11.08.2022 Deutsche Büromärkte: Moderater Anstieg beim Flächenumsatz
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Stuttgart und Freiburg*) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die Flächenumsätze in den meisten Büromärkten positiv entwickelt haben. Lediglich drei Standorte mussten Umsatzeinbußen hinnehmen. Insgesamt lässt sich ein deutliches Plus im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 beobachten:
- Im ersten Halbjahr 2022 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 2,08 Mio. m² rd. 35 % über dem Vorjahresergebnis (1,54 Mio. m²) und rd. 20 % über dem langjährigen Mittel (Ø 1. Halbjahr 2012 - 2021: 1,74 Mio. m²).
- Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 742.500 m² auf aktuell rd. 5,20 Mio. m² gestiegen. Die Leerstandsquote stieg von 4,1 % Ende Juni 2021 auf aktuell 4,6 %.
- Gleichzeitig erhöhte sich die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 2,00/m² bzw. 6,1 % auf rd. EUR 34,00 /m² (1. Halbjahr 2021: rd. EUR 32,00/m²).
DIP-Büromärkte: Büroflächenumsatz steigt deutlich
In den 14 deutschen DIP-Büromärkten wurden im ersten Halbjahr 2022 rd. 2,08 Mio. m² Bürofläche (inkl. Eigennutzer) umgesetzt, was einer deutlichen Steigerung von rd. 35,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2021: rd. 1,54 Mio. m²) entspricht. Dabei konnten nahezu alle Märkte ihren Flächenumsatz steigern:
- Deutlich anziehende Büromärkte analysiert DIP in den Städten Stuttgart (267 %), München (70 %), Düsseldorf (69 %), Köln (56 %), Leipzig (30 %) und Hamburg (20 %).
- Etwas moderatere Zuwächse analysiert DIP in Magdeburg (18 %), Dresden (17 %), Frankfurt (13 %), Essen (5 %) und Berlin (40 %).
- Lediglich in Karlsruhe (- 8 %), Nürnberg (- 31 %) und in Freiburg (- 54 %) sanken die Büroflächenumsätze.
Marktdynamik in den „Big Seven“ nimmt Fahrt auf
- Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,85 Mio. m². Dies entspricht einem Zuwachs um 561.900 m² bzw. einer Steigerung um 44 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2021: 1,29 Mio. m²). Der Anteil der „Big Seven“ an den gesamten analysierten DIP-Büromärkten beträgt damit 89 % (1. Halbjahr 2021: 86 %).
- Deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt ist zum Halbjahr 2022 München mit einem Büroflächenumsatz von rd. 390.000 m² (1. Halbjahr 2021: 229.000 m² = + 70 %). Die Bayernmetropole liegt damit vor der Bundeshauptstadt mit rd. 361.000 m² (1. Halbjahr 2021: 347.000 m² = + 4 %).
- Als drittstärkster Standort bestätigt Hamburg mit rd. 270.000 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2021: 225.000 m² = + 20 %) die anziehende Dynamik am Bürovermietungsmarkt.
- Auch die Büromärkte in Köln (228.000 m²; + 56,2 %), Stuttgart (220.000 m²; + 267 %), Frankfurt (192.700 m² = + 13 %) und Düsseldorf (189.700 m² = + 69 %) verzeichneten Umsatzsteigerungen.
Differenzierte Umsatzentwicklung in den übrigen DIP–Büromärkten
- Die Flächenumsatzentwicklung in den übrigen sieben DIP-Büromärkten geriet im ersten Halbjahr 2022 unter Druck: Insgesamt sank der Flächenumsatz an den DIP-Standorten Dresden, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg, Freiburg und Stuttgart moderat um 6,5 % auf rd. 233.000 m² (1. Halbjahr 2021: ca. 250.000 m²).
- Verantwortlich für diesen Rückgang sind sinkende Flächenumsätze in Freiburg (13.000 m² = - 54 %), Nürnberg (46.000 m² = - 31 %) und Karlsruhe (27.500 m² = - 8 %), während die anderen vier Büromärkte Zuwächse erzielen konnten. Insbesondere Leipzig legte deutlich um 30 % auf 61.000 m² zu (1. Halbjahr 2021: 47.000 m²).
