17.10.2022 Die Nachfrage am Frankfurter Büromarkt steigt trotz neuer Krisen
Am Frankfurter Bürovermietungsmarkt wurden bis Ende des dritten Quartals rund 334.600 m² im Rahmen von 510 Deals vermietet. Der Flächenumsatz ist damit im Vergleich zum selben Vorjahreszeitraum um 17 Prozent gestiegen, während die Anzahl der Deals relativ gleichgeblieben ist. Das Vorkrisen-Niveau konnte bislang nicht erreicht werden. „Dennoch ist die Nachfrage trotz der "neuen" Krisen auf einem sehr zufriedenstellenden Niveau“, so Kevin Nguyen, Head of Brokerage bei blackolive. Größter Deal des Jahres bleibt der Baustart des Eigennutzers GIZ in Eschborn über rund 28.000 m². Ein weiterer Mega-Deal konnte vor wenigen Tagen im Campus-Gebäude Silvertower im Bankenviertel abgeschlossen werden. Ein Finanzdienstleister sicherte sich hier rund 18.600 m².
Kleines und mittleres Flächensegment legen weiter zu, hohe Nachfrage im CBD
Das kleine Flächensegment bis 1.000 m² konnte wie üblich die meisten Abschlüsse am Frankfurter Büromarkt verzeichnen und ist für fast die Hälfte des Gesamtumsatzes verantwortlich. Im Vergleich zum selben Vorjahreszeitraum hat diese Flächenklasse um 13 Prozent zugelegt. Das mittlere Flächensegment (2.001 m² bis 5.000 m²) konnte sogar einen Zuwachs von rund 52 Prozent gegenüber dem Vorjahr erreichen. Die stärkste Vermietungsleistung fand im Frankfurter Central Business District (CBD) statt. Hier wurde über ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes abgeschlossen. Finanzdienstleister und Beratungsunternehmen sind dort besonders oft vertreten, da sie Flächen in hochwertigen Objekten bzw. Projekten und Refurbishments in Prestigelage bevorzugen. Ein Beispiel hierfür ist die kürzlich erfolgte Anmietung der WTS Steuerberatungsgesellschaft im Neubauprojekt ONE über rund 4.900 m². „Die bereits erwähnte Anmietung eines Finanzdienstleisters im Campus-Gebäude Silvertower über rund 18.600 m² spiegelt ebenfalls die hohe Nachfrage dieser Branche im CBD wider“, sagt der Vermietungsleiter Nguyen von blackolive.
Finanzdienstleister bleiben stärkste Branche
Die Branchenverteilung des Flächenumsatzes wird zum dritten Quartal von den Finanzdienstleistern dominiert. Als fester Bestandteil der Bankenstadt konnten sie im Rahmen von 58 Abschlüssen rund ein Viertel des Gesamtumsatzes für sich verbuchen. Dies verwundert nicht, da unter den Top-10 Deals nach Größe 4 Finanzdienstleister zu finden sind; darunter auch der vor wenigen Tagen abgeschlossene Großdeal über rund 18.600 m² im Bankenviertel. Die meisten Verträge (74) schlossen die Berater ab, dicht gefolgt von der Bau- und Immobilienbranche (73). Zu diesem Ergebnis kam das Research- und Property-Data-Management-Team von blackolive. Auch die Technologiebranche zählt mit 49 Verträgen und einem Umsatzvolumen von rund 27.000 m² zu den besonders aktiven Marktteilnehmern. Der durch die Pandemie ausgelöste Digitalisierungsschub ist in der Nachfrage der in dieser Branche tätigen Unternehmen abzulesen.
Durchschnitts- und Spitzenmiete weiterhin auf hohem Niveau
Die Durchschnittsmiete ist gegenüber dem dritten Quartal 2021 um 0,10 €/m² auf 22,80 €/m² gesunken. Allerdings notierte sie im Vorjahr auf Grund mehrerer hochpreisiger Projektanmietungen bereits auf einem hohen Niveau. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei 46,00 €/m², was dem Wert desselben Vorjahreszeitraums entspricht. „In Folge der massiv gestiegenen Baukosten werden die Mietpreise auch in Zukunft hoch bleiben“, prognostiziert Kevin Nguyen.
