12.10.2022 Industrie- und Logistikvermietungsmarkt weiterhin stabil
In den ersten drei Quartalen 2022 generierten die deutschen TOP-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte laut Colliers einen Flächenumsatz von insgesamt 2,8 Millionen Quadratmetern. Rund zwölf Prozent des Gesamtergebnisses entfiel auf die überdurchschnittlich große Eigennutzeransiedlung von Tesla in der Logistikregion Berlin (rund 327.000 Quadratmeter). Abzüglich des Sondereffekts Tesla betrug der Flächenumsatz der TOP-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte rund 2,5 Millionen Quadratmetern. Der Rekordwert aus dem Vorjahr wurde ohne die Tesla-Ansiedlung um neun Prozent zwar verfehlt (mit Tesla allerdings ein Plus von drei Prozent), der Flächenumsatz lag aber circa zwölf Prozent über dem Dreijahresdurchschnitt.
Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, kommentiert: „Wir haben im Vorjahr an fast allen TOP-8-Standorten überdurchschnittliche Flächenumsätze registriert. Diese Entwicklung wurde größtenteils vom Boom im E-Commerce-Bereich getrieben und durch die Pandemie weiter befeuert. 2022 stellen wir fest, dass die Neubauaktivität, die im vergangenen Jahr ihren Höhepunkt hatte, rückläufig ist und an allen Standorten die Flächenumsätze ausbremst. Darüber hinaus beobachten wir, dass vermehrt Flächen untervermietet werden, die im Vorjahr aus strategischen Gründen zusätzlich angemietet wurden, um Flächenengpässen vorzubeugen.“
Rückläufige Anzahl an Abschlüssen an fünf von acht Standorten
Die regionale Flächenknappheit zeigt sich insbesondere an der rückläufigen Anzahl der Abschlüsse (Vermietungen inklusive Eigennutzeransiedlungen, ohne Sondereffekt Tesla) in den TOP-8- Logistikregionen. Zum Ende des dritten Quartals 2022 konnten Berlin (-8 Prozent), Düsseldorf (- 31 Prozent), Frankfurt (-31 Prozent), Hamburg (-41 Prozent) und Leipzig (-12 Prozent) nicht an die Rekordanzahl der Abschlüsse aus dem Vorjahr anknüpfen. In der Summe aller TOP-8-Logistikregionen wurde der Dreijahresdurchschnitt um rund vier Prozent verfehlt.
Insgesamt verzeichnete die Logistikregion Berlin den höchsten Flächenumsatz (ohne Sondereffekt Tesla) mit rund 562.800 Quadratmetern, gefolgt von Hamburg (406.000 Quadratmetern) und Leipzig (330.500 Quadratmetern). Auf Platz vier folgte die Logistikregion Frankfurt (277.300 Quadratmetern), die 2021 ein Rekordergebnis verzeichnete (Q1-Q3 2021: 529.600 Quadratmetern). Die beiden Rheinmetropolen Düsseldorf (237.400 Quadratmetern) und Köln (256.700 Quadratmetern) registrierten ein fast identisches Ergebnis. Schlusslicht waren erneut die beiden süddeutschen Logistikregionen Stuttgart (219.700 Quadratmetern) und München (162.300 Quadratmetern), die aufgrund ihres extrem niedrigen Leerstands quasi Vollvermietung verzeichnen.
Geringe Anzahl an Abschlüssen befeuert das Mietwachstum
Zwar zeigt die Mehrheit der TOP-8-Logistikregionen einen Rückgang sowohl bei der Anzahl der Abschlüsse als auch bei den Flächenumsätzen, doch stiegen in allen Regionen die Mietpreise. „Wir beobachten seit Mitte 2021 eine deutliche Beschleunigung des Mietwachstums an allen Standorten. Aufgrund der regional unterschiedlich ausgeprägten Flächenverknappung registrieren wir Mietwachstumsraten im 12-Monats-Vergleich der Spitzenmieten von rund zwei Prozent (Leipzig) bis 16 Prozent (Düsseldorf). Auch im Bestand wirkt sich die mangelnde Flächenverfügbarkeit aus, sodass auch die Durchschnittsmieten um bis zu 13 Prozent (Berlin und Stuttgart) stiegen“, betont Roy.
Ausblick: Energiekrise und E-Commerce werden die Nachfrage prägen
„In den kommenden Monaten erwarten wir weiteres Mietwachstum an den TOP-Logistikstandorten. Gleichzeitig registrieren wir, dass Industrie-Unternehmen sich durch die Energiekrise zunehmend beunruhigt zeigen und diese Verunsicherung an ihre Logistikdienstleister weitergeben. Dies führt dazu, dass Kontraktlogistiker ihren Flächenbedarf für die kommenden Monate schlechter einschätzen können“, erklärt Roy. „Auf der anderen Seite verzeichnen wir eine weiterhin hohe Nachfrage nach Logistikflächen seitens E-Commerce-Unternehmen. Die Pandemie hat zu unumkehrbaren Veränderungen beim Kaufverhalten der Konsumenten geführt, sodass unter anderem die Nachfrage durch Food-Logistiker deutlich gestiegen ist. So sind Handelsunternehmen weiterhin der wichtigste Flächenumsatztreiber (35 Prozent).
