29.07.2022 Projektentwicklermarkt München 2022: Wohnungsbau erlahmt
Der Projektentwicklungsmarkt Münchens schrumpft. Seit seinem bisherigen Höchststand 2019 hat er um 7,4 % auf knapp 7,8 Millionen Quadratmeter abgenommen, allein im vergangenen Jahr um 3,9 %. Ursache für den Rückgang in München sind vor allem die Trader Developments, also Entwicklungen, die nach Fertigstellung verkauft werden sollen. Sie sind mit 13,4 % vom Analysejahr 2021 auf 2022 regelrecht eingebrochen. Dagegen legten Investor Developments, also Projekte, die im Auftrag eines Investors für dessen Bestand entwickelt werden, sogar um 5,1 % zu.
Generell musste der Wohnungsbau in den sieben deutschen Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt, München, Köln, Düsseldorf und Stuttgart zwischen 2021 und 2022 mit 7,6 % die größte Abnahme hinnehmen. In München fiel der Rückgang mit 10,1 % sogar noch größer aus. Im nach Wohnen zweitwichtigsten Projektentwicklungssektor Büro ging das Volumen in München dagegen nur um 1,0 % zurück.
„Umgekehrt wie etwa in Berlin, wo das Volumen der Wohnprojektentwicklungen stagniert und der Bürosektor erhebliche Einbußen hinnehmen muss, wirkt in der bayerischen Landeshauptstadt das Office-Development als stabilisierender Faktor. Die Daten aus der jüngsten Analyserunde stammen aus dem März, April und Mai dieses Jahres. Sie berücksichtigen also auch schon in Ansätzen die Ukraine-Krise“, kommentiert Sven Carstensen, Vorstand von bulwiengesa, beim Münchener „Developer Talk“, den das Analysehaus und die BF.direkt AG kürzlich veranstalteten. Im Rahmen der Eventreihe, die bis September in den deutschen A-Städten zu Gast ist, präsentieren bulwiengesa und BF.direkt standortspezifische Informationen zum jeweiligen Projektentwicklermarkt. Sie beruhen auf dem „Development Monitor“ sowie den „Developer Profiles“, einem neuen interaktiven Online-Tool mit Informationen zu ausgewählten Projektentwicklern.
BF.direkt fördert Transparenz auf dem Projektentwicklermarkt
Die Finanzierungssituation am Projektentwicklermarkt kommentiert Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG: „Bei bestehenden Finanzierungen nehmen Prolongationen deutlich zu, allein schon weil es zu Bauverzögerungen aufgrund von Materialknappheit kommt. Unserer Beobachtung nach werden diese bei qualitativ hochwertigen Projekten mit stabilem Business-Case und guter Prognose auch zu denselben bzw. ähnlich guten Finanzierungsbedingungen gewährt. Wir sehen aber auch Projektentwickler, die sich bei einer Prolongation mit höheren Eigenkapitalanforderungen seitens der Finanzierer oder deutlich gestiegenen Finanzierungskosten konfrontiert sehen. Eine andere Folge der aktuellen Situation ist die Zunahme von Bridge-Finanzierungen. Diese kommen zum Einsatz, wenn sich Vermarktungs- oder Verhandlungsphasen in die Länge ziehen oder auch, wenn ein Entwickler mit dem Exit noch warten will, weil er in sechs oder zwölf Monaten mit besseren Verkaufsbedingungen rechnet.“
Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF.real estate finance GmbH, Tochtergesellschaft der BF.direkt AG, ergänzt: „Eine derart schnelle Veränderung wie im ersten Halbjahr 2022 haben die wenigsten Akteure am Immobilienfinanzierungsmarkt erwartet. Für die weitere Entwicklung werden vor allem die Zinsen entscheidend sein. Wir erwarten, dass die zehnjährigen Zinsen noch kurzfristig weitersteigen, mittelfristig aber eher wieder leicht sinken werden.“
Zum Engagement der BF.direkt AG für den Development Monitor und die Developer Profiles sagt Francesco Fedele: „Über den deutschen Projektentwicklungsmarkt lassen sich durch die Kooperation nun deutlich mehr quantitative und qualitative Aussagen treffen. Transparenz auf dem Projektentwicklermarkt ist ungeheuer wichtig, damit alle Akteure und auch wir als Finanzierungsberater die Marktlage richtig einschätzen und Trends erkennen können.“
Die nächsten Ausgaben des Developer Talks finden am 13. September in Düsseldorf und am 20. September in Hamburg statt.