Steigende Büroflächenleerstände
- Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten nahm im Jahresverlauf um 742.500 m² (+ 16,6 %) auf rd. 5,2 Mio. m² zu.
- Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 4,1 % auf aktuell 4,6 %.
- Dabei verzeichneten alle Büromärkte der „Big Seven“ einen Anstieg der Angebotsreserve um zusammen rd. 16 % (+ 621.000 m²) auf nunmehr 4,41 Mio. m².
- Bei den Bürozentren mittlerer Größe zeigt sich – analog zu den Umsätzen – ein differenziertes Bild: Während sich in Dresden, Leipzig und Magdeburg der Leerstandsabbau auch im ersten Halbjahr 2022 fortsetzte, stieg die Angebotsreserve in den Städten Karlsruhe und Freiburg leicht an. In Stuttgart, Essen und Nürnberg wurde sogar ein deutlicher Zuwachs der Angebotsreserve analysiert.
Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten ziehen an
- Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete stieg innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 6,1 % auf rd. EUR 34,00/m² Ende Juni 2022 (Ende Juni 2021: ca. EUR 32,00/m²). Dahinter steht das ungeachtet wachsender Angebotsreserven nach wie vor knappe Angebot an modernen, ESG-gerechten Büroflächen.
- Dabei bleibt Frankfurt auch weiterhin der Bürostandort, in dem mit rd. EUR 45,20/m² bundesweit die höchsten Bürospitzenmieten erzielt werden. Allerdings schließen Berlin und München mit einer Spitzenmiete von jeweils EUR 41,50/m² zunehmend auf.
- Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen erhöhte sich um 4 % bzw. EUR 0,90/m² von rd. EUR 21,60/m² Mitte 2021 auf rd. EUR 22,50/m² Mitte 2022.
*Freiburg ist seit 2021 neuer DIP-Partner. Die Datenerfassung erfolgte für Freiburg ab dem ersten Halbjahr 2020. In die Berechnung des langjährigen Mittels (Ø 1. Hj. 2012 - 2021) fließt Freiburg nicht mit ein.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die Flächenumsätze in den meisten Büromärkten positiv entwickelt haben. Lediglich drei Standorte mussten Umsatzeinbußen hinnehmen. Insgesamt lässt sich ein deutliches Plus im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 beobachten:
- Im ersten Halbjahr 2022 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 2,08 Mio. m² rd. 35 % über dem Vorjahresergebnis (1,54 Mio. m²) und rd. 20 % über dem langjährigen Mittel (Ø 1. Halbjahr 2012 - 2021: 1,74 Mio. m²).
- Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 742.500 m² auf aktuell rd. 5,20 Mio. m² gestiegen. Die Leerstandsquote stieg von 4,1 % Ende Juni 2021 auf aktuell 4,6 %.
- Gleichzeitig erhöhte sich die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 2,00/m² bzw. 6,1 % auf rd. EUR 34,00 /m² (1. Halbjahr 2021: rd. EUR 32,00/m²).
DIP-Büromärkte: Büroflächenumsatz steigt deutlich
In den 14 deutschen DIP-Büromärkten wurden im ersten Halbjahr 2022 rd. 2,08 Mio. m² Bürofläche (inkl. Eigennutzer) umgesetzt, was einer deutlichen Steigerung von rd. 35,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2021: rd. 1,54 Mio. m²) entspricht. Dabei konnten nahezu alle Märkte ihren Flächenumsatz steigern:
- Deutlich anziehende Büromärkte analysiert DIP in den Städten Stuttgart (267 %), München (70 %), Düsseldorf (69 %), Köln (56 %), Leipzig (30 %) und Hamburg (20 %).
- Etwas moderatere Zuwächse analysiert DIP in Magdeburg (18 %), Dresden (17 %), Frankfurt (13 %), Essen (5 %) und Berlin (40 %).
- Lediglich in Karlsruhe (- 8 %), Nürnberg (- 31 %) und in Freiburg (- 54 %) sanken die Büroflächenumsätze.
