05.12.2022 Scope bewertet Investmentfonds der Hannover Leasing mit a- (AIF)
Scope hat den geschlossenen alternativen Investmentfonds Hannover Leasing Quartier West, Darmstadt mit einem Rating von a- (AIF) bewertet. Der Fonds lässt eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten. Die vollvermieteten Immobilien haben das Rating positiv beeinflusst, während vor allem das Marktwertrisiko beim Verkauf der Immobilie das Rating beschränkt.
Der Anleger beteiligt sich an einem Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 34,1 Mio. Euro. Gemäß seiner Anlagestrategie beteiligt sich der Fonds in Höhe von 89,9% an einer Objektgesellschaft, die eine Büro- und Hotelimmobilie mit 15.973 m² Nettogeschossfläche auf einem Grundstück mit 8.051 m² in Darmstadt, Hessen errichtet.
Das Hotelgebäude mit 178 Gästezimmern auf einer Nettogeschossfläche von 6.768 m² sollte im November 2018 eröffnet werden. Aktuell ist die Eröffnung für Mitte Januar vorgesehen. Mit der Odyssey Hotel Group wurde ein 20 Jahre lang laufender Pachtvertrag geschlossen. Der Betreiber verfügt zudem über zwei Verlängerungsoptionen zu jeweils fünf Jahren. Anzumerken ist, dass Scope der Pachtvertrag mit der Odyssey Hotel Group nicht vorliegt.
Die Büroimmobilie mit einer Nettogeschossfläche von 9.205 m² soll Angabe gemäß ab Dezember 2018 bzw. Januar 2019 bezogen werden. Die Immobilie ist zu 100% vermietet und beherbergt auf sieben Etagen vier Mieter aus den Bereichen Dienstleistung, Technik sowie Wirtschafts- und Steuerberatung. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Büromietverträge (WAULT) liegt zum Zeitpunkt des Ratings bei rund elf Jahren. Drei der vier Mietverträge mit einer Mietfläche von 34% laufen vor Ende der Grundlaufzeit des Fonds (30.06.2029) aus.
Der Kaufpreis der Immobilie liegt bei 54,3 Mio. Euro. Das Investitionsvolumen liegt konsolidiert bei 63,1 Mio. Euro und wird durch Eigenkapital in Höhe von 34,1 Mio. Euro sowie durch Fremdkapital in Höhe von 29,0 Mio. Euro finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei circa 46% bezogen auf das konsolidierte Investitionsvolumen und wurde von der Objektgesellschaft aufgenommen. Über das Agio von 5% hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 9,9% bezogen auf das Emissionskapital an.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 2,88% p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 1,89%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
• den erfahrenen Asset Manager im Bereich Gewerbeimmobilien
• die zentrale Lage im Gewerbegebiet, gut erreichbare Stadtteillage
• die fixierte Fremdfinanzierung ohne Währungsrisiko
• die vollvermietete Immobilie
• die lange Laufzeit der Mietverträge von durchschnittlich rund 15 Jahren
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
• die verhältnismäßig optimistische Prognoserechnung in Bezug auf Kosten und Veräußerungserlös
• das Marktwertrisiko bei Verkauf der Immobilie
• die geringe Tilgung von anfänglich 1% p.a.
• die geringe Stellplatzanzahl (118 Pkw-Stellplätze)
Die Scope Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
• Break-even Wahrscheinlichkeit: 93,2%
• Verlustmöglichkeit: 6,8%
• Value-at-Risk: 17,9% (Ein Verlust von 17,9% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
• Risikoklasse: 5
Für die HANNOVER LEASING Investment GmbH liegt kein aktuelles Asset Management Rating von Scope vor.
Der Anleger beteiligt sich an einem Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 34,1 Mio. Euro. Gemäß seiner Anlagestrategie beteiligt sich der Fonds in Höhe von 89,9% an einer Objektgesellschaft, die eine Büro- und Hotelimmobilie mit 15.973 m² Nettogeschossfläche auf einem Grundstück mit 8.051 m² in Darmstadt, Hessen errichtet.
Das Hotelgebäude mit 178 Gästezimmern auf einer Nettogeschossfläche von 6.768 m² sollte im November 2018 eröffnet werden. Aktuell ist die Eröffnung für Mitte Januar vorgesehen. Mit der Odyssey Hotel Group wurde ein 20 Jahre lang laufender Pachtvertrag geschlossen. Der Betreiber verfügt zudem über zwei Verlängerungsoptionen zu jeweils fünf Jahren. Anzumerken ist, dass Scope der Pachtvertrag mit der Odyssey Hotel Group nicht vorliegt.
Die Büroimmobilie mit einer Nettogeschossfläche von 9.205 m² soll Angabe gemäß ab Dezember 2018 bzw. Januar 2019 bezogen werden. Die Immobilie ist zu 100% vermietet und beherbergt auf sieben Etagen vier Mieter aus den Bereichen Dienstleistung, Technik sowie Wirtschafts- und Steuerberatung. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Büromietverträge (WAULT) liegt zum Zeitpunkt des Ratings bei rund elf Jahren. Drei der vier Mietverträge mit einer Mietfläche von 34% laufen vor Ende der Grundlaufzeit des Fonds (30.06.2029) aus.
Der Kaufpreis der Immobilie liegt bei 54,3 Mio. Euro. Das Investitionsvolumen liegt konsolidiert bei 63,1 Mio. Euro und wird durch Eigenkapital in Höhe von 34,1 Mio. Euro sowie durch Fremdkapital in Höhe von 29,0 Mio. Euro finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei circa 46% bezogen auf das konsolidierte Investitionsvolumen und wurde von der Objektgesellschaft aufgenommen. Über das Agio von 5% hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 9,9% bezogen auf das Emissionskapital an.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 2,88% p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 1,89%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
• den erfahrenen Asset Manager im Bereich Gewerbeimmobilien
• die zentrale Lage im Gewerbegebiet, gut erreichbare Stadtteillage
• die fixierte Fremdfinanzierung ohne Währungsrisiko
• die vollvermietete Immobilie
• die lange Laufzeit der Mietverträge von durchschnittlich rund 15 Jahren
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
• die verhältnismäßig optimistische Prognoserechnung in Bezug auf Kosten und Veräußerungserlös
• das Marktwertrisiko bei Verkauf der Immobilie
• die geringe Tilgung von anfänglich 1% p.a.
• die geringe Stellplatzanzahl (118 Pkw-Stellplätze)
Die Scope Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
• Break-even Wahrscheinlichkeit: 93,2%
• Verlustmöglichkeit: 6,8%
• Value-at-Risk: 17,9% (Ein Verlust von 17,9% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
• Risikoklasse: 5
Für die HANNOVER LEASING Investment GmbH liegt kein aktuelles Asset Management Rating von Scope vor.
