23.09.2022 What´s changed, Highstreet? Die neue Rolle der Innenstädte
Zum dritten Mal in Folge hat CT Real Estate Partners Germany gemeinsam mit der bulwiengesa AG die Highstreets von 141 deutschen Städten untersucht. Dabei werden Besatz- und Mieterstrukturen in den jeweiligen Standorten evaluiert, um Trends und Prognosen für die Zukunft der Innenstädte abzuleiten.
„In einer Phase voller Bewegung und Herausforderungen ist es essentiell, über valide Daten zum Status quo zu verfügen, um die Entwicklung in den Highstreets einordnen und Prognosen aufstellen zu können. Wir haben in diesem Jahr gesehen, dass Trends, die sich bereits vor Corona abzeichneten und dadurch zusätzlich beschleunigt wurden, sich nun langsam verstetigen. Dazu gehört zum Beispiel die Konsolidierung der Anbieter des modischen Bedarfs und damit auch einiger Filialisten“, erläutert Iris Schöberl, Managing Director Germany und Head of Institutional Clients bei CT Real Estate Partners Germany.
„Die Highstreet muss ihre künftige Rolle neu definieren und annehmen. Handel und Innenstädte stehen größeren Herausforderungen gegenüber als zuvor, tun aber gut daran, die Transformation gerade jetzt voranzutreiben. Hierfür müssen die Stakeholder stärker in den Austausch gehen, zusammen mutig sein. Mit den veränderten Anforderungen an die Highstreet haben sich zwar die Aufgaben gewandelt, aber sie wird auch weiterhin eine Schlüsselfunktion in der Stadt einnehmen.“
Im Fokus des diesjährigen Highstreet Reports, für den über 150 Highstreets, rund 150 innerstädtische Shoppingcenter, mehr als 7.600 Mieter und rund 19.600 Shops analysiert wurden, steht der Vergleich der Jahre 2020 und 2022. Dabei ergaben sich fünf Haupterkenntnisse:
Internationale und nationale Filialisten werden zunehmend durch lokale Anbieter beziehungsweise Lokalfilialisten ersetzt
In allen Segmenten – Einzelhandel, Gastronomie und einzelhandelsnahe Dienstleister – war 2022 im Vergleich zu 2020 ein Rückgang des Filialisierungsgrades zu verzeichnen. Im gleichen Zuge nahm der Anteil der lokalen Akteure in den deutschen Highstreets zu. So waren 7 % der Shops im Einzelhandel, 29 % der einzelhandelsnahen Dienstleister und 7 % der Gastronomie-Standorte dem Unternehmenstyp der „Übrigen“ zuzuordnen, zu denen Fachgeschäfte und Anbieter mit lediglich einem Standort in den untersuchten Städten genauso wie ausschließlich regional agierende Filialisten gehören.
Internationale und nationale Filialisten setzen Bereinigung der Filialnetze fort
Die strategische Flächenkonsolidierung, bei der Filialisten auf weniger Standorte setzen, zeigte sich 2022 unter anderem in den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogerie und Gesundheit deutlich – hier reduzierten vor allem Anbieter mit einem vormals sehr großen Filialnetz die Anzahl ihrer Dependancen.
Shopping-Center verzeichnen Rückgang der Mieter
Bei Betrachtung der Verteilung der Shops in den Highstreets zeigt sich, dass 2022 die 1A-Lage einen Zugewinn (+ 4 %) erzielte und gleichzeitig die innerstädtischen Shopping-Center aufgrund des Rückgangs einiger Mieter für einen geringeren Anteil (- 4 %) verantwortlich zeichnen.
Discountierende Multisortimenter erobern die Highstreets
Im Zuge der zunehmenden Durchmischung finden auch immer mehr discountierende Multisortimenter ihren Weg in die Highstreets. So bauten zum Beispiel Euroshop, Woolworth und Action ihre Präsenz in den letzten Jahren deutlich aus und verzeichneten ein Plus der Shops um jeweils 13 %, 32 % und 67 %.
Der modische Bedarf dominiert weiterhin die Highstreet
Wenngleich 2022 im Vergleich zu 2020 ein Rückgang der Zahl der Shops im Modesegment von 7.028 auf 6.227 zu verzeichnen war, spielen sie mit einem Anteil von 32 % an allen Shops nach wie vor eine entscheidende Rolle in den Innenstädten.