Marktdynamik in den „Big Seven“ nimmt Fahrt auf
- Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,85 Mio. m². Dies entspricht einem Zuwachs um 561.900 m² bzw. einer Steigerung um 44 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2021: 1,29 Mio. m²). Der Anteil der „Big Seven“ an den gesamten analysierten DIP-Büromärkten beträgt damit 89 % (1. Halbjahr 2021: 86 %).
- Deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt ist zum Halbjahr 2022 München mit einem Büroflächenumsatz von rd. 390.000 m² (1. Halbjahr 2021: 229.000 m² = + 70 %). Die Bayernmetropole liegt damit vor der Bundeshauptstadt mit rd. 361.000 m² (1. Halbjahr 2021: 347.000 m² = + 4 %).
- Als drittstärkster Standort bestätigt Hamburg mit rd. 270.000 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2021: 225.000 m² = + 20 %) die anziehende Dynamik am Bürovermietungsmarkt.
- Auch die Büromärkte in Köln (228.000 m²; + 56,2 %), Stuttgart (220.000 m²; + 267 %), Frankfurt (192.700 m² = + 13 %) und Düsseldorf (189.700 m² = + 69 %) verzeichneten Umsatzsteigerungen.
Differenzierte Umsatzentwicklung in den übrigen DIP–Büromärkten
- Die Flächenumsatzentwicklung in den übrigen sieben DIP-Büromärkten geriet im ersten Halbjahr 2022 unter Druck: Insgesamt sank der Flächenumsatz an den DIP-Standorten Dresden, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg, Freiburg und Stuttgart moderat um 6,5 % auf rd. 233.000 m² (1. Halbjahr 2021: ca. 250.000 m²).
- Verantwortlich für diesen Rückgang sind sinkende Flächenumsätze in Freiburg (13.000 m² = - 54 %), Nürnberg (46.000 m² = - 31 %) und Karlsruhe (27.500 m² = - 8 %), während die anderen vier Büromärkte Zuwächse erzielen konnten. Insbesondere Leipzig legte deutlich um 30 % auf 61.000 m² zu (1. Halbjahr 2021: 47.000 m²).
Steigende Büroflächenleerstände
- Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten nahm im Jahresverlauf um 742.500 m² (+ 16,6 %) auf rd. 5,2 Mio. m² zu.
- Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 4,1 % auf aktuell 4,6 %.
- Dabei verzeichneten alle Büromärkte der „Big Seven“ einen Anstieg der Angebotsreserve um zusammen rd. 16 % (+ 621.000 m²) auf nunmehr 4,41 Mio. m².
- Bei den Bürozentren mittlerer Größe zeigt sich – analog zu den Umsätzen – ein differenziertes Bild: Während sich in Dresden, Leipzig und Magdeburg der Leerstandsabbau auch im ersten Halbjahr 2022 fortsetzte, stieg die Angebotsreserve in den Städten Karlsruhe und Freiburg leicht an. In Stuttgart, Essen und Nürnberg wurde sogar ein deutlicher Zuwachs der Angebotsreserve analysiert.
Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten ziehen an
- Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete stieg innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 6,1 % auf rd. EUR 34,00/m² Ende Juni 2022 (Ende Juni 2021: ca. EUR 32,00/m²). Dahinter steht das ungeachtet wachsender Angebotsreserven nach wie vor knappe Angebot an modernen, ESG-gerechten Büroflächen.
- Dabei bleibt Frankfurt auch weiterhin der Bürostandort, in dem mit rd. EUR 45,20/m² bundesweit die höchsten Bürospitzenmieten erzielt werden. Allerdings schließen Berlin und München mit einer Spitzenmiete von jeweils EUR 41,50/m² zunehmend auf.
- Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen erhöhte sich um 4 % bzw. EUR 0,90/m² von rd. EUR 21,60/m² Mitte 2021 auf rd. EUR 22,50/m² Mitte 2022.
*Freiburg ist seit 2021 neuer DIP-Partner. Die Datenerfassung erfolgte für Freiburg ab dem ersten Halbjahr 2020. In die Berechnung des langjährigen Mittels (Ø 1. Hj. 2012 - 2021) fließt Freiburg nicht mit ein.
