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20.12.2022 Dynamikwechsel am Immobilienstandort Düsseldorf

Nach Analysen von Aengevelt Research bleibt die Attraktivität der NRW-Landeshauptstadt als Immobilien- und Investitionsstandort im nationalen und internationalen Wettbewerb aufgrund guter Rahmenbedingungen hoch:

In den Jahren 2015 bis 2019 stieg die Bevölkerungszahl in Düsseldorf um rd. 9.700 auf 622.000 Einwohner (+1,6 %). Dieser Wachstumstrend setzte sich coronabedingt im Jahr 2020 und 2021 nicht fort, die Einwohnerzahl stellte sich Ende letzten Jahres auf rd. 620.000 (-0,4 %). Allerdings wird die Einwohnerzahl Düsseldorfs nach Prognosen der „Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2018 bis 2040/2060 für Nordrhein-Westfalen“ bis 2040 weiter auf rd. 704.000 EW steigen.

Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Düsseldorf stieg in den letzten Jahren mit konstanten Wachstumsraten von über 2 % auf rd. 433.700 Beschäftigte im März 2020. Nach coronabedingter Stagnation in 2021 konnte für 2022 ein erneutes Wachstum auf rd. 440.700 Beschäftigte beobachtet werden (Stand: März 2022).

Nachdem die Arbeitslosenquote in Düsseldorf zwischen Januar 2020 und Januar 2021 von 6,9 % auf 8,5 % stieg, verringerte sich der Wert im Laufe des Jahres stetig bis auf 7,3 % im Oktober 2021. Ein Jahr später stellte sich die Quote bereits wieder auf lediglich 6,7 % (Stand: Oktober 2022). Nach den temporären Effekten der Covid-19-Pandemie in 2020 lässt sich somit ein Aufschwung am Arbeitsmarkt beobachten.

Im Einzelhandel gab es nach einer coronabedingt weiteren Verstärkung des Negativtrends in 2020 zum Jahresende 2021 erste Anzeichen einer Erholung. So stiegen u.a. die Passantenfrequenzen im Düsseldorfer Stadtgebiet: Die westliche Schadowstraße erholte sich bundesweit am schnellsten und konnte im April 2022 bereits das Vor-Corona-Niveau erreichen.

Auch die Wohnungsbaugenehmigungen in Düsseldorf stiegen im ersten Halbjahr 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich um 67 % von 870 auf 1.452 genehmigte Wohnungen. Entsprechend müssten im zweiten Halbjahr 2022 knapp 850 weitere Genehmigungen erteilt werden, um an das Vorjahresergebnis (2021: 2.301 Genehmigungen) anzuknüpfen. Aufgrund der aktuellen Situation erscheint dies realistisch.

Das Fertigstellungsniveau von rd. 2.361 Wohnungen im letzten Jahr kann in 2022 ebenfalls erreicht werden. Allerdings ist für 2023 eine sinkende Wohnbautätigkeit nicht auszuschließen. Zudem stellt sich der Gesamtneubaubedarf in Düsseldorf nach Analysen von Aengevelt Research deutlich höher auf rd. 5.600 Wohnungen p.a. Entsprechend zeichnet sich weiterhin keine Entspannung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt ab, zumal der Schwerpunkt des Wohnungsneubaus unverändert auf den gehobenen Miet- und Kaufpreiskategorien liegt. Vielmehr ist von einem weiteren Anstieg des Mietpreisniveaus am Wohnungsmarkt auszugehen.

Insgesamt ist und bleibt die Landeshauptstadt Düsseldorf dank der exzellenten Infrastrukturqualität und -dichte, dem differenzierten und wachstumsaffinen Arbeitsplatzangebot, der optimalen Erreichbarkeit von Millionen kaufkraftstarker Verbraucher und ihrer finanziellen Solidität ein attraktiver Wirtschafts- und Immobilienstandort und bietet damit beste Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen.

