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13.10.2022 Unterdurchschnittliches drittes Quartal am Düsseldorfer Büromarkt

Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf in den ersten drei Quartalen 2022 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 244.700 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1 - Q3 2021: 217.700 m²) bedeutet dies eine Steigerung um 12 %. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Ø Q1 - Q3 2012 - 2021: 293.500 m² p. a.) sind es -17 %. Dabei entfallen rd. 207.000 m² des Gesamtumsatzes auf das Stadtgebiet Düsseldorf (Q1 - Q3 2021: 187.000 m²) und rd. 37.700 m² auf das Umland (Q1 - Q3 2021: 30.700 m²).

Am Ende des dritten Coronajahres sind indessen erste Anzeichen für die Erholung am Düsseldorfer Büromarkt zu erkennen. Nach einem starken ersten Halbjahr 2022 mit insgesamt 189.700 m² für die Region Düsseldorf (Stadtgebiet: 163.500. m²; Umland: rd. 26.200 m²) verlor das dritte Quartal an Dynamik und konnte mit rd. 55.000 m² (Stadtgebiet: 43.500 m²; Umland: rd. 11.500 m²) nicht das Umsatzniveau der vorangegangenen beiden Quartale erreichen.

„Im Rahmen der aktuellen marktwirtschaftlichen Situation werden – ähnlich wie bereits zu den Hochphasen der Corona-Pandemie – erneut einige Anmietentscheidungen zurückgestellt, was sich natürlich direkt auf den Flächenumsatz auswirkt.“, kommentiert Robert Kollar, Vermietungsexperte bei Aengevelt Düsseldorf.

Für das Gesamtjahr 2022 wird ein Büroflächenumsatz von rd. 350.000 m² prognostiziert. Dies wäre im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung von rd. 7,9 % (2021: rd. 324.500 m²), gegenüber dem Dekadenmittel (Ø 2012 - 2021: 383.200 m² p. a.) wären es -8,7 %.

Angebotsreserve steigt moderat

• Ungeachtet des anziehenden Büroflächenumsatzes erhöhte sich das Volumen der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) nach 2021 erneut und stieg leicht von rd. 670.000 m² Anfang 2022 auf rd. 680.000 m² zum Halbjahr in Düsseldorf.

• Auch zum dritten Quartal steigt die Angebotsreserve weiter auf rd. 730.000 m².

• Die Leerstandsquote stellt sich entsprechend weitgehend stabil auf rd. 9,4 % des Düsseldorfer Gesamtbestandes von rd. 7,7 Mio. m².

• Bis Ende 2022 prognostiziert Aengevelt Research einen wieder moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf etwa 750.000 m².

Keine Marktentspannung trotz anziehender Büroflächenfertigstellung

• 2022 steigt die Fertigstellung neuer Büroflächen auf voraussichtlich rd. 125.000 m² (2021: rd. 100.000 m²).

• Dieser Wert liegt 43 % über dem Zehnjahresmittel (Ø 2012 - 2021: 87.500 m² p.a.). Allerdings waren hiervon zum Jahresanfang 2022 bereits zwei Drittel vorvermarktet. Die Nachfrage nach modernen Neubauflächen steigt – besonders im Rahmen der ESG-Konformität – auch in Düsseldorf, ähnlich wie in den anderen Top-7-Standorten, immer weiter.

Konstantes Mietpreisniveau

• Ungeachtet der anziehenden Neubautätigkeit ist die Verfügbarkeit moderner und ESG-gerechter Büroflächen deutlich zu gering, zumal dies seitens der Nutzer zunehmend ein Anmietungskriterium darstellt. Dies spiegelt sich auch in der realisierten Spitzenmiete, die gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt leicht auf EUR 29,-/m² gestiegen ist, genauso wie die mittlere Miete in Citylagen mit ca. EUR 22,50 m² (1. Halbjahr 2021: EUR 21,90/m²).

• Auch zum Ende des dritten Quartals verbleibt die Spitzenmiete konstant auf dem Niveau von EUR 29,-/m².

• Bis Ende 2022 wird ein weiterer moderater Anstieg der Spitzenmiete erwartet.







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