64 000 m²). Dieses Ranking lässt jedoch nur bedingt Rückschlüsse auf die Attraktivität der einzelnen Teilmärkte zu, da vor allem die bei Großabschlüsse mit öffentlichen Nutzern im Kölner Norden sowie der Innenstadt prägend waren. Zukünftig werden auch weiterhin die Projektentwicklungsschwerpunkte in der Köln Weststadt, am Butzweiler Hof sowie in Köln-Mülheim die Nachfrageschwerpunkte bilden.

Folgt nach dem Rekordhalbjahr die Jahresendrally?

Auch wenn die Halbjahreszahlen genügend Anlass zur Freude geben, wäre es verfrüht, mit Blick auf die zweite Jahreshälfte, von einem weiteren Rekordjahr auszugehen.
Für das 3. Quartal 2022 kann bereits von einem deutlichen Umsatzrückgang ausgegangen werden, welcher sicherlich auch auf die in den vergangenen Jahren regelmäßig eintretende Sommerpause zurückzuführen ist.

Noch konnten wir im Dialog mit Investoren und Mietinteressenten eine tendenziell eher abwartende Haltung feststellen. Auch wenn derzeit wieder vermehrt Nutzer aus der Privatwirtschaft den Markt nach Alternativflächen sondieren, konnten wir zuletzt erhöhte Optionsausübungstendenzen erkennen.

Vor allem die gestiegenen Zinsen sowie die, aufgrund von Lieferengpässen und der Ukraine-Krise stark erhöhten Baukosten, stellen Projektentwickler vor große Herausforderungen. Auch wenn die Nachfrage nach attraktiven Büroflächen hoch ist, können Investoren und Entwickler ihre Businesspläne kaum noch realisieren, da - vor allem durch die Zinswende - die Verkaufspreiserwartungen konservativer gesetzt werden müssen.

Auf der anderen Seite ist davon auszugehen, dass Durchschnittsmieten im Bestand aufgrund der hohen Inflation und den bei einer Vielzahl von Mietverträgen vereinbarten Indexierungsregelungen, weiter ansteigen werden.

Dies könnte die Nachfrage nach Büroflächen in Projektentwicklungen weiter stärken und Entwicklern somit die Gelegenheit geben, ihre Preise an die neuen Marktgegebenheiten anzupassen.

Auch öffentliche Nutzer werden den Markt weiter aktiv sondieren, da diese, nicht zuletzt auch aufgrund von erhöhten Anforderungen an die energetische Effizienz ihrer Gebäude, gezwungen sein werden, ihre Bestandsmietverträge Alternativen in modernen Objekten und Projekten gegenüberzustellen.

(Quelle: RHEINREAL Immobilien GmbH)






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