Bei Betrachtung der Top-7-Städte Deutschlands zeigen sich ebenfalls einige dieser Entwicklungen: In Bezug auf den Anteil des modischen Bedarfs in den untersuchten Standorten verzeichnete München mit einem Minus von 5,4 % (ggü. 2020) den größten Rückgang. Derzeit liegt der Anteil dort bei 33 %. Unter den Top 7 konnte nur Stuttgart eine positive Bilanz ziehen (+ 1 % ggü. 2020) und liegt nun bei 32 % in den Highstreets. Auch im Bereich der Gastronomie entwickelte sich Stuttgart (- 2,5 % ggü. 2020) entgegen dem Trend der Top 7 und liegt nun bei einem Anteil von 16 %. Mit einem Gastronomie-Anteil von rund 25 % (+ 2,9 % ggü. 2020) rangiert Hamburg auf Platz 1 im Vergleich zu den anderen Top-Standorten. Über alle untersuchten Highstreets in den 141 Städten im diesjährigen Report hinweg lag der Anteil der Gastronomie bei 14 % und damit 1 % über dem Wert von 2020.
Hinsichtlich des Filialisierunggrades, dem Anteil internationaler und nationaler Filialisten, haben nahezu alle Top-7-Standorte im Vergleich zu 2020 einen Rückgang zu verzeichnen – nur Stuttgart konnte das Niveau halten. Mit einem Minus von 8 % war der Rückgang in Berlin am stärksten. Hier liegt der Filialisierungsgrad aktuell bei 60 %.
„In der Weiterentwicklung der Highstreets gibt es diverse Faktoren, die es zu bedenken gilt und die einander bedingen. Dies gilt sowohl für die Top 7 als auch für Klein- und Mittelstädte. Zum Beispiel: Mehr Flexibilität in der Nutzungsänderung bedarf mehr Flexibilität in den Prozessen. Mehr Erlebnis- und Aufenthaltsqualität bedarf stärkerer Einbindung des öffentlichen Raumes. Mehr ökologische und ökonomische Resilienz bedarf mehr Umdenken und Handeln. Nur wenn wir alle Facetten betrachten und unsere Verantwortung annehmen, können wir hier auch etwas verändern“, so Schöberl abschließend.
„In einer Phase voller Bewegung und Herausforderungen ist es essentiell, über valide Daten zum Status quo zu verfügen, um die Entwicklung in den Highstreets einordnen und Prognosen aufstellen zu können. Wir haben in diesem Jahr gesehen, dass Trends, die sich bereits vor Corona abzeichneten und dadurch zusätzlich beschleunigt wurden, sich nun langsam verstetigen. Dazu gehört zum Beispiel die Konsolidierung der Anbieter des modischen Bedarfs und damit auch einiger Filialisten“, erläutert Iris Schöberl, Managing Director Germany und Head of Institutional Clients bei CT Real Estate Partners Germany.
„Die Highstreet muss ihre künftige Rolle neu definieren und annehmen. Handel und Innenstädte stehen größeren Herausforderungen gegenüber als zuvor, tun aber gut daran, die Transformation gerade jetzt voranzutreiben. Hierfür müssen die Stakeholder stärker in den Austausch gehen, zusammen mutig sein. Mit den veränderten Anforderungen an die Highstreet haben sich zwar die Aufgaben gewandelt, aber sie wird auch weiterhin eine Schlüsselfunktion in der Stadt einnehmen.“
Im Fokus des diesjährigen Highstreet Reports, für den über 150 Highstreets, rund 150 innerstädtische Shoppingcenter, mehr als 7.600 Mieter und rund 19.600 Shops analysiert wurden, steht der Vergleich der Jahre 2020 und 2022. Dabei ergaben sich fünf Haupterkenntnisse:
Internationale und nationale Filialisten werden zunehmend durch lokale Anbieter beziehungsweise Lokalfilialisten ersetzt
In allen Segmenten – Einzelhandel, Gastronomie und einzelhandelsnahe Dienstleister – war 2022 im Vergleich zu 2020 ein Rückgang des Filialisierungsgrades zu verzeichnen. Im gleichen Zuge nahm der Anteil der lokalen Akteure in den deutschen Highstreets zu. So waren 7 % der Shops im Einzelhandel, 29 % der einzelhandelsnahen Dienstleister und 7 % der Gastronomie-Standorte dem Unternehmenstyp der „Übrigen“ zuzuordnen, zu denen Fachgeschäfte und Anbieter mit lediglich einem Standort in den untersuchten Städten genauso wie ausschließlich regional agierende Filialisten gehören.
