20.07.2022 Preisdynamik am Wohnungsmarkt verliert bundesweit an Schwung
Der seit Jahren andauernde Aufschwung am deutschen Wohnungsmarkt mit zum Teil kräftigen Kaufpreissteigerungen hat sich im ersten Halbjahr 2022 deutlich abgeschwächt. Nach Analyse* von JLL stiegen die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den acht größten deutschen Städten im Durchschnitt (Median) im Vergleich zum Vorjahr um 7,5 Prozent und damit nur noch halb so stark wie im Jahr davor. Auch der Fünfjahresschnitt von 9,3 Prozent wurde unterschritten.
Hamburger Wohnungsmarkt kühlt ab, in Berlin setzt sich der Preisauftrieb fort
Insbesondere in Hamburg beruhigte sich der Preisauftrieb: Wohnungskäufer bezahlten im Durchschnitt 4,8 Prozent mehr als vor zwölf Monaten, ein Jahr zuvor lag die Teuerungsrate sogar bei 20,9 Prozent. In Berlin betrug das Preisplus dagegen noch stolze 9,9 Prozent und damit etwas mehr als im Vorjahr (8,7 Prozent) und im Fünfjahresmittel (9,6 Prozent). Das höchste Preisniveau verzeichnet München mit 10.000 Euro/m², dagegen erscheinen Leipziger Wohnungen für im Schnitt 3.100 Euro/m² nach wie vor relativ erschwinglich.
„Insbesondere die seit dem vierten Quartal 2021 deutlich gestiegenen Finanzierungszinsen sind ursächlich für die Zurückhaltung der Wohnungskäufer und der damit verbundenen Abschwächung der Kaufpreissteigerungen“, so Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation & Transaction Advisory JLL Frankfurt.
Ein äußerst heterogenes Bild zeigt sich bei der Entwicklung der Spitzenkaufpreise. Während in Berlin (17,6 Prozent), München (14,8 Prozent), Düsseldorf (13,1 Prozent) und Köln (10,1 Prozent) die Wohnungspreise jeweils im zweistelligen Prozentbereich zulegten, konnte für Hamburg nur ein schmales Plus von 1,3 Prozent registriert werden. In Stuttgart (minus 2,6 Prozent) und Frankfurt (minus 2,2 Prozent) sind die Kaufpreise für Wohnungen im Spitzensegment sogar leicht gesunken.
Noch deutlicher als in den Metropolen hat die Preisdynamik in den kreisfreien Städten nachgelassen. Hier lag das Preisplus im ersten Halbjahr 2022 bei nur noch sechs Prozent im Vergleich zu 14,4 Prozent im Vorjahr und 10,4 Prozent im Mittel der vergangenen fünf Jahre. In den Landkreisen stiegen hingegen die Preise für Eigentumswohnungen mit 9,4 Prozent in ähnlicher Größenordnung wie in den Vorjahren.
Mietpreiswachstum schwächt sich in vielen Regionen ab
Auch die Mietsteigerungen sind im ersten Halbjahr 2022 vielerorts schwächer ausgefallen als in früheren Zeiträumen. In den acht Metropolen lag das Plus mit 3,7 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt (4,3 Prozent), aber dafür über dem Vorjahreswert (2,4 Prozent). „Der überproportionale Zuwachs von 7,1 Prozent in Berlin ist der wieder deutlich gestiegenen Nachfrage nach Mietwohnungen geschuldet“, erläutert Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation & Transaction Advisory JLL Berlin.
In Leipzig fiel der Anstieg mit 6,6 Prozent ebenfalls überdurchschnittlich aus. In Frankfurt verringerte sich die Medianmiete dagegen geringfügig und in Stuttgart ging es nach einem Rückgang im Vorjahr wieder moderat nach oben. Mit 21,20 Euro/m² muss in München am tiefsten in die Tasche gegriffen werden; relativ preiswert sind dagegen Leipziger Mietwohnungen für 8,10 Euro/m² zu haben.
Deutlich weniger Dynamik gab es in den kreisfreien Städten zu verzeichnen, wo die Angebotsmieten zwar um 3,3 Prozent auf 10,23 Euro/m² anzogen – vor einem Jahr betrug der Anstieg allerdings noch 8,2 Prozent und in den letzten fünf Jahren 5,2 Prozent. Kaum Veränderung gab es wiederum bei den Angebotsmieten in den Landkreisen. „Der Trend steigender Mietpreise in den Städten außerhalb der Metropolen hat sich abgeschwächt. Dafür ziehen die Mieten im direkten Umland der Großstädte nach wie vor stärker an als in den Städten selbst, was auf Ausweichbewegungen der Einwohner zurückzuführen ist“, analysiert Sebastian Grimm.