Leerstand leicht rückläufig
Im dritten Quartal hat sich der Leerstand weiter reduziert, sodass aktuell rund 912.100 m² für eine Anmietung innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehen. Die Leerstandsquote liegt zum Ende des dritten Quartals bei 7,74 Prozent und damit 0,54 Prozent unter dem Wert von vor einem Jahr. Allerdings ist der Rückgang des Leerstands nur zum Teil auf Vermietungen zurückzuführen. Da die Commerzbank nicht mehr 2 von 3 Objekten zur Untermiete anbietet, sondern nur noch eines der Objekte freiziehen möchte und dies auch nicht mehr innerhalb von weniger als 3 Monaten, sind rund 100.000 m² aus dem Leerstand gefallen. Des Weiteren haben sich Fertigstellungen verschoben oder wurden bis auf weiteres unterbrochen, so passiert beim Trade in der Theodor-Heuss-Allee 44-46, wo die ING-DiBa auf Grund von Bauverzögerungen vom Mietvertrag zurückgetreten ist. Die Leerstandsentwicklung in den einzelnen Teilmärkten ist sehr unterschiedlich. So mussten die Teilmärkte City West und City Rand verglichen mit demselben Vorjahreszeitraum eine deutliche Zunahme des Leerstands hinnehmen, wozu unter anderem der Umzug von Deloitte ins Europaviertel sowie eine vorzeitige größere Flächenrückgabe der Commerzbank im 50Up beigetragen haben. Im Bankenviertel sowie in den Teilmärkten Frankfurt Ost II und Niederrad konnten deutliche Rückgänge verbucht werden.
Aktuell weniger Fertigstellungen, Tendenz wieder steigend
Bis Ende 2022 wird mit rund 116.000 m² deutlich weniger Fläche als in den vergangenen zwei Jahren fertiggestellt. Stand heute wurden in diesem Jahr 93.000 m² fertiggestellt, wovon rund die Hälfte dem Neubauprojekt ONE im Europaviertel zuzurechnen ist, indem noch etwa 19.000 m² für eine Anmietung zur Verfügung stehen. Weitere größere Objekte, die bereits fertiggestellt wurden, sind der DEKA-Neubau und der F.A.Z-Tower. Bis Jahresende soll zudem der Bau des fast vollständig vermieteten Projekts Osterstern abgeschlossen werden. Die Vorbelegungsquote im Jahr 2022 liegt aktuell bei 78 Prozent. In 2023 soll die Anzahl der Fertigstellungen deutlich steigen. Rund 289.000 m² sollen an den Markt kommen, wovon knapp ein Viertel bereits vermietet ist. „Einige Projekte haben sich auf Grund von Lieferkettenengpässen und fehlendem Personal verzögert, was auch in Zukunft weiterhin vorkommen kann. Eine frühe Marktsondierung ist daher heute noch wichtiger als früher“, so der Vermietungsleiter Nguyen von blackolive.
Stabile Nachfrage bei hohen Preisen
Der Frankfurter Büromarkt steht nach dem dritten Quartal des Jahres besser als in den beiden Vorjahren da, aber das Vorkrisen-Niveau ist noch nicht erreicht. „Natürlich registrierten wir in den Boomjahren vor der Coronapandemie einen größeren Flächenumsatz“, so Kevin Nguyen. „Dennoch ist die Nachfrage sehr zufriedenstellend. Vor allen Dingen im CBD konnten viele Mietverträge zu höheren Mieten als der Durchschnitt abgeschlossen werden.“ Besonders stark nachgefragt werden Projekte, die den neuen ökologischen Anforderungen der Mieter entsprechen und beispielweise zur Erfüllung von ESG-Kriterien beitragen. Auch New-Work ist für viele Firmen gerade in und nach der Pandemie zu einem noch wichtigeren Thema geworden. Generell lässt sich beobachten, dass sich Unternehmen wieder verändern wollen, was auch die starke Zunahme der Nachfrage im Segment zwischen 2.000 m² und 5.000 m² zeigt. Auf der anderen Seite stehen der Ukraine-Krieg, die noch nicht beendete Pandemie und die stark gestiegene Inflation, die nach wie vor Unsicherheiten bergen, wodurch Abschlüsse jenseits der 10.000 m² eher selten vorkommen. „Bis Jahresende gehen wir von einem Flächenumsatz von rund 420.000 m² aus, während die Mieten auf einem hohen Niveau verharren werden“, fasst Kevin Ngyuen von blackolive zusammen.
