01.10.2022 Verunsicherung grassiert auf dem Immobilien-Investmentmarkt
Eine generelle Verunsicherung grassiert unter den Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt. Die Corona-Pandemie, der Krieg in der Ukraine, Energiekrise, Inflation, Geldpolitik, geopolitische Verwerfungen, galoppierende Baupreise, Unterbrechung der Lieferketten – eine Vielzahl an besorgniserregenden Komponenten hat ihr Scherflein zu dieser generellen Verunsicherung beigetragen. Markantes Beispiel der ungewissen Gemengelage unter Anlegern: der Absturz der Aktienkurse börsennotierter Wohnimmobilien-Unternehmen im Schnitt um mehr als 50 Prozent in den letzten 12 Monaten.
„Nach einer insgesamt positiven Entwicklung auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt im letzten Jahrzehnt hat sich der im Sommer 2021 einsetzende Abwärtstrend im ersten Halbjahr 2022 fortgesetzt“, kommentiert Thomas Veith, Global Leader Real Estate und Partner bei PwC in Deutschland, die Ergebnisse des 15. PwC Real Estate Investor Survey, datierend aus dem Oktober 2022. Veith weiter: „Es ist ein hohes Maß an komplexen Ursachen- und Wirkzusammenhängen, das diesen signifikanten Abwärtstrend und die generelle Verunsicherung unter den Investoren in Deutschland ausgelöst hat. Eine Trendumkehr ist kurzfristig nicht zu erwarten, aktuell muss von einer Fortsetzung der Abwärtsentwicklung ausgegangen werden.“
Hinsichtlich ihrer Einschätzung der Marktentwicklung wurden im Rahmen einer repräsentativen Erhebung traditionell relevante Marktteilnehmer (57 Prozent Investmentmanger, 43 Prozent Assetmanager) nach ihrer subjektiven Meinung für den Survey befragt. Die wesentlichen Ergebnisse der Befragung finden im folgenden Text Berücksichtigung.
Marktüberblick
Die objektiven researchbasierten Daten des Reports zeigen ein durchaus gemischtes Bild des Immobilienmarktes in Deutschland sowohl regional als auch in den einzelnen Assetklassen. Die Renditen bei Core-Büroimmobilien zum Beispiel steigen in den Top 7 Städten (+ 37 Basispunkte) stärker als in den Regionen (+ 30 Basispunkte). 32 Basispunkte im Schnitt steigt die Rendite von Core-Einzelhandelsobjekten in den Top 7 Städten. Auch infolge der Corona-Pandemie festigen Logistikimmobilien ihre Position als die attraktivste deutsche Anlageklasse. Mit einem durchschnittlichen Renditeanstieg von 25 Basispunkten zeigen sie allerdings eine gegenläufige Entwicklung gegenüber der 14. Ausgabe des PwC Real Estate Investor Surveys. Im Büroimmobilienbereich hat sich seit der letzten Erhebung das Interesse von risikoreicheren Objekten zu Core-Objekten verlagert.
Bei der Befragung der Marktteilnehmer hat sich gegenüber dem März 2022, dem Zeitpunkt des letzten Reports also, bei den Marktteilnehmern eine veränderte Einschätzung bei der Entwicklung der Zinsen ergeben. Entgegen der Erhebung im März 2022 prognostiziert die Mehrheit der Investoren, dass die kurzfristigen Zinsen in den nächsten 12 Monaten steigen werden. Für die kommenden fünf Jahre werden ebenfalls steigende Zinssätze erwartet. Langfristig rechnen 67 Prozent mit einem stabilen Zins, 33 Prozent der Befragten erwarten steigende Zinsen.
Der Markt für Büroimmobilien
Unter den Top 7 Städten bleiben Berlin und München mit Renditen von 2,9 Prozent und 3,0 Prozent die attraktivsten Märkte für Core-Büroobjekte. Mit einer Rendite von 3,1 Prozent nimmt Frankfurt den dritten Platz ein. Die höchsten Mieten werden mit 45 Euro/m² in Frankfurt verzeichnet, gefolgt von Berlin mit 42 Euro/m². Anders noch als im März 2022 verzeichnen nun alle Top 7 Städte ein Renditewachstum. Davon betroffen sind alle Risikoklassen: Der durchschnittliche Renditeanstieg für Core-, Core Plus- und Value Add Objekte beträgt 37 Basispunkte, 13 Basispunkte beziehungsweise 18 Basispunkte.
