11.08.2022 Wege zu mehr Rendite aus dem PV-Strom in Gewerbearealen
Für Betreiber von Gewerbeimmobilien hat die PV-Pflicht auch eine Sonnenseite. Abseits der EEG-Vergütung bieten ihnen mehrere Modelle Chancen auf Rendite-Booster ihrer Objekte: Mieterstrom, Dachverpachtung oder PPA (Power Purchase Agreements). Die Experten der Solarize Energy Solutions GmbH aus Stuttgart unterstützen Betreiber von Gewerbeimmobilien bei der Wahl und Implementierung des passenden Modells für ihr individuelles Areal – von der Finanzplanung über die Projektierung bis hin zur revisionssicheren Abrechnung von Erzeugung und Verbrauch.
Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein haben bei der PV-Pflicht für Nichtwohngebäude bereits den Anfang gemacht; weitere Bundesländer wie Bayern wollen nachziehen. Gleichzeitig fallen die ersten PV-Anlagen aus der EEG-Vergütung. Wie können Betreiber von Multi-Tenant-Gewerbeimmobilien vor diesem Hintergrund PV-Strom profitabel erzeugen und vertreiben? Bei der Wahl des richtigen Vergütungsmodells gibt es einige (steuer-)rechtliche Stolpersteine zu beachten.
1. Mieterstrom: Vorsicht bei der Gewerbesteuer
Bei Mieterstrommodellen wird der in einem Areal erzeugte PV-Strom den gewerblichen Mietern vor Ort direkt gegen ein Entgelt bereitgestellt. Dabei können Mieter im Rahmen ihrer Wahlfreiheit entscheiden, ob sie am Mieterstrommodell teilnehmen oder ihren Strom weiterhin von externen Anbietern beziehen möchten. Da die Netzentgelte für direkt verbrauchten PV-Strom entfallen, ist der Mieterstrom aus dem lokalen Microgrid in der Regel günstiger als Netzstrom – ein Win-Win für beide Parteien.
Ein Wermutstropfen für Immobiliengesellschaften ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung – beziehungsweise die Gefahr für diese durch Stromverkauf. Eine gewerbesteuerpflichtige Tätigkeit wie der Verkauf von PV-Strom kann in der Regel nicht im selben Unternehmen ausgeführt werden wie die Vermietung oder Verpachtung der Immobilien. Um das Portfolio rechtssicher vom Solargeschäft zu trennen, können Immobiliengesellschaften eine Betriebsmittelgesellschaft zur Verwaltung des Mieterstrommodells ausgründen, die dann Stromlieferverträge mit den Mietern abschließt. Neuerdings gibt es auch eine sogenannte Schmutzgrenze, wenn der Stromverkauf nicht mehr als 10 Prozent der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausmacht.
2. Dachpacht als rechtssichere Alternative
Nicht alle Immobiliengesellschaften sind berechtigt, eine Schwestergesellschaft eigens für das Mieterstrom-Geschäft auszugründen. Eine gängige Alternative ist die Verpachtung der Dächer, beispielsweise an Stadtwerke und andere Betreibergesellschaften. Zwar fällt beim Dachpachtmodell der wirtschaftliche Nutzen im Vergleich zum direkten Mieterstrommodell deutlich geringer aus, jedoch profitieren die Mieter auch in diesem Szenario von den stabil niedrigeren Strompreisen. Ob die Verpachtung grundsätzlich wirtschaftlich ist, muss im Einzelfall genau kalkuliert werden.
3. Onsite-PPA: Verlässliches Stromlieferverhältnis
Power Purchase Agreements (PPA), also langfristige Stromversorgungsverträge, sind für Betreiber von Post-EEG-Anlagen ab 300 kWp ein Weg zu mehr Rendite. Dabei schließen Anlagenbetreiber entweder einen Stromliefervertrag mit den zu beliefernden Unternehmen oder mit einem Stromhändler ab, der dann den Strom an die Verbraucher weiterverkauft.
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Offsite-PPA (Stromversorgung außerhalb des Standorts) und Onsite-PPA (Stromversorgung direkt vor Ort). Bei klassischen Offsite-PPA wird Strom über einen fest definierten Zeitraum – in der Regel bis zu 5 Jahre – zu einem festen Preis über die Einspeisung ins Stromnetz an einen Vertragspartner geliefert. In Onsite-PPA stellt der Anlagenbetreiber den erzeugten PV-Strom Verbrauchern auf demselben Gelände direkt zur Verfügung. Die Vertragspartner profitieren hier besonders durch die Einsparung der Netzentgelte sowie durch langfristige Preisstabilität – angesichts der volatilen Energiepreise ein großes Plus!
Mieterstromprojekt leicht gemacht
Allen Vergütungsmodellen ist eine Herausforderung gemeinsam: Zur rechtskonformen Abrechnung des Stromes müssen Betreiber von PV-Dachanlagen den erzeugten und verbrauchten PV-Strom viertelstündig bilanzieren. Dies setzt ein modernes Messkonzept und Abrechnungssystem mit entsprechender Infrastruktur voraus.
