02.12.2022 Trendumkehr: Nach Jahren fällt der nationale Wohn-Leerstand wieder
Der CBRE-empirica-Leerstandsindex ist die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE (rund 920.000 Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2021) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.
Dr. Reiner Braun, Vorstand empirica ag: „Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind – lag Ende 2021 bei 2,8 Prozent oder rund 607 Tsd. Einheiten. Das bedeutet einen Rückgang um etwa 4 Tsd. Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2020 (rund 611 Tsd. Einheiten). Damit erlischt bereits nach einer zweijährigen Marktentspannung mit leicht zunehmenden Leerständen das Licht am Ende des Tunnels und die Knappheit nimmt wieder zu.“
„Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis fortgeschriebener Daten des letzten Zensus fallen daher höher aus. Demnach summierte sich der totale Leerstand Ende 2021 auf 1,18 Millionen Geschosswohnungen sowie weitere 0,55 Millionen Wohnungen in Eigenheimen. Damit wären derzeit rund fünf von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand“, führt Dr. Braun weiter aus.
Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 6,2 Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit 2,1 Prozent. Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland: „Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregionen schwillt der Leerstand weiter an und beträgt derzeit 7,4 Prozent. Demgegenüber liegt der Leerstand in Wachstumsregionen nur bei unterdurchschnittlichen 1,4 Prozent und ist damit weiterhin weit entfernt von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt.“
Städtevergleich 2020 und Veränderung 2016 bis 2021
Die niedrigsten Leerstandsquoten finden sich derzeit in der Stadt München (0,2 Prozent), gefolgt von Frankfurt/M., Münster und Freiburg (je 0,3 Prozent) sowie Ingolstadt (0,4 Prozent). Am anderen Ende der Skala stehen im Westen Pirmasens (9,3%) und Frankfurt/Oder (9,1%) sowie Chemnitz (9,0 Prozent) im Osten. Dr. Braun: „Beeindruckend ist aber auch die Dynamik. In Leipzig ist die Leerstandsquote in den letzten fünf Jahren seit 2016 um 2,2 Prozentpunkte geschrumpft. Hohe Rückgänge gibt es auch in Kaufbeuren (-1,2 Punkte), Flensburg (-0,9 Punkte) sowie in Offenbach/M. und Brandenburg a.d. Havel (je -0,7 Punkte). Bedeutende Zuwächse von rund einem Prozentpunkt oder mehr weisen dagegen Dessau-Roßlau (+1,8 Punkte), Frankfurt/Oder (+1,2 Punkte) sowie Gera (+0,8 Punkte) auf. Auf den Plätzen vier und fünf folgen hier die Städte Chemnitz sowie Cottbus (je +0,4 Punkte).“
Fazit: Die Mietmärkte der Schwarmstädte schienen zuletzt wieder aufatmen zu können, was sich in Mieten niederschlug, die langsamer als im Umland gestiegen sind. Außerdem waren die leicht zunehmenden Leerstände auf dem Weg zur Normalisierung. Angesichts steigender Zinsen, explodierter Materialpreise und neuer Zuwanderung deutet die kurzfristige Leerstandsentwicklung jedoch eine erneue Kehrtwende an. Auch mittelfristig dürfte die Wohnungsknappheit andauern: die Zuwanderungszahlen werden aufgrund des eklatanten Arbeitskräftemangels vieler Branchen weiter kräftig steigen, aber die Fertigstellungsstatistik wegen der heute nicht begonnenen Neubauten auf Sicht von eher 3 als 2 Jahren einbrechen.
Allerdings dürften die Zeiten der starken Zuzüge in die Kernstädte erstmal vorbei sein. Dies zeigen nicht zuletzt die seit Jahren zunehmende Abwanderung junger Familien ins Umland sowie eine allmählich rückläufige Landflucht bei Studierenden oder Berufseinsteigern. Und auch die ukrainischen Flüchtlinge scheinen sich gleichmäßiger übers Land zu verteilen als frühere Auslandszuwanderungen. So gesehen bleibt Hoffnung, dass sich die zuletzt immer größer gewordenen Unterschiede im Wohnungsleerstand zwischen Stadt, Land und Umland künftig wieder etwas annähern.