Analog zum Frühjahrsreport 2022 erwarten die Investoren deutliche Mietsteigerungen in allen Top 7 Städten von mindestens 1,7 Prozent. In den Regionalstädten beziehungsweise B-Städten steigt die Rendite weiter um durchschnittlich 18 Basispunkte. Core-Objekte weisen einen stärkeren Renditeanstieg von 21 Basispunkten auf. Bonn bleibt die teuerste Regionalstadt. Dort werden für Core-Objekte Renditen von 3,8 Prozent, für Core Plus 4,3 Prozent und für Value Add Objekte 5,8 Prozent erzielt. Nürnberg als zweitteuerste Regionalstadt verzeichnet eine Spitzenrendite von 3,8 Prozent.
Die Nachfrage von Investoren nach Büroimmobilien in den Regionen sinkt, wobei sich das Interesse von Value Add zu Core Objekten verlagert. Im Schnitt liegt die Renditekompression im Core-Segment bei 30 Basispunkten. Das Core Plus- und das Value Add Segment verzeichnen einen Renditeanstieg von 39, bzw. von 74 Basispunkten. In der Region Bayern wird ein leichter Renditeanstieg von durchschnittlich 11 Basispunkten erwartet, trotzdem gehört sie mit 4,2 Prozent für Core-, 5,2 Prozent für Core Plus und mit 7,0 Prozent für Value Add Immobilien zu den teuersten Regionen.
Der Markt für Logistik-Immobilien
Logistikimmobilien bleiben in Deutschland weiterhin eine sehr attraktive Assetklasse für Investoren. Die Rendite für Core-Immobilien in den Top 15 Standorten wächst mit 25 Basispunkten nach zuletzt 23 Basispunkten. Den stärksten durchschnittlichen Renditeanstieg zeigt Bremen (50 Basispunkte), gefolgt von Stuttgart (34 Basispunkte) und Düsseldorf/Köln sowie Regensburg/Passau (28 Basispunkte). Berlin bleibt mit einer Rendite von 3,5 Prozent der teuerste Logistikstandort.
Bei Core Plus- und Value Add-Objekten liegt die Renditekompression bei 22 beziehungsweise 19 Basispunkten. Investoren erwarten ein weiteres jährliches Mietwachstum in den Top 15 Standorten von 3,3 Prozent.
Einzelhandel und Spotlight Shoppingcenter
Der Investmentmarkt im Einzelhandels-Segment in Deutschland ist weiterhin unsicher. Die höchsten Renditen weisen außerstädtische Shoppingcenter auf. Entgegen der Frühjahrserhebung, bei der alle Renditen fielen, steigen nun die meisten Renditen deutlich (15 Basispunkte bei Core Plus beziehungsweise 50 Basispunkte bei Value Add). Nur bei Core-Objekten fällt die Rendite leicht um einen Basispunkt.
Außerstädtische Shoppingcenter stellen mit Renditen von 4,92 Prozent für Core-, 6,1 Prozent für Core Plus- und 8,0 Prozent für Value Add Immobilien die am geringsten nachgefragte Assetklasse in diesem Segment dar. Fachmarktzentren verzeichnen mit 9 Basispunkten für Core-, 29 Basispunkten für Core Plus und 59 Basispunkten für Value Add Immobilien die stärksten Renditeanstiege gegenüber dem letzten Survey auf.
Bei außerstädtischen Shoppingcentern erwarten Investoren mit 1,15 Prozent ein negatives Wachstum der Jahresmiete. Ein positives Mietwachstum wird indes für Supermärkte (1,17 Prozent), Fachmarktzentren (1,0 Prozent) und Baumärkte (0,75 Prozent) prognostiziert.
Im Herbst-Survey wurde ein Spotlight auf die Zukunft der Shoppingzentren gerichtet, Strategien für den Wandlungsprozess hinterfragt und Trends im Einzelhandel und Shoppingcenter-Markt analysiert.
Im Einklang mit dem sich ändernden Verbraucherverhalten und den schnellen Veränderungen in der gesamten Einzelhandelsbranche erlebt auch die Shopping-Center-Branche schwierige Zeiten. Die größte Herausforderung für den klassischen Einzelhandel ist der Wandel des Verbraucherverhaltens im Einklang mit dem Strukturwandel durch E-Commerce. Kettenunabhängige Einzelhandelsgeschäfte haben in den letzten zwei Jahrzehnten fast die Hälfte ihres Marktanteils verloren, während Einzelhandels- und Modeketten sich durchsetzen konnten. Innerstädtische Einkaufszentren sind den neuen Herausforderungen offenbar besser gewachsen als ihre Pendants in den Vorstädten, aber auch sie müssen sich mit neuen Kundenerlebnismodellen und erweiterten gastronomischen Einrichtungen neu positionieren. Insgesamt ist zu sagen, dass es immer noch eine Reihe von attraktiven Möglichkeiten für internationale Investoren auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt gibt. Zudem stellt eine fehlende Berücksichtigung der Kundenwünsche den Hauptgrund für einen Misserfolg von Shoppingcentern dar.