Kleines und mittleres Flächensegment legen weiter zu, hohe Nachfrage im CBD
Das kleine Flächensegment bis 1.000 m² konnte wie üblich die meisten Abschlüsse am Frankfurter Büromarkt verzeichnen und ist für fast die Hälfte des Gesamtumsatzes verantwortlich. Im Vergleich zum selben Vorjahreszeitraum hat diese Flächenklasse um 13 Prozent zugelegt. Das mittlere Flächensegment (2.001 m² bis 5.000 m²) konnte sogar einen Zuwachs von rund 52 Prozent gegenüber dem Vorjahr erreichen. Die stärkste Vermietungsleistung fand im Frankfurter Central Business District (CBD) statt. Hier wurde über ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes abgeschlossen. Finanzdienstleister und Beratungsunternehmen sind dort besonders oft vertreten, da sie Flächen in hochwertigen Objekten bzw. Projekten und Refurbishments in Prestigelage bevorzugen. Ein Beispiel hierfür ist die kürzlich erfolgte Anmietung der WTS Steuerberatungsgesellschaft im Neubauprojekt ONE über rund 4.900 m². „Die bereits erwähnte Anmietung eines Finanzdienstleisters im Campus-Gebäude Silvertower über rund 18.600 m² spiegelt ebenfalls die hohe Nachfrage dieser Branche im CBD wider“, sagt der Vermietungsleiter Nguyen von blackolive.
Finanzdienstleister bleiben stärkste Branche
Die Branchenverteilung des Flächenumsatzes wird zum dritten Quartal von den Finanzdienstleistern dominiert. Als fester Bestandteil der Bankenstadt konnten sie im Rahmen von 58 Abschlüssen rund ein Viertel des Gesamtumsatzes für sich verbuchen. Dies verwundert nicht, da unter den Top-10 Deals nach Größe 4 Finanzdienstleister zu finden sind; darunter auch der vor wenigen Tagen abgeschlossene Großdeal über rund 18.600 m² im Bankenviertel. Die meisten Verträge (74) schlossen die Berater ab, dicht gefolgt von der Bau- und Immobilienbranche (73). Zu diesem Ergebnis kam das Research- und Property-Data-Management-Team von blackolive. Auch die Technologiebranche zählt mit 49 Verträgen und einem Umsatzvolumen von rund 27.000 m² zu den besonders aktiven Marktteilnehmern. Der durch die Pandemie ausgelöste Digitalisierungsschub ist in der Nachfrage der in dieser Branche tätigen Unternehmen abzulesen.
Durchschnitts- und Spitzenmiete weiterhin auf hohem Niveau
Die Durchschnittsmiete ist gegenüber dem dritten Quartal 2021 um 0,10 €/m² auf 22,80 €/m² gesunken. Allerdings notierte sie im Vorjahr auf Grund mehrerer hochpreisiger Projektanmietungen bereits auf einem hohen Niveau. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei 46,00 €/m², was dem Wert desselben Vorjahreszeitraums entspricht. „In Folge der massiv gestiegenen Baukosten werden die Mietpreise auch in Zukunft hoch bleiben“, prognostiziert Kevin Nguyen.