Internationale und nationale Filialisten setzen Bereinigung der Filialnetze fort
Die strategische Flächenkonsolidierung, bei der Filialisten auf weniger Standorte setzen, zeigte sich 2022 unter anderem in den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogerie und Gesundheit deutlich – hier reduzierten vor allem Anbieter mit einem vormals sehr großen Filialnetz die Anzahl ihrer Dependancen.
Shopping-Center verzeichnen Rückgang der Mieter
Bei Betrachtung der Verteilung der Shops in den Highstreets zeigt sich, dass 2022 die 1A-Lage einen Zugewinn (+ 4 %) erzielte und gleichzeitig die innerstädtischen Shopping-Center aufgrund des Rückgangs einiger Mieter für einen geringeren Anteil (- 4 %) verantwortlich zeichnen.
Discountierende Multisortimenter erobern die Highstreets
Im Zuge der zunehmenden Durchmischung finden auch immer mehr discountierende Multisortimenter ihren Weg in die Highstreets. So bauten zum Beispiel Euroshop, Woolworth und Action ihre Präsenz in den letzten Jahren deutlich aus und verzeichneten ein Plus der Shops um jeweils 13 %, 32 % und 67 %.
Der modische Bedarf dominiert weiterhin die Highstreet
Wenngleich 2022 im Vergleich zu 2020 ein Rückgang der Zahl der Shops im Modesegment von 7.028 auf 6.227 zu verzeichnen war, spielen sie mit einem Anteil von 32 % an allen Shops nach wie vor eine entscheidende Rolle in den Innenstädten.
Bei Betrachtung der Top-7-Städte Deutschlands zeigen sich ebenfalls einige dieser Entwicklungen: In Bezug auf den Anteil des modischen Bedarfs in den untersuchten Standorten verzeichnete München mit einem Minus von 5,4 % (ggü. 2020) den größten Rückgang. Derzeit liegt der Anteil dort bei 33 %. Unter den Top 7 konnte nur Stuttgart eine positive Bilanz ziehen (+ 1 % ggü. 2020) und liegt nun bei 32 % in den Highstreets. Auch im Bereich der Gastronomie entwickelte sich Stuttgart (- 2,5 % ggü. 2020) entgegen dem Trend der Top 7 und liegt nun bei einem Anteil von 16 %. Mit einem Gastronomie-Anteil von rund 25 % (+ 2,9 % ggü. 2020) rangiert Hamburg auf Platz 1 im Vergleich zu den anderen Top-Standorten. Über alle untersuchten Highstreets in den 141 Städten im diesjährigen Report hinweg lag der Anteil der Gastronomie bei 14 % und damit 1 % über dem Wert von 2020.
Hinsichtlich des Filialisierunggrades, dem Anteil internationaler und nationaler Filialisten, haben nahezu alle Top-7-Standorte im Vergleich zu 2020 einen Rückgang zu verzeichnen – nur Stuttgart konnte das Niveau halten. Mit einem Minus von 8 % war der Rückgang in Berlin am stärksten. Hier liegt der Filialisierungsgrad aktuell bei 60 %.
„In der Weiterentwicklung der Highstreets gibt es diverse Faktoren, die es zu bedenken gilt und die einander bedingen. Dies gilt sowohl für die Top 7 als auch für Klein- und Mittelstädte. Zum Beispiel: Mehr Flexibilität in der Nutzungsänderung bedarf mehr Flexibilität in den Prozessen. Mehr Erlebnis- und Aufenthaltsqualität bedarf stärkerer Einbindung des öffentlichen Raumes. Mehr ökologische und ökonomische Resilienz bedarf mehr Umdenken und Handeln. Nur wenn wir alle Facetten betrachten und unsere Verantwortung annehmen, können wir hier auch etwas verändern“, so Schöberl abschließend.