„Nach einer insgesamt positiven Entwicklung auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt im letzten Jahrzehnt hat sich der im Sommer 2021 einsetzende Abwärtstrend im ersten Halbjahr 2022 fortgesetzt“, kommentiert Thomas Veith, Global Leader Real Estate und Partner bei PwC in Deutschland, die Ergebnisse des 15. PwC Real Estate Investor Survey, datierend aus dem Oktober 2022. Veith weiter: „Es ist ein hohes Maß an komplexen Ursachen- und Wirkzusammenhängen, das diesen signifikanten Abwärtstrend und die generelle Verunsicherung unter den Investoren in Deutschland ausgelöst hat. Eine Trendumkehr ist kurzfristig nicht zu erwarten, aktuell muss von einer Fortsetzung der Abwärtsentwicklung ausgegangen werden.“
Hinsichtlich ihrer Einschätzung der Marktentwicklung wurden im Rahmen einer repräsentativen Erhebung traditionell relevante Marktteilnehmer (57 Prozent Investmentmanger, 43 Prozent Assetmanager) nach ihrer subjektiven Meinung für den Survey befragt. Die wesentlichen Ergebnisse der Befragung finden im folgenden Text Berücksichtigung.
Marktüberblick
Die objektiven researchbasierten Daten des Reports zeigen ein durchaus gemischtes Bild des Immobilienmarktes in Deutschland sowohl regional als auch in den einzelnen Assetklassen. Die Renditen bei Core-Büroimmobilien zum Beispiel steigen in den Top 7 Städten (+ 37 Basispunkte) stärker als in den Regionen (+ 30 Basispunkte). 32 Basispunkte im Schnitt steigt die Rendite von Core-Einzelhandelsobjekten in den Top 7 Städten. Auch infolge der Corona-Pandemie festigen Logistikimmobilien ihre Position als die attraktivste deutsche Anlageklasse. Mit einem durchschnittlichen Renditeanstieg von 25 Basispunkten zeigen sie allerdings eine gegenläufige Entwicklung gegenüber der 14. Ausgabe des PwC Real Estate Investor Surveys. Im Büroimmobilienbereich hat sich seit der letzten Erhebung das Interesse von risikoreicheren Objekten zu Core-Objekten verlagert.
Bei der Befragung der Marktteilnehmer hat sich gegenüber dem März 2022, dem Zeitpunkt des letzten Reports also, bei den Marktteilnehmern eine veränderte Einschätzung bei der Entwicklung der Zinsen ergeben. Entgegen der Erhebung im März 2022 prognostiziert die Mehrheit der Investoren, dass die kurzfristigen Zinsen in den nächsten 12 Monaten steigen werden. Für die kommenden fünf Jahre werden ebenfalls steigende Zinssätze erwartet. Langfristig rechnen 67 Prozent mit einem stabilen Zins, 33 Prozent der Befragten erwarten steigende Zinsen.
Der Markt für Büroimmobilien
Unter den Top 7 Städten bleiben Berlin und München mit Renditen von 2,9 Prozent und 3,0 Prozent die attraktivsten Märkte für Core-Büroobjekte. Mit einer Rendite von 3,1 Prozent nimmt Frankfurt den dritten Platz ein. Die höchsten Mieten werden mit 45 Euro/m² in Frankfurt verzeichnet, gefolgt von Berlin mit 42 Euro/m². Anders noch als im März 2022 verzeichnen nun alle Top 7 Städte ein Renditewachstum. Davon betroffen sind alle Risikoklassen: Der durchschnittliche Renditeanstieg für Core-, Core Plus- und Value Add Objekte beträgt 37 Basispunkte, 13 Basispunkte beziehungsweise 18 Basispunkte.
Analog zum Frühjahrsreport 2022 erwarten die Investoren deutliche Mietsteigerungen in allen Top 7 Städten von mindestens 1,7 Prozent. In den Regionalstädten beziehungsweise B-Städten steigt die Rendite weiter um durchschnittlich 18 Basispunkte. Core-Objekte weisen einen stärkeren Renditeanstieg von 21 Basispunkten auf. Bonn bleibt die teuerste Regionalstadt. Dort werden für Core-Objekte Renditen von 3,8 Prozent, für Core Plus 4,3 Prozent und für Value Add Objekte 5,8 Prozent erzielt. Nürnberg als zweitteuerste Regionalstadt verzeichnet eine Spitzenrendite von 3,8 Prozent.
