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06.10.2022 Berlin: Bürovermietungen dynamisch – Investments zurückhaltender

In den ersten neun Monaten 2022 zeigte sich der Berliner Bürovermietungsmarkt stark: Das Volumen belief sich in den ersten drei Quartalen auf 586.000 Quadratmeter, was einer Steigerung um 14 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entsprach. Dem gegenüber verzeichnete der Berliner Immobilieninvestmentmarkt verglichen mit dem Vorjahreszeitraum einen Rückgang von circa 50 Prozent auf ein Transaktionsvolumen von rund 8,4 Milliarden Euro. Maßgeblich bestimmt war der Markt durch die Asset-Klasse Büro, welche über die Hälfte des Gesamtvolumens ausmachte (53 Prozent). Wie schon im ersten Halbjahr 2022 verfolgten Investoren vor allem Core- und Core-Plus-Strategien, deren Anteil im dritten Quartal bei 87 Prozent des Gesamtvolumens lag. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Der Berliner Bürovermietungsmarkt hat ein starkes drittes Quartal hingelegt“, sagt Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin bei CBRE. „Mit 256.200 Quadratmetern entfiel fast die Hälfte des im bisherigen Jahresverlauf angefallenen Vermietungsvolumens auf dieses Quartal. Verglichen mit dem dritten Quartal 2021 ist es sogar ein Anstieg um 51 Prozent.“

Auch die Anzahl der Vermietungsabschlüsse stieg im dritten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum stark an (plus 16 Prozent). In allen anderen Größenklassen unterhalb der 10.000-Quadratmeter-Marke wurde in den ersten drei Quartalen 2022 das Vorjahresniveau erreicht oder sogar weit überschritten. Der Umsatzschwerpunkt lag 2022 dabei mit 69 Prozent in der Größenklasse 2.500-10.000 Quadratmeter – eine deutliche Umsatzsteigerung im Vorjahresvergleich (plus 78 Prozent). Die Großvermietungen mit mehr als 10.000 Quadratmeter erreichten hingegen nur etwas mehr als die Hälfte des Volumens im Vorjahreszeitraums. 22 Prozent des Quartalsumsatzes ist auf drei Großvermietungen mit mehr als 10.000 Quadratmeter zurückzuführen. Unter anderem mieteten IT-Töchter großer deutscher Corporates rund 23.000 Quadratmeter im „Quartier Heidestraße“ sowie etwa 17.000 Quadratmeter in den „Berlin Decks“ in Moabit. Im Branchenvergleich verbuchte daher der TMT-Sektor mit 25 Prozent den höchsten Umsatzanteil am dritten Quartal. „Berlin verfestigt sich weiter als attraktiver Tech- und Medienstandort. Vor allem auch für die Restrukturierung der deutschen Industrie im Hinblick auf Elektromobilität, Digitalisierung und Industrie 4.0 ist die Stadt ein zunehmend attraktiver Anziehungspunkt“, sagt Vollmer.

Das Mietniveau ist im dritten Quartal wie schon im ersten Halbjahr 2022 aufgrund einer kontinuierlich hohen Nachfrage nach hochwertigen Flächen in den besten Lagen weiter gestiegen. Während die Spitzenmieten auf 43,00 Euro pro Quadratmeter anstiegen (plus 7,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr), lag die gewichtete Durchschnittsmiete bei 28,23 Euro pro Quadratmeter (plus 3,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. „Wie in ganz Deutschland beobachten wir auch in Berlin eine Erhöhung der Nebenkosten, und zwar von rund 45 Prozent auf über 5,00 Euro“, sagt Vollmer.

Im dritten Quartal wurden rund 79.000 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt. Das entspricht einem Plus von 70 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2022 und einem Rückgang der Fertigstellungen von 20 Prozent im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum. Im gesamten Jahr 2022 kamen damit circa 267.700 Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt. Bis Jahresende werden weitere 406.600 Quadratmeter erwartet, von denen bereits mehr als die Hälfte vorvermietet ist. „Bauverzögerungen aufgrund gestiegener Preise und Materialengpässe machen sich konkret bemerkbar – insgesamt werden weniger Projekte fertiggestellt als zu Beginn des Jahres erwartet worden war“, sagt Vollmer. Der Flächendruck in zentralen Lagenbleibt weiterhin hoch. Die Pipeline für 2023 umfasst rund 765.500 Quadratmeter, bei einer Vorvermietungsquote von 54 Prozent. „Wieviel davon tatsächlich pünktlich realisiert wird, muss sich noch zeigen“, meint Vollmer. Stabil zeigte sich die Leerstandsquote – sie sank nur leicht auf 3,1 Prozent. „Die Leerstandsquote in Berlin wird mittelfristig voraussichtlich die Vier-Prozent-Marke leicht überschreiten“, sagt Vollmer. „Für Unternehmen wird eine gesunde Fluktuationsreserve von 4-5 Prozent neue Möglichkeiten des Wachstums bringen, da sie leichter in dringend benötigte moderne Flächen umziehen können.“