Leerstand leicht rückläufig
Im dritten Quartal hat sich der Leerstand weiter reduziert, sodass aktuell rund 912.100 m² für eine Anmietung innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehen. Die Leerstandsquote liegt zum Ende des dritten Quartals bei 7,74 Prozent und damit 0,54 Prozent unter dem Wert von vor einem Jahr. Allerdings ist der Rückgang des Leerstands nur zum Teil auf Vermietungen zurückzuführen. Da die Commerzbank nicht mehr 2 von 3 Objekten zur Untermiete anbietet, sondern nur noch eines der Objekte freiziehen möchte und dies auch nicht mehr innerhalb von weniger als 3 Monaten, sind rund 100.000 m² aus dem Leerstand gefallen. Des Weiteren haben sich Fertigstellungen verschoben oder wurden bis auf weiteres unterbrochen, so passiert beim Trade in der Theodor-Heuss-Allee 44-46, wo die ING-DiBa auf Grund von Bauverzögerungen vom Mietvertrag zurückgetreten ist. Die Leerstandsentwicklung in den einzelnen Teilmärkten ist sehr unterschiedlich. So mussten die Teilmärkte City West und City Rand verglichen mit demselben Vorjahreszeitraum eine deutliche Zunahme des Leerstands hinnehmen, wozu unter anderem der Umzug von Deloitte ins Europaviertel sowie eine vorzeitige größere Flächenrückgabe der Commerzbank im 50Up beigetragen haben. Im Bankenviertel sowie in den Teilmärkten Frankfurt Ost II und Niederrad konnten deutliche Rückgänge verbucht werden.
Aktuell weniger Fertigstellungen, Tendenz wieder steigend
Bis Ende 2022 wird mit rund 116.000 m² deutlich weniger Fläche als in den vergangenen zwei Jahren fertiggestellt. Stand heute wurden in diesem Jahr 93.000 m² fertiggestellt, wovon rund die Hälfte dem Neubauprojekt ONE im Europaviertel zuzurechnen ist, indem noch etwa 19.000 m² für eine Anmietung zur Verfügung stehen. Weitere größere Objekte, die bereits fertiggestellt wurden, sind der DEKA-Neubau und der F.A.Z-Tower. Bis Jahresende soll zudem der Bau des fast vollständig vermieteten Projekts Osterstern abgeschlossen werden. Die Vorbelegungsquote im Jahr 2022 liegt aktuell bei 78 Prozent. In 2023 soll die Anzahl der Fertigstellungen deutlich steigen. Rund 289.000 m² sollen an den Markt kommen, wovon knapp ein Viertel bereits vermietet ist. „Einige Projekte haben sich auf Grund von Lieferkettenengpässen und fehlendem Personal verzögert, was auch in Zukunft weiterhin vorkommen kann. Eine frühe Marktsondierung ist daher heute noch wichtiger als früher“, so der Vermietungsleiter Nguyen von blackolive.
Stabile Nachfrage bei hohen Preisen
Der Frankfurter Büromarkt steht nach dem dritten Quartal des Jahres besser als in den beiden Vorjahren da, aber das Vorkrisen-Niveau ist noch nicht erreicht. „Natürlich registrierten wir in den Boomjahren vor der Coronapandemie einen größeren Flächenumsatz“, so Kevin Nguyen. „Dennoch ist die Nachfrage sehr zufriedenstellend. Vor allen Dingen im CBD konnten viele Mietverträge zu höheren Mieten als der Durchschnitt abgeschlossen werden.“ Besonders stark nachgefragt werden Projekte, die den neuen ökologischen Anforderungen der Mieter entsprechen und beispielweise zur Erfüllung von ESG-Kriterien beitragen. Auch New-Work ist für viele Firmen gerade in und nach der Pandemie zu einem noch wichtigeren Thema geworden. Generell lässt sich beobachten, dass sich Unternehmen wieder verändern wollen, was auch die starke Zunahme der Nachfrage im Segment zwischen 2.000 m² und 5.000 m² zeigt. Auf der anderen Seite stehen der Ukraine-Krieg, die noch nicht beendete Pandemie und die stark gestiegene Inflation, die nach wie vor Unsicherheiten bergen, wodurch Abschlüsse jenseits der 10.000 m² eher selten vorkommen. „Bis Jahresende gehen wir von einem Flächenumsatz von rund 420.000 m² aus, während die Mieten auf einem hohen Niveau verharren werden“, fasst Kevin Ngyuen von blackolive zusammen.
