25.11.2022 Zinswende macht Investments in gefördertes Wohnen attraktiver
Gefördertes Wohnen hat sich als eigenes Investmentsegment innerhalb des Wohnungsmarktes etabliert. Während bis vor rund sechs Jahren kaum Transaktionen registriert wurden, nehmen sie seitdem kontinuierlich zu. Zwischen 2016 und dem ersten Halbjahr 2022 zählte bulwiengesa insgesamt 31.000 geförderte Wohnungen, die – entweder als Neubau oder im Bestand – verkauft wurden. Die aktuelle Zinswende macht die Investments in gefördertes Wohnen im Vergleich zu frei finanziertem Wohnen für Investoren attraktiver. Vor allem die zinsvergünstigten Darlehen und die Zuschüsse fallen aktuell mehr ins Gewicht.
Für Investoren sind wieder Ausschüttungsrenditen von bis zu 4,0 Prozent p.a. möglich. Eine große Hürde für die Schaffung von mehr geförderten Wohnungen stellt die Fragmentierung des regulatorischen Rahmens in Deutschland dar: Die Gesetzgebungs- und Vollzugskompetenz liegt bei den Bundesländern. Zu den Fördermodellen der Länder kommen Modelle des Bundes und der Kommunen. In dieser Kombination liegt eine hohe Komplexität.
Dies sind die Kernergebnisse der Studie „Geförderte Wohnungen als Investment“, die von bulwiengesa im Auftrag der INDUSTRIA erstellt und am 25. November 2022 veröffentlicht wurde.
Bei der Vorstellung der Studie gab zunächst Sabine Hirtreiter, Senior Consultant bei der bulwiengesa AG, einen Überblick über den Transaktionsmarkt: „Gemessen an der Anzahl der gehandelten Einheiten haben Transaktionen mit geförderten Wohnungen seit 2016 kontinuierlich zugenommen. Der Peak wurde 2021 mit knapp 8.000 gehandelten Einheiten erreicht. Rund drei Viertel der Transaktionen bestanden sowohl aus geförderten als auch aus frei finanzierten Wohnungen. Bei 18 Prozent dagegen handelte es sich rein um geförderte Wohnungen. Bei den verbleibenden acht Prozent war die Struktur unbekannt. Der Anteil des geförderten Wohnens an allen Deals über 50 Wohneinheiten liegt bei rund 24 Prozent.“
Wer investiert aktuell in gefördertes Wohnen? „Rund 62 Prozent der Wohnungen wurden von privaten Unternehmen gekauft. Dem stehen 35 Prozent kommunale Unternehmen gegenüber“, erläutert Hirtreiter. Auf Platz eins der Käufer liegt die HOWOGE (rund 3.200 Einheiten zwischen 2016 und H1 2022). Es folgen die degewo AG (rund 3.100 Einheiten), die LEG Immobilien AG (rund 2.400 Einheiten), die Vivawest Wohnen (rund 2.300 Einheiten) und die INDUSTRIA (rund 1.250 Einheiten). Geografisch ist Berlin mit großem Abstand der Hotspot für Transaktionen. Insgesamt entfielen zwischen 2016 und H1 2022 10.600 Einheiten auf die Hauptstadt.
Höhere Ausschüttungsrendite als im frei finanzierten Wohnungsbau
Wie sieht der Investmentmarkt aus? Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer von INDUSTRIA, führt aus: „Die Zinswende hat gefördertes Wohnen im Vergleich zum frei finanzierten Wohnen plötzlich attraktiver gemacht. Die Zuschüsse und zinsvergünstigten Darlehen fallen deutlich mehr ins Gewicht als vor der Zinswende. Infolgedessen kann eine Ausschüttungsrendite von ca. 48 Basispunkten über dem frei finanzierten Wohnungsbau erreicht werden. Insgesamt kann die Ausschüttungsrendite bis zu 4,0 Prozent betragen.“
Ein bekanntes Problem beim geförderten Wohnen ist, dass immer noch deutlich mehr Wohnungen aus der Förderung herausfallen, als neue geschaffen werden. „2021 wurden 21.468 neue geförderte Wohnungen geschaffen, gleichzeitig endeten jedoch für 48.837 Wohnungen die Miet- und Belegungsbindungen. In der Neubau- und Planungs-Pipeline befinden sich derzeit 86.000 Sozialwohnungen mit einem Fertigstellungsjahr ab 2022 in den 127 relevanten deutschen Marktstädten. Der größte Brocken entfällt hier mit 20.600 Einheiten auf Berlin“, so Ahlborn weiter.
Der INDUSTRIA-Geschäftsführer formuliert verschiedene Forderungen an die Politik: „Die Förderlandschaft ist einerseits viel zu komplex. Die Kombination aus Förderprogrammen von Bund, Ländern und Kommunen muss länderübergreifend vereinfacht und vereinheitlicht werden. Dies hält Investoren derzeit ab. Andererseits ist es mit einer bloßen Auffüllung der Fördertöpfe auch nicht getan. Es sind weitere – teilweise kreative – Lösungsansätze gefragt wie mehr Skalierung und serielles Bauen.“
Ein weiterer Fehler ist laut Ahlborn die Konzentration auf den Neubau: „Geförderter Wohnraum kann im Bestand deutlich günstiger geschaffen werden als im Neubau. Über diesen Weg wird noch viel zu wenig gesprochen.“
Unterm Strich kann das Wohnungsproblem nur in Gemeinschaftsleistung gelöst werden. „Bund, Länder, Kommunen und private Investoren müssen effizient zusammenarbeiten. Eine Lösung ohne Einbindung von privatem Kapital ist nicht realistisch“, subsumiert Ahlborn.