Investmentmarkt

„Wer sich zuerst bewegt, der verliert“, sagt Norbert Parnemann, Managing Director Investment Berlin bei CBRE. „Dieser Maxime folgen aktuell viele Akteure auf dem Immobilieninvestmentmarkt, während sie auf das Entstehen eines neuen stabilen Preisniveaus warten. Dennoch sehen wir auch positive Entwicklungen. So steigerte sich das Gesamtvolumen im dritten Quartal 2022 gegenüber dem zweiten Quartal um zwölf Prozent auf 2,8 Milliarden Euro. Und auch der starke Bürovermietungsmarkt mit kontinuierlich steigenden Mieten zeigt die grundsätzliche Attraktivität Berlins – gerade auch für zukunftsweisende Branchen.“ Am Investmentmarkt war nach der Assetklasse Büro (53 Prozent), die den Markt maßgeblich bestimmte, Wohnen mit rund 1,8 Milliarden Euro das zweitstärkste Segment.

„Bei den aktiven Investoren sehen wir ein besonders vorsichtiges Vorgehen – Objekte werden noch umfangreicher als zuvor geprüft und im Fokus stehen risikoarme Investitionsstrategien“, sagt Kai Mende, City Lead & Managing Director Investment Berlin bei CBRE. Core- und Core-Plus-Strategien machten im dritten Quartal 87 Prozent des Gesamtvolumens aus. „Angesichts der geopolitischen Lage und infolge der Zinsentwicklung wurden einige Transaktionen verschoben – insgesamt liegt die Anzahl an Transaktionen 38 Prozent unter der des Vorjahres“, ergänzt Mende. „Dennoch bleibt der Berliner Investmentmarkt einer der spannendsten Deutschlands, was die auch im dritten Quartal vollzogenen Großtransaktionen sowie das weiterhin hohe Interesse internationaler Investoren zeigen.“ Deren Anteil lag in den ersten drei Quartalen des Jahres 2022 bei 66 Prozent.

Die Spitzenrendite für Büroprojekte in Premiumlagen ist angesichts der geopolitischen Verwerfungen sowie der gestiegenen Finanzierungskosten um 0,25 Prozentpunkte gestiegen und lag Ende des dritten Quartals bei 2,90 Prozent. Auch im City-Rand und in der Peripherie sind die Renditen um 0,25 Prozent gestiegen auf 3,35 Prozent (City-Rand) beziehungsweise 4,55 Prozent (Peripherie).

Prognose für das Gesamtjahr

„Trotz der Schwierigkeiten am Markt rechnen wir weiterhin mit einem Transaktionsvolumen von mehr als zehn Milliarden Euro bis Jahresende 2022“, sagt Mende.

„Wir gehen davon aus, dass die Spitzenrenditen auf über drei Prozent steigen werden und dass sich die Ausdifferenzierung von Lagen und Qualitäten weiter verstärken wird“, erwartet Parnemann.

„Insgesamt rechnen wir für 2022 mit einem Gesamtumsatz von über 800.000 Quadratmeter, was ungefähr dem Vorjahresniveau entspricht. Die Nachfrage nach mittelgroßen, modernen und zentralen Flächen bleibt trotz der geopolitisch unsicheren Lage stabil. Auch wenn die potenzielle Büroflächennachfrage aus den stark exportorientierten Sektoren unter Druck steht, treibt unter anderem die Transformation der deutschen Industrie den Berliner Büromarkt“, sagt Vollmer. "Diese findet maßgeblich in Berlin statt und erfordert Gebäude mit hoher Ausstattungsqualität in guter Lage. Daher sind trotz der herausfordernden Finanzierungssituation die Chancen für Projektentwickler anhaltend gut. So hatten Projektentwicklungen im dritten Quartal 2022 einen Anteil von circa 45 Prozent am Flächenumsatz. Langfristig besteht ein anhaltender Erneuerungsbedarf des Berliner Büroflächenbestandes, auch weil fast 85 Prozent der Büroflächen älter als 15 Jahre sind.“







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