Im Neubausegment registrierte JLL die stärkste Entwicklung der Mieten in Leipzig mit einem Zuwachs von 9,1 Prozent auf 12 Euro/m², in Düsseldorf ging es um 8,1 Prozent auf 16,05 Euro/m² nach oben und damit deutlich kräftiger als im Fünfjahresschnitt.
Hamburger Wohnungsmarkt kühlt ab, in Berlin setzt sich der Preisauftrieb fort
Insbesondere in Hamburg beruhigte sich der Preisauftrieb: Wohnungskäufer bezahlten im Durchschnitt 4,8 Prozent mehr als vor zwölf Monaten, ein Jahr zuvor lag die Teuerungsrate sogar bei 20,9 Prozent. In Berlin betrug das Preisplus dagegen noch stolze 9,9 Prozent und damit etwas mehr als im Vorjahr (8,7 Prozent) und im Fünfjahresmittel (9,6 Prozent). Das höchste Preisniveau verzeichnet München mit 10.000 Euro/m², dagegen erscheinen Leipziger Wohnungen für im Schnitt 3.100 Euro/m² nach wie vor relativ erschwinglich.
„Insbesondere die seit dem vierten Quartal 2021 deutlich gestiegenen Finanzierungszinsen sind ursächlich für die Zurückhaltung der Wohnungskäufer und der damit verbundenen Abschwächung der Kaufpreissteigerungen“, so Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation & Transaction Advisory JLL Frankfurt.
Ein äußerst heterogenes Bild zeigt sich bei der Entwicklung der Spitzenkaufpreise. Während in Berlin (17,6 Prozent), München (14,8 Prozent), Düsseldorf (13,1 Prozent) und Köln (10,1 Prozent) die Wohnungspreise jeweils im zweistelligen Prozentbereich zulegten, konnte für Hamburg nur ein schmales Plus von 1,3 Prozent registriert werden. In Stuttgart (minus 2,6 Prozent) und Frankfurt (minus 2,2 Prozent) sind die Kaufpreise für Wohnungen im Spitzensegment sogar leicht gesunken.
Noch deutlicher als in den Metropolen hat die Preisdynamik in den kreisfreien Städten nachgelassen. Hier lag das Preisplus im ersten Halbjahr 2022 bei nur noch sechs Prozent im Vergleich zu 14,4 Prozent im Vorjahr und 10,4 Prozent im Mittel der vergangenen fünf Jahre. In den Landkreisen stiegen hingegen die Preise für Eigentumswohnungen mit 9,4 Prozent in ähnlicher Größenordnung wie in den Vorjahren.
Mietpreiswachstum schwächt sich in vielen Regionen ab
Auch die Mietsteigerungen sind im ersten Halbjahr 2022 vielerorts schwächer ausgefallen als in früheren Zeiträumen. In den acht Metropolen lag das Plus mit 3,7 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt (4,3 Prozent), aber dafür über dem Vorjahreswert (2,4 Prozent). „Der überproportionale Zuwachs von 7,1 Prozent in Berlin ist der wieder deutlich gestiegenen Nachfrage nach Mietwohnungen geschuldet“, erläutert Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation & Transaction Advisory JLL Berlin.
In Leipzig fiel der Anstieg mit 6,6 Prozent ebenfalls überdurchschnittlich aus. In Frankfurt verringerte sich die Medianmiete dagegen geringfügig und in Stuttgart ging es nach einem Rückgang im Vorjahr wieder moderat nach oben. Mit 21,20 Euro/m² muss in München am tiefsten in die Tasche gegriffen werden; relativ preiswert sind dagegen Leipziger Mietwohnungen für 8,10 Euro/m² zu haben.
Deutlich weniger Dynamik gab es in den kreisfreien Städten zu verzeichnen, wo die Angebotsmieten zwar um 3,3 Prozent auf 10,23 Euro/m² anzogen – vor einem Jahr betrug der Anstieg allerdings noch 8,2 Prozent und in den letzten fünf Jahren 5,2 Prozent. Kaum Veränderung gab es wiederum bei den Angebotsmieten in den Landkreisen. „Der Trend steigender Mietpreise in den Städten außerhalb der Metropolen hat sich abgeschwächt. Dafür ziehen die Mieten im direkten Umland der Großstädte nach wie vor stärker an als in den Städten selbst, was auf Ausweichbewegungen der Einwohner zurückzuführen ist“, analysiert Sebastian Grimm.
Im Neubausegment registrierte JLL die stärkste Entwicklung der Mieten in Leipzig mit einem Zuwachs von 9,1 Prozent auf 12 Euro/m², in Düsseldorf ging es um 8,1 Prozent auf 16,05 Euro/m² nach oben und damit deutlich kräftiger als im Fünfjahresschnitt.