Dynamikwechsel am Investmentmarkt

Nach Auswertungen des Gutachterausschusses Düsseldorf wurde im ersten Halbjahr 2022 am Grundstücksmarkt der Landeshauptstadt (Asset Deals) ein Geldumsatz von rd. EUR 2,4 Mrd. kontrahiert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. HJ. 2021: rd. EUR 2,5 Mrd.) bedeutet dies ein Umsatzrückgang von 7 % bzw. rd. EUR 150 Mio. Indessen handelt es sich immer noch um den zweithöchsten Düsseldorfer Halbjahreswert in diesem Jahrtausend.

„Allerdings sehen wir im zweiten Halbjahr 2022 u.a. aufgrund gestiegener Kapitalmarktzinsen und seitens Investoren geforderter Korrekturen bei den Kaufpreismultiplikatoren eine gewisse Kaufzurückhaltung und sinkende Marktdynamik“, erläutert Oliver Lederer, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Leiter des Düsseldorfer Investment-Teams.

So habe sich der anhaltende Zinsanstieg bereits auf die Entwicklung der Spitzenrendite z.B. für Büroobjekte ausgewirkt, die im Jahresverlauf um 40 Basispunkte auf 3,2 % p.a. gestiegen sei.

Neben den gewerblichen Investments spielt das Wohninvestmentsegment in Düsseldorf ebenfalls traditionell eine große Rolle.

Auch hier sind die Spitzenrenditen gestiegen und stellen sich in Düsseldorf für Top-Objekte aktuell auf etwa 3,3 % p.a.

Für das Gesamtjahr 2022 prognostiziert Aengevelt Research deshalb einen Geldumsatz am Düsseldorfer Grundstücksmarkt (Asset- und Share-Deals) um EUR 5 Mrd. Damit würde das Gesamtergebnis mehr als 20 % unter dem Vorjahreswert (2021: rd. EUR 6,6 Mrd.) und auch rd. 6 % unter dem Dekadenmittel (Ø 2012 bis 2021: rd. EUR 5,4 Mrd.) liegen.

Ausblick

Für 2023 prognostiziert Oliver Lederer einen im Vergleich zu den Vorjahren ruhigeren Jahresstart: „Der Investmentmarkt befindet sich aktuell in einer Phase der Preisfindung: Käufer fordern u.a. aufgrund der gestiegenen Zinsen weitere Preisnachlässe, insbesondere bei Objekten, die nur bedingt die immer relevanteren ESG-Kriterien erfüllen bzw. deren Erfüllung hohe Nachrüstungs-Investitionen erfordern. Dies ist für Verkäufer nicht immer nachvollziehbar und erfordert erheblichen Erklärungsbedarf. Dadurch verlängern sich Objekt-Prüfungen und Kauf- bzw. Verkaufsentscheidungen. Diese Phase wird mindestens noch im ersten Quartal 2023 anhalten. Nach ihrem Abschluss gehen wir dann von einer wieder anziehenden Dynamik aus, denn der Immobilienstandort Düsseldorf wird von nationalen und internationalen Investoren weiterhin als stabil und mit hohem Potential bewertet und geschätzt.“

Das Thema “ESG“ bleibe ein “Dauerbrenner“, da es letztendlich für die Nachhaltigkeit von Immobilien hinsichtlich Klimawandel, verschiedener sozialer Aspekte u.a. für das Quartiersumfeld und für die Erfüllung von Anforderungen aus dem Bereich Corporate Governance steht. „Dabei betrifft das Thema nicht nur Neubauprojekte, sondern insbesondere auch Bestandsimmobilien und wird aufgrund Zug um Zug in Kraft tretender EU-Regelungen starken Einfluss auf die Investoren-Nachfrage, die Finanzierbarkeit von Objekten und Projekten und ihre zukünftige Wertentwicklung haben“, fasst Oliver Lederer einen der Megatrends am Immobilienmarkt zusammen. Dabei würden insbesondere auch im Wohnsegment Energieeffizienz und Energieeinsparungspotentiale zu relevanten Faktoren hinsichtlich Kaufentscheidung und erzielbarer Multiplikatoren.






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