16.11.2022 Trotz Rezession nur moderater Anstieg des Büro-Leerstands
Die Leerstandsquote auf den deutschen Büroimmobilienmärkten wird von aktuell 5,2 Prozent auf 6,1 Prozent im Jahr 2026 steigen. Die kommende Rezession wird sich für mindestens ein Jahr dämpfend auf die Büroflächennachfrage in den deutschen TOP 7 - Standorten – Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München – auswirken. Der prognostizierte Flächenumsatz 2023 liegt um 8 Prozent unter dem langjährigen Mittel. Bis 2024 wird ein weiterhin hohes Maß an Fertigstellungen von 1,7 bis 1,8 Mio. Quadratmetern erwartet, ab 2025 aber wird sich die Anzahl an Fertigstellungen voraussichtlich verringern. Dies sind die zentralen Ergebnisse der jährlich erscheinenden Leerstandsprognose von Colliers unter Einbezug der Rahmenbedingungen des jeweiligen Marktumfelds in den TOP 7 bis zum Jahr 2026.
Für Berlin erwartet Colliers aufgrund der großen Pipeline den stärksten Leerstandsanstieg, wobei das absolute Niveau mit 5,9 Prozent (+2,8 Prozentpunkte) im Jahr 2026 weiterhin überschaubar ist. Auf Grund weniger Fertigstellungen dürfte in Köln bis 2026 kein Anstieg zu verzeichnen sein. Die übrigen Standorte bewegen sich in einem moderaten Anstiegsbereich zwischen +0,5 und +2,0 Prozentpunkten.
Steigende Büroflächenbedarfe trotz strukturellem Wandel
Stephan Bräuning, Head of Office Letting Germany, kommentiert: „Der prognostizierte Flächenumsatz 2023 liegt zwar unter dem Durchschnitt der letzten Jahre, wird sich aber mit großer Wahrscheinlichkeit schon bald wieder in Richtung des langjährigen Mittels einpendeln. Der Wandel ist nicht nur temporär und kann nicht ausschließlich auf die aktuelle Krise zurückgeführt werden. Wir beobachten vielmehr Entwicklungen, die tiefgreifende strukturelle Konsequenzen für die Immobilienmärkte haben.”
Der Flächenbedarf pro Mitarbeiter etwa hat sich aufgrund der neuen, von Home Office geprägten Arbeitswelten verringert, auch wenn in neuen Arbeitswelten mehr Allgemeinflächen benötigt werden. Zwangsläufig schlägt sich diese Entwicklung in leicht rückläufigen Flächenumsätzen nieder. Dieser Tendenz zum Trotz wird mit der weiterhin zunehmenden Zahl der Bürobeschäftigten langfristig auch der Büroflächenbedarf steigen.
Spekulative Baustarts werden seltener
„Die Nettoabsorption bleibt voraussichtlich positiv“, prognostiziert Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight. „In den kommenden zwei Jahren werden besonders in den Top 7 ausreichend neue Flächen zur Verfügung stehen. Diese Objekte sind überwiegend bereits im Bau. Es ist jedoch auch zu spüren, dass Projektentwickler bei geplanten Projekten zögerlicher agieren. In der Konsequenz ist davon auszugehen, dass spekulative Baustarts aufgrund der schwierigeren Finanzierungsbedingungen und gestiegenen Baukosten seltener werden. Für die Jahre ab 2025 erwarten wir daher an den meisten Standorten wieder weniger Fertigstellungen, was dem Leerstandsanstieg entgegenwirkt. “
Kein Mietermarkt
Im Blick auf die Mieten ist von weiter moderat steigenden Preisen auszugehen. Die Schwelle, ab der in der langjährigen Betrachtung sinkende Mietpreise zu erwarten sind, wird aktuell nicht erreicht.