Für Investoren sind wieder Ausschüttungsrenditen von bis zu 4,0 Prozent p.a. möglich. Eine große Hürde für die Schaffung von mehr geförderten Wohnungen stellt die Fragmentierung des regulatorischen Rahmens in Deutschland dar: Die Gesetzgebungs- und Vollzugskompetenz liegt bei den Bundesländern. Zu den Fördermodellen der Länder kommen Modelle des Bundes und der Kommunen. In dieser Kombination liegt eine hohe Komplexität.
Dies sind die Kernergebnisse der Studie „Geförderte Wohnungen als Investment“, die von bulwiengesa im Auftrag der INDUSTRIA erstellt und am 25. November 2022 veröffentlicht wurde.
Bei der Vorstellung der Studie gab zunächst Sabine Hirtreiter, Senior Consultant bei der bulwiengesa AG, einen Überblick über den Transaktionsmarkt: „Gemessen an der Anzahl der gehandelten Einheiten haben Transaktionen mit geförderten Wohnungen seit 2016 kontinuierlich zugenommen. Der Peak wurde 2021 mit knapp 8.000 gehandelten Einheiten erreicht. Rund drei Viertel der Transaktionen bestanden sowohl aus geförderten als auch aus frei finanzierten Wohnungen. Bei 18 Prozent dagegen handelte es sich rein um geförderte Wohnungen. Bei den verbleibenden acht Prozent war die Struktur unbekannt. Der Anteil des geförderten Wohnens an allen Deals über 50 Wohneinheiten liegt bei rund 24 Prozent.“
Wer investiert aktuell in gefördertes Wohnen? „Rund 62 Prozent der Wohnungen wurden von privaten Unternehmen gekauft. Dem stehen 35 Prozent kommunale Unternehmen gegenüber“, erläutert Hirtreiter. Auf Platz eins der Käufer liegt die HOWOGE (rund 3.200 Einheiten zwischen 2016 und H1 2022). Es folgen die degewo AG (rund 3.100 Einheiten), die LEG Immobilien AG (rund 2.400 Einheiten), die Vivawest Wohnen (rund 2.300 Einheiten) und die INDUSTRIA (rund 1.250 Einheiten). Geografisch ist Berlin mit großem Abstand der Hotspot für Transaktionen. Insgesamt entfielen zwischen 2016 und H1 2022 10.600 Einheiten auf die Hauptstadt.
Höhere Ausschüttungsrendite als im frei finanzierten Wohnungsbau
Wie sieht der Investmentmarkt aus? Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer von INDUSTRIA, führt aus: „Die Zinswende hat gefördertes Wohnen im Vergleich zum frei finanzierten Wohnen plötzlich attraktiver gemacht. Die Zuschüsse und zinsvergünstigten Darlehen fallen deutlich mehr ins Gewicht als vor der Zinswende. Infolgedessen kann eine Ausschüttungsrendite von ca. 48 Basispunkten über dem frei finanzierten Wohnungsbau erreicht werden. Insgesamt kann die Ausschüttungsrendite bis zu 4,0 Prozent betragen.“
Ein bekanntes Problem beim geförderten Wohnen ist, dass immer noch deutlich mehr Wohnungen aus der Förderung herausfallen, als neue geschaffen werden. „2021 wurden 21.468 neue geförderte Wohnungen geschaffen, gleichzeitig endeten jedoch für 48.837 Wohnungen die Miet- und Belegungsbindungen. In der Neubau- und Planungs-Pipeline befinden sich derzeit 86.000 Sozialwohnungen mit einem Fertigstellungsjahr ab 2022 in den 127 relevanten deutschen Marktstädten. Der größte Brocken entfällt hier mit 20.600 Einheiten auf Berlin“, so Ahlborn weiter.
Der INDUSTRIA-Geschäftsführer formuliert verschiedene Forderungen an die Politik: „Die Förderlandschaft ist einerseits viel zu komplex. Die Kombination aus Förderprogrammen von Bund, Ländern und Kommunen muss länderübergreifend vereinfacht und vereinheitlicht werden. Dies hält Investoren derzeit ab. Andererseits ist es mit einer bloßen Auffüllung der Fördertöpfe auch nicht getan. Es sind weitere – teilweise kreative – Lösungsansätze gefragt wie mehr Skalierung und serielles Bauen.“
Ein weiterer Fehler ist laut Ahlborn die Konzentration auf den Neubau: „Geförderter Wohnraum kann im Bestand deutlich günstiger geschaffen werden als im Neubau. Über diesen Weg wird noch viel zu wenig gesprochen.“
Unterm Strich kann das Wohnungsproblem nur in Gemeinschaftsleistung gelöst werden. „Bund, Länder, Kommunen und private Investoren müssen effizient zusammenarbeiten. Eine Lösung ohne Einbindung von privatem Kapital ist nicht realistisch“, subsumiert Ahlborn.