Dr. Reiner Braun, Vorstand empirica ag: „Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind – lag Ende 2021 bei 2,8 Prozent oder rund 607 Tsd. Einheiten. Das bedeutet einen Rückgang um etwa 4 Tsd. Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2020 (rund 611 Tsd. Einheiten). Damit erlischt bereits nach einer zweijährigen Marktentspannung mit leicht zunehmenden Leerständen das Licht am Ende des Tunnels und die Knappheit nimmt wieder zu.“
„Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis fortgeschriebener Daten des letzten Zensus fallen daher höher aus. Demnach summierte sich der totale Leerstand Ende 2021 auf 1,18 Millionen Geschosswohnungen sowie weitere 0,55 Millionen Wohnungen in Eigenheimen. Damit wären derzeit rund fünf von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand“, führt Dr. Braun weiter aus.
Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 6,2 Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit 2,1 Prozent. Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland: „Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregionen schwillt der Leerstand weiter an und beträgt derzeit 7,4 Prozent. Demgegenüber liegt der Leerstand in Wachstumsregionen nur bei unterdurchschnittlichen 1,4 Prozent und ist damit weiterhin weit entfernt von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt.“
Städtevergleich 2020 und Veränderung 2016 bis 2021
Die niedrigsten Leerstandsquoten finden sich derzeit in der Stadt München (0,2 Prozent), gefolgt von Frankfurt/M., Münster und Freiburg (je 0,3 Prozent) sowie Ingolstadt (0,4 Prozent). Am anderen Ende der Skala stehen im Westen Pirmasens (9,3%) und Frankfurt/Oder (9,1%) sowie Chemnitz (9,0 Prozent) im Osten. Dr. Braun: „Beeindruckend ist aber auch die Dynamik. In Leipzig ist die Leerstandsquote in den letzten fünf Jahren seit 2016 um 2,2 Prozentpunkte geschrumpft. Hohe Rückgänge gibt es auch in Kaufbeuren (-1,2 Punkte), Flensburg (-0,9 Punkte) sowie in Offenbach/M. und Brandenburg a.d. Havel (je -0,7 Punkte). Bedeutende Zuwächse von rund einem Prozentpunkt oder mehr weisen dagegen Dessau-Roßlau (+1,8 Punkte), Frankfurt/Oder (+1,2 Punkte) sowie Gera (+0,8 Punkte) auf. Auf den Plätzen vier und fünf folgen hier die Städte Chemnitz sowie Cottbus (je +0,4 Punkte).“
Fazit: Die Mietmärkte der Schwarmstädte schienen zuletzt wieder aufatmen zu können, was sich in Mieten niederschlug, die langsamer als im Umland gestiegen sind. Außerdem waren die leicht zunehmenden Leerstände auf dem Weg zur Normalisierung. Angesichts steigender Zinsen, explodierter Materialpreise und neuer Zuwanderung deutet die kurzfristige Leerstandsentwicklung jedoch eine erneue Kehrtwende an. Auch mittelfristig dürfte die Wohnungsknappheit andauern: die Zuwanderungszahlen werden aufgrund des eklatanten Arbeitskräftemangels vieler Branchen weiter kräftig steigen, aber die Fertigstellungsstatistik wegen der heute nicht begonnenen Neubauten auf Sicht von eher 3 als 2 Jahren einbrechen.
Allerdings dürften die Zeiten der starken Zuzüge in die Kernstädte erstmal vorbei sein. Dies zeigen nicht zuletzt die seit Jahren zunehmende Abwanderung junger Familien ins Umland sowie eine allmählich rückläufige Landflucht bei Studierenden oder Berufseinsteigern. Und auch die ukrainischen Flüchtlinge scheinen sich gleichmäßiger übers Land zu verteilen als frühere Auslandszuwanderungen. So gesehen bleibt Hoffnung, dass sich die zuletzt immer größer gewordenen Unterschiede im Wohnungsleerstand zwischen Stadt, Land und Umland künftig wieder etwas annähern.