Aktuell ist es noch zu früh, eine abschließende Einschätzung hinsichtlich der Auswirkungen des derzeit eingetrübten Konsumklimas auf die Nachfrage der Handelsunternehmen abzugeben. Nichtsdestotrotz sehen wir, dass die Nachfrage weiterhin das vorhandene Angebot deutlich übersteigt. Vor dem Hintergrund der Leerstandsquoten unter 1,5 % an den TOP- 8-Standorten, wird dies die weitere Mietpreisentwicklung positiv prägen“, so Roy abschließend.
Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, kommentiert: „Wir haben im Vorjahr an fast allen TOP-8-Standorten überdurchschnittliche Flächenumsätze registriert. Diese Entwicklung wurde größtenteils vom Boom im E-Commerce-Bereich getrieben und durch die Pandemie weiter befeuert. 2022 stellen wir fest, dass die Neubauaktivität, die im vergangenen Jahr ihren Höhepunkt hatte, rückläufig ist und an allen Standorten die Flächenumsätze ausbremst. Darüber hinaus beobachten wir, dass vermehrt Flächen untervermietet werden, die im Vorjahr aus strategischen Gründen zusätzlich angemietet wurden, um Flächenengpässen vorzubeugen.“
Rückläufige Anzahl an Abschlüssen an fünf von acht Standorten
Die regionale Flächenknappheit zeigt sich insbesondere an der rückläufigen Anzahl der Abschlüsse (Vermietungen inklusive Eigennutzeransiedlungen, ohne Sondereffekt Tesla) in den TOP-8- Logistikregionen. Zum Ende des dritten Quartals 2022 konnten Berlin (-8 Prozent), Düsseldorf (- 31 Prozent), Frankfurt (-31 Prozent), Hamburg (-41 Prozent) und Leipzig (-12 Prozent) nicht an die Rekordanzahl der Abschlüsse aus dem Vorjahr anknüpfen. In der Summe aller TOP-8-Logistikregionen wurde der Dreijahresdurchschnitt um rund vier Prozent verfehlt.
Insgesamt verzeichnete die Logistikregion Berlin den höchsten Flächenumsatz (ohne Sondereffekt Tesla) mit rund 562.800 Quadratmetern, gefolgt von Hamburg (406.000 Quadratmetern) und Leipzig (330.500 Quadratmetern). Auf Platz vier folgte die Logistikregion Frankfurt (277.300 Quadratmetern), die 2021 ein Rekordergebnis verzeichnete (Q1-Q3 2021: 529.600 Quadratmetern). Die beiden Rheinmetropolen Düsseldorf (237.400 Quadratmetern) und Köln (256.700 Quadratmetern) registrierten ein fast identisches Ergebnis. Schlusslicht waren erneut die beiden süddeutschen Logistikregionen Stuttgart (219.700 Quadratmetern) und München (162.300 Quadratmetern), die aufgrund ihres extrem niedrigen Leerstands quasi Vollvermietung verzeichnen.
Geringe Anzahl an Abschlüssen befeuert das Mietwachstum
Zwar zeigt die Mehrheit der TOP-8-Logistikregionen einen Rückgang sowohl bei der Anzahl der Abschlüsse als auch bei den Flächenumsätzen, doch stiegen in allen Regionen die Mietpreise. „Wir beobachten seit Mitte 2021 eine deutliche Beschleunigung des Mietwachstums an allen Standorten. Aufgrund der regional unterschiedlich ausgeprägten Flächenverknappung registrieren wir Mietwachstumsraten im 12-Monats-Vergleich der Spitzenmieten von rund zwei Prozent (Leipzig) bis 16 Prozent (Düsseldorf). Auch im Bestand wirkt sich die mangelnde Flächenverfügbarkeit aus, sodass auch die Durchschnittsmieten um bis zu 13 Prozent (Berlin und Stuttgart) stiegen“, betont Roy.
Ausblick: Energiekrise und E-Commerce werden die Nachfrage prägen
„In den kommenden Monaten erwarten wir weiteres Mietwachstum an den TOP-Logistikstandorten. Gleichzeitig registrieren wir, dass Industrie-Unternehmen sich durch die Energiekrise zunehmend beunruhigt zeigen und diese Verunsicherung an ihre Logistikdienstleister weitergeben. Dies führt dazu, dass Kontraktlogistiker ihren Flächenbedarf für die kommenden Monate schlechter einschätzen können“, erklärt Roy. „Auf der anderen Seite verzeichnen wir eine weiterhin hohe Nachfrage nach Logistikflächen seitens E-Commerce-Unternehmen. Die Pandemie hat zu unumkehrbaren Veränderungen beim Kaufverhalten der Konsumenten geführt, sodass unter anderem die Nachfrage durch Food-Logistiker deutlich gestiegen ist. So sind Handelsunternehmen weiterhin der wichtigste Flächenumsatztreiber (35 Prozent).
Aktuell ist es noch zu früh, eine abschließende Einschätzung hinsichtlich der Auswirkungen des derzeit eingetrübten Konsumklimas auf die Nachfrage der Handelsunternehmen abzugeben. Nichtsdestotrotz sehen wir, dass die Nachfrage weiterhin das vorhandene Angebot deutlich übersteigt. Vor dem Hintergrund der Leerstandsquoten unter 1,5 % an den TOP- 8-Standorten, wird dies die weitere Mietpreisentwicklung positiv prägen“, so Roy abschließend.
