13.12.2022 Hamburg und Umland: Preisabschläge bis 6% bei Wohnimmobilien
Zinswende, Energiekrise, Nebenkostenexplosion, Materialengpässe – 2022 musste der Wohnimmobilienmarkt Hamburg einige Hiobsbotschaften verkraften. Diese Parameter werden aller Voraussicht nach auch 2023 Bestand haben. Daher erwartet Grossmann & Berger für das kommende Jahr durchschnittliche Preisabschläge für definierte Standard-Bestands-Häuser* und -Wohnungen** in Hamburg und Umland zwischen 2,9 % und 5,6 %. Die größten Rückgänge fanden allerdings bereits in diesem Jahr statt. Alle Marktdetails und -prognosen fasst der Immobiliendienstleister in seinem neuen ‚Marktbericht Immobilien Wohnen Bestand 2022/2023 Hamburg und Umland‘ zusammen.
Energetischer Zustand primäres Kaufkriterium
„Aber auch mit diesen Abschlägen bewegen sich die durchschnittlichen Bestandspreise 2023 auf einem höheren Niveau als 2019“, erläutert Andreas Gnielka, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Aufgrund der stark gestiegenen Energiekosten haben es große, energetisch ineffiziente Häuser im Umland im Verkauf besonders schwer. Da sie sich während der Coronapandemie auch am stärksten verteuert haben, fällt ihr durchschnittliches Preisminus mit 5,6 % am höchsten aus. Ähnlich sieht es bei vergleichbaren Häusern im peripheren Stadtgebiet aus. „Bei Bestandsimmobilien mit energetischem Sanierungsstau und einer unzureichenden Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr können die Preise dieses und nächstes Jahr zusammen teilweise um bis zu 35 Prozent nachgeben“, präzisiert Gnielka. „Angesichts der veränderten Marktsituation hat sich der energetische Zustand einer Immobilie von einem sekundären zum primären Kaufkriterium entwickelt.“ Lediglich in Premiumlagen an Alster und Elbe sind die Preise weitestgehend stabil. Da es auch in diesem Segment weniger solvente Interessenten gibt, eröffnet sich Käufern ein größerer Verhandlungsspielraum.
Größere Chancen auf Immobilienkauf
„Seit dem Frühjahr ist das Angebot deutlich größer als in den Vorjahren. Das bleibt auch 2023 so, was besonders Eigenkapital-starken Käufern zugutekommt,“ erklärt Gnielka. Gleichwohl ist aufgrund der neuen Marktlage ein komplettes Käufersegment weggebrochen: Haushalte, die sich bis Jahresanfang ein kleines Reihenhaus am Stadtrand oder in der Peripherie leisten konnten, denen die Banken nun aber keine Finanzierung mehr gewähren. Durch die veränderten Parameter werde n marktgerecht eingepreiste Bestandsimmobilien im Schnitt nicht mehr in weniger als drei, sondern in rund sechs Monaten verkauft.
Makler schließen aktuelle Informationslücke
„Eigentümer und Interessenten sind verständlicherweise unsicher. Entsprechend größer ist ihr Beratungsbedarf“, beobachten Gnielka und sein Team. Da sich die Angebotspreise auf den Immobilienportalen anders als 2021 deutlich von den finalen Kaufpreisen unterscheiden, spiegeln deren Auswertungen ebenso wie die Zahlen der Gutachterausschüsse nicht die aktuelle Marktlage wider. „Wir als Marktteilnehmer registrieren alle Veränderungen unmittelbar und können diese Informationslücke schließen.“
Energetischer Zustand primäres Kaufkriterium
„Aber auch mit diesen Abschlägen bewegen sich die durchschnittlichen Bestandspreise 2023 auf einem höheren Niveau als 2019“, erläutert Andreas Gnielka, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Aufgrund der stark gestiegenen Energiekosten haben es große, energetisch ineffiziente Häuser im Umland im Verkauf besonders schwer. Da sie sich während der Coronapandemie auch am stärksten verteuert haben, fällt ihr durchschnittliches Preisminus mit 5,6 % am höchsten aus. Ähnlich sieht es bei vergleichbaren Häusern im peripheren Stadtgebiet aus. „Bei Bestandsimmobilien mit energetischem Sanierungsstau und einer unzureichenden Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr können die Preise dieses und nächstes Jahr zusammen teilweise um bis zu 35 Prozent nachgeben“, präzisiert Gnielka. „Angesichts der veränderten Marktsituation hat sich der energetische Zustand einer Immobilie von einem sekundären zum primären Kaufkriterium entwickelt.“ Lediglich in Premiumlagen an Alster und Elbe sind die Preise weitestgehend stabil. Da es auch in diesem Segment weniger solvente Interessenten gibt, eröffnet sich Käufern ein größerer Verhandlungsspielraum.
Größere Chancen auf Immobilienkauf
„Seit dem Frühjahr ist das Angebot deutlich größer als in den Vorjahren. Das bleibt auch 2023 so, was besonders Eigenkapital-starken Käufern zugutekommt,“ erklärt Gnielka. Gleichwohl ist aufgrund der neuen Marktlage ein komplettes Käufersegment weggebrochen: Haushalte, die sich bis Jahresanfang ein kleines Reihenhaus am Stadtrand oder in der Peripherie leisten konnten, denen die Banken nun aber keine Finanzierung mehr gewähren. Durch die veränderten Parameter werde n marktgerecht eingepreiste Bestandsimmobilien im Schnitt nicht mehr in weniger als drei, sondern in rund sechs Monaten verkauft.
Makler schließen aktuelle Informationslücke
„Eigentümer und Interessenten sind verständlicherweise unsicher. Entsprechend größer ist ihr Beratungsbedarf“, beobachten Gnielka und sein Team. Da sich die Angebotspreise auf den Immobilienportalen anders als 2021 deutlich von den finalen Kaufpreisen unterscheiden, spiegeln deren Auswertungen ebenso wie die Zahlen der Gutachterausschüsse nicht die aktuelle Marktlage wider. „Wir als Marktteilnehmer registrieren alle Veränderungen unmittelbar und können diese Informationslücke schließen.“