Die Nachfrage von Investoren nach Büroimmobilien in den Regionen sinkt, wobei sich das Interesse von Value Add zu Core Objekten verlagert. Im Schnitt liegt die Renditekompression im Core-Segment bei 30 Basispunkten. Das Core Plus- und das Value Add Segment verzeichnen einen Renditeanstieg von 39, bzw. von 74 Basispunkten. In der Region Bayern wird ein leichter Renditeanstieg von durchschnittlich 11 Basispunkten erwartet, trotzdem gehört sie mit 4,2 Prozent für Core-, 5,2 Prozent für Core Plus und mit 7,0 Prozent für Value Add Immobilien zu den teuersten Regionen.
Der Markt für Logistik-Immobilien
Logistikimmobilien bleiben in Deutschland weiterhin eine sehr attraktive Assetklasse für Investoren. Die Rendite für Core-Immobilien in den Top 15 Standorten wächst mit 25 Basispunkten nach zuletzt 23 Basispunkten. Den stärksten durchschnittlichen Renditeanstieg zeigt Bremen (50 Basispunkte), gefolgt von Stuttgart (34 Basispunkte) und Düsseldorf/Köln sowie Regensburg/Passau (28 Basispunkte). Berlin bleibt mit einer Rendite von 3,5 Prozent der teuerste Logistikstandort.
Bei Core Plus- und Value Add-Objekten liegt die Renditekompression bei 22 beziehungsweise 19 Basispunkten. Investoren erwarten ein weiteres jährliches Mietwachstum in den Top 15 Standorten von 3,3 Prozent.
Einzelhandel und Spotlight Shoppingcenter
Der Investmentmarkt im Einzelhandels-Segment in Deutschland ist weiterhin unsicher. Die höchsten Renditen weisen außerstädtische Shoppingcenter auf. Entgegen der Frühjahrserhebung, bei der alle Renditen fielen, steigen nun die meisten Renditen deutlich (15 Basispunkte bei Core Plus beziehungsweise 50 Basispunkte bei Value Add). Nur bei Core-Objekten fällt die Rendite leicht um einen Basispunkt.
Außerstädtische Shoppingcenter stellen mit Renditen von 4,92 Prozent für Core-, 6,1 Prozent für Core Plus- und 8,0 Prozent für Value Add Immobilien die am geringsten nachgefragte Assetklasse in diesem Segment dar. Fachmarktzentren verzeichnen mit 9 Basispunkten für Core-, 29 Basispunkten für Core Plus und 59 Basispunkten für Value Add Immobilien die stärksten Renditeanstiege gegenüber dem letzten Survey auf.
Bei außerstädtischen Shoppingcentern erwarten Investoren mit 1,15 Prozent ein negatives Wachstum der Jahresmiete. Ein positives Mietwachstum wird indes für Supermärkte (1,17 Prozent), Fachmarktzentren (1,0 Prozent) und Baumärkte (0,75 Prozent) prognostiziert.
Im Herbst-Survey wurde ein Spotlight auf die Zukunft der Shoppingzentren gerichtet, Strategien für den Wandlungsprozess hinterfragt und Trends im Einzelhandel und Shoppingcenter-Markt analysiert.
Im Einklang mit dem sich ändernden Verbraucherverhalten und den schnellen Veränderungen in der gesamten Einzelhandelsbranche erlebt auch die Shopping-Center-Branche schwierige Zeiten. Die größte Herausforderung für den klassischen Einzelhandel ist der Wandel des Verbraucherverhaltens im Einklang mit dem Strukturwandel durch E-Commerce. Kettenunabhängige Einzelhandelsgeschäfte haben in den letzten zwei Jahrzehnten fast die Hälfte ihres Marktanteils verloren, während Einzelhandels- und Modeketten sich durchsetzen konnten. Innerstädtische Einkaufszentren sind den neuen Herausforderungen offenbar besser gewachsen als ihre Pendants in den Vorstädten, aber auch sie müssen sich mit neuen Kundenerlebnismodellen und erweiterten gastronomischen Einrichtungen neu positionieren. Insgesamt ist zu sagen, dass es immer noch eine Reihe von attraktiven Möglichkeiten für internationale Investoren auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt gibt. Zudem stellt eine fehlende Berücksichtigung der Kundenwünsche den Hauptgrund für einen Misserfolg von Shoppingcentern dar.
