13.12.2022 Zinsschock wird verdaut, Vermietung rückt 2023 in den Vordergrund
Nachdem das Jahr 2022 vom Zinsschock geprägt war, dürften 2023 die Vermietungsmärkte in den Vordergrund rücken, so Savills in seinem Ausblick auf die deutschen Immobilienmärkte. Die schwächer werdende Konjunktur wird die Flächennachfrage an den Gewerbeimmobilienmärkten dämpfen und die Leerstände werden in den meisten Segmenten steigen. Das erhöht den Abwärtsdruck auf die Mieten. Gleichzeitig verschiebt sich die Flächennachfrage wegen höherer Qualitätsanforderungen, steigender Betriebskosten sowie der ESG-Regulierung ins moderne Flächensegment. Trotzdem rechnet Savills für das kommende Jahr mit leicht sinkenden Spitzenmieten für Büros und innerstädtische Einzelhandelsflächen. Die Logistikspitzenmieten dürften hingegen weiter steigen, wenngleich langsamer als zuletzt. Am Wohnungsmarkt führen starkes Bevölkerungswachstum und sinkende Baufertigstellungen zu auch in der Breite weiter steigenden Mieten, sofern die Politik hier nicht regulierend eingreift.
Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, ordnet die Entwicklungen an den Vermietungsmärkten wie folgt ein: „Nicht nur die zyklischen, auch strukturelle Entwicklungen – etwa das mobile Arbeiten – werden die Nutzermärkte verändern. Vor allem für die Büro- und Einzelhandelsflächenmärkte lässt sich das in der Formel ‚Schrumpfen und Aufwerten‘ zusammenfassen. Viele Nutzer werden sich verkleinern, aber in höherwertigen Flächen. Das schafft Überfluss und Knappheit zugleich. Überfluss an Flächen, die nicht mehr den gestiegenen Ansprüchen entsprechen und Knappheit an jenen Flächen, die es tun. Trotz steigenden Leerstands bleiben Flächen also aus Sicht der meisten Nutzer knapp und teuer, zumal die zunächst noch hohe Inflation eventuelle Ersparnisse bei der Kaltmiete durch höhere Kosten an anderer Stelle wieder auffrisst.“
Mit Blick auf die Investmentmärkte rechnet Savills damit, dass sich vor dem Hintergrund stabilisierter Zinsen im Laufe des Jahres 2023 und womöglich schon bis zum Frühjahr wieder ein belastbares Preisniveau an den Immobilienmärkten herausbildet. Hierzu merkt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, an: „Wo sich die Preise einpendeln, bleibt abzuwarten. Sicher sind wir uns, dass sich der Zinsanstieg nicht eins-zu-eins in die Immobilienanfangsrenditen übersetzen wird. Die hohe Differenz zwischen Immobilien- und Anleiherenditen der letzten Jahre ist hauptsächlich der ultralockeren Geldpolitik geschuldet und wird sich nun zurückbilden. Viele Käufer werden an den Markt zurückkehren, sobald sich die Preise stabilisiert haben und die Transaktionsaktivität wird wieder zunehmen. Gleichwohl wird das Nachfragevolumen niedriger bleiben als in den letzten Jahren. Angesichts der Veränderungen an den Nutzermärkten schrumpft das Core-Segment und es werden sich vor allem risikoaffinen Investoren Ankaufsgelegenheiten bieten. Asset Management könnte zum Schlagwort des Jahres avancieren.“
Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, ordnet die Entwicklungen an den Vermietungsmärkten wie folgt ein: „Nicht nur die zyklischen, auch strukturelle Entwicklungen – etwa das mobile Arbeiten – werden die Nutzermärkte verändern. Vor allem für die Büro- und Einzelhandelsflächenmärkte lässt sich das in der Formel ‚Schrumpfen und Aufwerten‘ zusammenfassen. Viele Nutzer werden sich verkleinern, aber in höherwertigen Flächen. Das schafft Überfluss und Knappheit zugleich. Überfluss an Flächen, die nicht mehr den gestiegenen Ansprüchen entsprechen und Knappheit an jenen Flächen, die es tun. Trotz steigenden Leerstands bleiben Flächen also aus Sicht der meisten Nutzer knapp und teuer, zumal die zunächst noch hohe Inflation eventuelle Ersparnisse bei der Kaltmiete durch höhere Kosten an anderer Stelle wieder auffrisst.“
Mit Blick auf die Investmentmärkte rechnet Savills damit, dass sich vor dem Hintergrund stabilisierter Zinsen im Laufe des Jahres 2023 und womöglich schon bis zum Frühjahr wieder ein belastbares Preisniveau an den Immobilienmärkten herausbildet. Hierzu merkt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, an: „Wo sich die Preise einpendeln, bleibt abzuwarten. Sicher sind wir uns, dass sich der Zinsanstieg nicht eins-zu-eins in die Immobilienanfangsrenditen übersetzen wird. Die hohe Differenz zwischen Immobilien- und Anleiherenditen der letzten Jahre ist hauptsächlich der ultralockeren Geldpolitik geschuldet und wird sich nun zurückbilden. Viele Käufer werden an den Markt zurückkehren, sobald sich die Preise stabilisiert haben und die Transaktionsaktivität wird wieder zunehmen. Gleichwohl wird das Nachfragevolumen niedriger bleiben als in den letzten Jahren. Angesichts der Veränderungen an den Nutzermärkten schrumpft das Core-Segment und es werden sich vor allem risikoaffinen Investoren Ankaufsgelegenheiten bieten. Asset Management könnte zum Schlagwort des Jahres avancieren.“