Generell musste der Wohnungsbau in den sieben deutschen Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt, München, Köln, Düsseldorf und Stuttgart zwischen 2021 und 2022 mit 7,6 % die größte Abnahme hinnehmen. In München fiel der Rückgang mit 10,1 % sogar noch größer aus. Im nach Wohnen zweitwichtigsten Projektentwicklungssektor Büro ging das Volumen in München dagegen nur um 1,0 % zurück.
„Umgekehrt wie etwa in Berlin, wo das Volumen der Wohnprojektentwicklungen stagniert und der Bürosektor erhebliche Einbußen hinnehmen muss, wirkt in der bayerischen Landeshauptstadt das Office-Development als stabilisierender Faktor. Die Daten aus der jüngsten Analyserunde stammen aus dem März, April und Mai dieses Jahres. Sie berücksichtigen also auch schon in Ansätzen die Ukraine-Krise“, kommentiert Sven Carstensen, Vorstand von bulwiengesa, beim Münchener „Developer Talk“, den das Analysehaus und die BF.direkt AG kürzlich veranstalteten. Im Rahmen der Eventreihe, die bis September in den deutschen A-Städten zu Gast ist, präsentieren bulwiengesa und BF.direkt standortspezifische Informationen zum jeweiligen Projektentwicklermarkt. Sie beruhen auf dem „Development Monitor“ sowie den „Developer Profiles“, einem neuen interaktiven Online-Tool mit Informationen zu ausgewählten Projektentwicklern.
BF.direkt fördert Transparenz auf dem Projektentwicklermarkt
Die Finanzierungssituation am Projektentwicklermarkt kommentiert Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG: „Bei bestehenden Finanzierungen nehmen Prolongationen deutlich zu, allein schon weil es zu Bauverzögerungen aufgrund von Materialknappheit kommt. Unserer Beobachtung nach werden diese bei qualitativ hochwertigen Projekten mit stabilem Business-Case und guter Prognose auch zu denselben bzw. ähnlich guten Finanzierungsbedingungen gewährt. Wir sehen aber auch Projektentwickler, die sich bei einer Prolongation mit höheren Eigenkapitalanforderungen seitens der Finanzierer oder deutlich gestiegenen Finanzierungskosten konfrontiert sehen. Eine andere Folge der aktuellen Situation ist die Zunahme von Bridge-Finanzierungen. Diese kommen zum Einsatz, wenn sich Vermarktungs- oder Verhandlungsphasen in die Länge ziehen oder auch, wenn ein Entwickler mit dem Exit noch warten will, weil er in sechs oder zwölf Monaten mit besseren Verkaufsbedingungen rechnet.“
Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF.real estate finance GmbH, Tochtergesellschaft der BF.direkt AG, ergänzt: „Eine derart schnelle Veränderung wie im ersten Halbjahr 2022 haben die wenigsten Akteure am Immobilienfinanzierungsmarkt erwartet. Für die weitere Entwicklung werden vor allem die Zinsen entscheidend sein. Wir erwarten, dass die zehnjährigen Zinsen noch kurzfristig weitersteigen, mittelfristig aber eher wieder leicht sinken werden.“
Zum Engagement der BF.direkt AG für den Development Monitor und die Developer Profiles sagt Francesco Fedele: „Über den deutschen Projektentwicklungsmarkt lassen sich durch die Kooperation nun deutlich mehr quantitative und qualitative Aussagen treffen. Transparenz auf dem Projektentwicklermarkt ist ungeheuer wichtig, damit alle Akteure und auch wir als Finanzierungsberater die Marktlage richtig einschätzen und Trends erkennen können.“
Die nächsten Ausgaben des Developer Talks finden am 13. September in Düsseldorf und am 20. September in Hamburg statt.
