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04.10.2022 Einzelhandelsinvestments krisenresilienter als übrige Assetklassen

In den ersten drei Quartalen 2022 wurden nach Angaben von Colliers 6,8 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Das sind rund 9 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Im Gegensatz zum Gesamtmarkttrend und der Entwicklung einzelner Nutzungsarten trug dabei das dritte Quartal mit 2,5 Milliarden Euro bzw. 37 Prozent am stärksten zum bisherigen Jahresergebnis bei. In der Folge erhöhte sich der Marktanteil von Einzelhandelsimmobilien am Gesamttransaktionsgeschehen binnen Jahresverlauf von 13 auf 16 Prozent.

Entgegen Gesamtmarkttrend Zuwachs des Transaktionsvolumens im dritten Quartal

Matthias Leube, CEO bei Colliers: „Trotz des herausfordernden Umfeldes erweist sich das Retailsegment als krisenrobust. Zum Zuwachs des Transaktionsaktionsgeschehens in den letzten drei Monaten trugen dabei zwei Entwicklungen entscheidend bei: So blieb der Handel mit lebensmittelgeankerten Immobilien auch nach Auslaufen der Corona-Sonderkonjunktur und steigender Inflation, die unter anderem von rasant angestiegenen Nahrungsmittelpreisen getrieben wurde, stabil. Es hat sich während der Finanzkrise, der Pandemie und auch nach Ausbruch des Ukraine-Kriegs wiederholt gezeigt, dass Konsumenten bei der Grundversorgung nur bedingt einsparen können und wollen.“

Dirk Hoenig-Ohnsorg, Head of Retail Investment bei Colliers, ergänzt: „Das lässt sich an der insgesamt guten Umsatzsituation im Lebensmitteleinzelhandel und der Bonitätsstärke der wenigen, in Deutschland agierenden Handelsketten ablesen. Lebensmittelhändler sind damit in der Lage, auch im aktuellen Umfeld Indexierungen mitzugehen. Dies führt dazu, dass bei Investoren Objekte mit einem Lebensmittelanker, insbesondere Fachmärkte und Fachmarktzentren, hoch im Kurs stehen. Bestes Beispiel ist das im dritten Quartal gehandelte Portfolio SeveNeeds. Insgesamt sieben langfristig an marktführende Lebensmittler vermietete Nahversorgungsimmobilien hat Trei Real Estate im Auftrag des Family Office Molento an die MEAG veräußert. Rund ein Drittel aller Einzelhandelsinvestments entfielen 2022 bis dato auf lebensmittelgeankerte Objekte. In der Kategorie Fachmärkte und Fachmarktzentren dominieren nahversorgungsfokussierte Immobilien mit rund zwei Drittel.“

Marktprägende Übernahme der Deutschen Euroshop

Desweiteren schlug die Mehrheitsübernahme der Deutschen Euroshop (DES) durch ein Bieterkonsortium aus Oaktree Capital und der Cura Vermögensverwaltung, dem Family Office der Familie Otto, mit rund einem Viertel des im bisherigen Jahresverlauf erzielten Transaktionsvolumens zu Buche. Das Portfolio der DES besteht aus 21 in Voll- oder Teileigentum stehenden Einkaufszentren und wurde zuletzt mit insgesamt 3,39 Milliarden Euro bewertet. In Deutschland befinden sich 17 Häuser, die in die Quartalsberechnung eingingen. Dieser Milliardendeal war zugleich assetklassenübergreifend die größte Transaktion seit Jahresmitte.

Hoenig-Ohnsorg ordnet ein: „Als wesentliches Übernahmeargument wurde die seit Jahren andauernde Unterbewertung des Einzelhandelssektors bei Investoren und am Kapitalmarkt angeführt. Auch wir sehen, dass sich für Investoren an gut positionierten Standorten und mit einem zukunftsfähigen Konzept gerade im Shoppingcenter- und Highstreetsegment langfristige Wachstumspotenziale bieten.“

Aufgrund dieses marktprägenden Großdeals verzeichnete die zuvor im Jahresverlauf bedeutungslose Kategorie Einkaufszentrum einen Zuwachs des Marktanteils auf nunmehr 31 Prozent. Fachmärkte und Fachmarktzentren dominieren mit 55 Prozent weiterhin das Marktgeschehen. Die restlichen 17 Prozent entfielen auf das Highstreet-Segment. Portfoliodeals erfuhren dank der erwähnten größeren Paketabschlüsse einen Bedeutungszuwachs und hielten sich Ende September volumenmäßig mit Einzeldeals in etwa die Waage.

Renditeanstiege moderater als in den übrigen Segment

Leube: „Wie schon im zweiten Quartal beobachtet, sehen wir im Einzelhandelssegment einen geringeren Preiskorrekturbedarf als in anderen Nutzungsklassen. Für Geschäftshäuser in 1a-Lagen der sieben deutschen Investmentzentren liegen die Anpassungen der vergangenen drei Monate im Schnitt in der Größenordnung von 10 bis 15 Basispunkten – diese lagen im Vergleich dazu im Bürobereich bei gut 20 bei 25 Basispunkten. Highstreet-Objekte in München haben eine Spitzenrendite von 3,20 Prozent erreicht, in Düsseldorf, Köln oder Hamburg sehen wir am oberen Ende eher 3,60 Prozent. Fachmärkte, die für Investoren hinsichtlich Rendite-Risiko-Profil attraktivste Betriebsform, werden zurzeit mit rund 4,35 Prozent eingepreist.“

Ausblick: Auch bei Ausbleiben einer Jahresendralley wird Vorjahresergebnis erneut erreicht

Hoenig-Ohnsorg: „Mit lebensmittelgeankerten Objekten als Rückgrat erwarten wir einen soliden Jahresabschluss 2022. So befindet sich mit dem Oceans-Portfolio der Hahn-Gruppe ein Nahversorgungspaket im hohen dreistelligen Millionen-Euro-Bereich im Verkaufsprozess. Selbst wenn es bis Dezember nicht zum Abschluss gelangt und obwohl wir für das vierte Quartal keine Jahresendralley erwarten, halten wir das Überschreiten des Vorjahresergebnisses von 8 Milliarden Euro für sehr realistisch.“














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