„Die Zeit der extrem niedrigen Leerstände, die an mehreren Standorten in den letzten Jahren vorherrschten, dürfte vorerst vorbei sein. Trotzdem steigen die Leerstände nicht so stark, dass von einem Mietermarkt auszugehen ist. Überwiegend befinden sich die Märkte im Bereich einer marktneutralen Leerstandsrate. Es deutet sich jedoch an, dass für die Mietpreisentwicklung zukünftig Lage und Objektqualität von noch größerer Bedeutung sind als in der Vergangenheit. Demnach differenzieren sich Mietpreise stärker nach diesen Kriterien aus“, kommentiert Bräuning.
Für Berlin erwartet Colliers aufgrund der großen Pipeline den stärksten Leerstandsanstieg, wobei das absolute Niveau mit 5,9 Prozent (+2,8 Prozentpunkte) im Jahr 2026 weiterhin überschaubar ist. Auf Grund weniger Fertigstellungen dürfte in Köln bis 2026 kein Anstieg zu verzeichnen sein. Die übrigen Standorte bewegen sich in einem moderaten Anstiegsbereich zwischen +0,5 und +2,0 Prozentpunkten.
Steigende Büroflächenbedarfe trotz strukturellem Wandel
Stephan Bräuning, Head of Office Letting Germany, kommentiert: „Der prognostizierte Flächenumsatz 2023 liegt zwar unter dem Durchschnitt der letzten Jahre, wird sich aber mit großer Wahrscheinlichkeit schon bald wieder in Richtung des langjährigen Mittels einpendeln. Der Wandel ist nicht nur temporär und kann nicht ausschließlich auf die aktuelle Krise zurückgeführt werden. Wir beobachten vielmehr Entwicklungen, die tiefgreifende strukturelle Konsequenzen für die Immobilienmärkte haben.”
Der Flächenbedarf pro Mitarbeiter etwa hat sich aufgrund der neuen, von Home Office geprägten Arbeitswelten verringert, auch wenn in neuen Arbeitswelten mehr Allgemeinflächen benötigt werden. Zwangsläufig schlägt sich diese Entwicklung in leicht rückläufigen Flächenumsätzen nieder. Dieser Tendenz zum Trotz wird mit der weiterhin zunehmenden Zahl der Bürobeschäftigten langfristig auch der Büroflächenbedarf steigen.
Spekulative Baustarts werden seltener
„Die Nettoabsorption bleibt voraussichtlich positiv“, prognostiziert Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight. „In den kommenden zwei Jahren werden besonders in den Top 7 ausreichend neue Flächen zur Verfügung stehen. Diese Objekte sind überwiegend bereits im Bau. Es ist jedoch auch zu spüren, dass Projektentwickler bei geplanten Projekten zögerlicher agieren. In der Konsequenz ist davon auszugehen, dass spekulative Baustarts aufgrund der schwierigeren Finanzierungsbedingungen und gestiegenen Baukosten seltener werden. Für die Jahre ab 2025 erwarten wir daher an den meisten Standorten wieder weniger Fertigstellungen, was dem Leerstandsanstieg entgegenwirkt. “
Kein Mietermarkt
Im Blick auf die Mieten ist von weiter moderat steigenden Preisen auszugehen. Die Schwelle, ab der in der langjährigen Betrachtung sinkende Mietpreise zu erwarten sind, wird aktuell nicht erreicht.
„Die Zeit der extrem niedrigen Leerstände, die an mehreren Standorten in den letzten Jahren vorherrschten, dürfte vorerst vorbei sein. Trotzdem steigen die Leerstände nicht so stark, dass von einem Mietermarkt auszugehen ist. Überwiegend befinden sich die Märkte im Bereich einer marktneutralen Leerstandsrate. Es deutet sich jedoch an, dass für die Mietpreisentwicklung zukünftig Lage und Objektqualität von noch größerer Bedeutung sind als in der Vergangenheit. Demnach differenzieren sich Mietpreise stärker nach diesen Kriterien aus“, kommentiert Bräuning.