Diesen Bedarf adressiert die Solarize Energy Solutions GmbH aus Stuttgart. Das Unternehmen kombiniert intelligente Messkonzepte, Software-Expertise sowie ein profundes Verständnis der Regularien des Strommarkt, um den Eigentümern von Gewerbeimmobilien den Einstieg in den Mieterstrom zu erleichtern. Das modulare Leistungspaket von Solarize reicht von der Rentabilitätsrechnung und einem detaillierten Finanzplan über Projektierungsservices bis hin zu Software-as-a-Service. Mit der skalierbaren Solarize-Abrechnungsplattform können Betreiber von PV-Anlagen allen Regularien rund um die Bilanzierung gerecht werden.
Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein haben bei der PV-Pflicht für Nichtwohngebäude bereits den Anfang gemacht; weitere Bundesländer wie Bayern wollen nachziehen. Gleichzeitig fallen die ersten PV-Anlagen aus der EEG-Vergütung. Wie können Betreiber von Multi-Tenant-Gewerbeimmobilien vor diesem Hintergrund PV-Strom profitabel erzeugen und vertreiben? Bei der Wahl des richtigen Vergütungsmodells gibt es einige (steuer-)rechtliche Stolpersteine zu beachten.
1. Mieterstrom: Vorsicht bei der Gewerbesteuer
Bei Mieterstrommodellen wird der in einem Areal erzeugte PV-Strom den gewerblichen Mietern vor Ort direkt gegen ein Entgelt bereitgestellt. Dabei können Mieter im Rahmen ihrer Wahlfreiheit entscheiden, ob sie am Mieterstrommodell teilnehmen oder ihren Strom weiterhin von externen Anbietern beziehen möchten. Da die Netzentgelte für direkt verbrauchten PV-Strom entfallen, ist der Mieterstrom aus dem lokalen Microgrid in der Regel günstiger als Netzstrom – ein Win-Win für beide Parteien.
Ein Wermutstropfen für Immobiliengesellschaften ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung – beziehungsweise die Gefahr für diese durch Stromverkauf. Eine gewerbesteuerpflichtige Tätigkeit wie der Verkauf von PV-Strom kann in der Regel nicht im selben Unternehmen ausgeführt werden wie die Vermietung oder Verpachtung der Immobilien. Um das Portfolio rechtssicher vom Solargeschäft zu trennen, können Immobiliengesellschaften eine Betriebsmittelgesellschaft zur Verwaltung des Mieterstrommodells ausgründen, die dann Stromlieferverträge mit den Mietern abschließt. Neuerdings gibt es auch eine sogenannte Schmutzgrenze, wenn der Stromverkauf nicht mehr als 10 Prozent der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausmacht.
2. Dachpacht als rechtssichere Alternative
Nicht alle Immobiliengesellschaften sind berechtigt, eine Schwestergesellschaft eigens für das Mieterstrom-Geschäft auszugründen. Eine gängige Alternative ist die Verpachtung der Dächer, beispielsweise an Stadtwerke und andere Betreibergesellschaften. Zwar fällt beim Dachpachtmodell der wirtschaftliche Nutzen im Vergleich zum direkten Mieterstrommodell deutlich geringer aus, jedoch profitieren die Mieter auch in diesem Szenario von den stabil niedrigeren Strompreisen. Ob die Verpachtung grundsätzlich wirtschaftlich ist, muss im Einzelfall genau kalkuliert werden.
3. Onsite-PPA: Verlässliches Stromlieferverhältnis
Power Purchase Agreements (PPA), also langfristige Stromversorgungsverträge, sind für Betreiber von Post-EEG-Anlagen ab 300 kWp ein Weg zu mehr Rendite. Dabei schließen Anlagenbetreiber entweder einen Stromliefervertrag mit den zu beliefernden Unternehmen oder mit einem Stromhändler ab, der dann den Strom an die Verbraucher weiterverkauft.
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Offsite-PPA (Stromversorgung außerhalb des Standorts) und Onsite-PPA (Stromversorgung direkt vor Ort). Bei klassischen Offsite-PPA wird Strom über einen fest definierten Zeitraum – in der Regel bis zu 5 Jahre – zu einem festen Preis über die Einspeisung ins Stromnetz an einen Vertragspartner geliefert. In Onsite-PPA stellt der Anlagenbetreiber den erzeugten PV-Strom Verbrauchern auf demselben Gelände direkt zur Verfügung. Die Vertragspartner profitieren hier besonders durch die Einsparung der Netzentgelte sowie durch langfristige Preisstabilität – angesichts der volatilen Energiepreise ein großes Plus!
Mieterstromprojekt leicht gemacht
Allen Vergütungsmodellen ist eine Herausforderung gemeinsam: Zur rechtskonformen Abrechnung des Stromes müssen Betreiber von PV-Dachanlagen den erzeugten und verbrauchten PV-Strom viertelstündig bilanzieren. Dies setzt ein modernes Messkonzept und Abrechnungssystem mit entsprechender Infrastruktur voraus.
Diesen Bedarf adressiert die Solarize Energy Solutions GmbH aus Stuttgart. Das Unternehmen kombiniert intelligente Messkonzepte, Software-Expertise sowie ein profundes Verständnis der Regularien des Strommarkt, um den Eigentümern von Gewerbeimmobilien den Einstieg in den Mieterstrom zu erleichtern. Das modulare Leistungspaket von Solarize reicht von der Rentabilitätsrechnung und einem detaillierten Finanzplan über Projektierungsservices bis hin zu Software-as-a-Service. Mit der skalierbaren Solarize-Abrechnungsplattform können Betreiber von PV-Anlagen allen Regularien rund um die Bilanzierung gerecht werden.
