22.12.2022 Leicht rückläufige Tendenzen für den Immobilienstandort Berlin
Nach Analysen von Aengevelt Research wird am Berliner Immobilienmarkt die Dynamik der vergangenen Jahre vor der Pandemie vorerst nicht wieder erreicht. Grundsätzlich bleibt Berlin – ungeachtet der aktuellen geopolitischen Entwicklungen – aufgrund der insgesamt positiven Rahmenbedingungen auch zukünftig im Fokus nationaler und internationaler Investoren:
• Die Gesamtzahl der SVP-Beschäftigten in Berlin stieg innerhalb eines Jahres von rd. 1,58 Mio. auf rd. 1,654 Mio. (Stand: Juni 2022). Dies entspricht einer Steigerung um rd. 4,5 %. Nachdem im Jahresvergleich 2020 und 2021 coronabedingt lediglich eine Wachstumsrate von rd. 0,5 % erreicht werden konnte, zeichnet sich damit wieder eine Dynamisierung auf dem Berliner Arbeitsmarkt ab.
• Laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg konnte der Tourismus in der Bundeshauptstadt nach einem starken Rückgang im Pandemiejahr 2021 ebenfalls wieder zulegen. Die Zahl der Übernachtungen stieg bis einschließlich September 2022 um 146 % auf rd. 7,6 Mio.
• Am Berliner Wohnungsmarkt wurden 2021 rd. 15.870 Wohnungen fertiggestellt. Das sind rd. 2,9 % weniger als im Vorjahr (2020: 16.340 WE). Für 2022 ist von einem weiteren Rückgang des Fertigstellungsvolumens auszugehen.
Angesichts eines tatsächlichen Gesamtneubaubedarfs von jährlich mehr als 25.000 Wohnungen zeichnet sich damit mittelfristig keine Entspannung am Berliner Wohnungsmarkt ab, sondern vielmehr eine Verschärfung mit einem weiteren Anstieg des Mietniveaus.
Investmentmarkt: Dynamik gebremst - langjähriges Mittel kann erreicht werden
• Das Berliner Gewerbeinvestmentjahr 2022 startete verheißungsvoll: Allein im ersten Quartal wurden nach Analysen von Aengevelt Research knapp EUR 2,5 Mrd. umgesetzt. Davon wurden allein durch Großabschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, die auf das Bürosegment entfallen, rd. EUR 1,4 Mrd. kontrahiert. Die folgenden zwei Quartale fielen zwar etwas verhaltener aus, insgesamt wurden dennoch bis Ende des dritten Quartals knapp EUR 7 Mrd. umgesetzt.
• Angesichts deutlich gestiegener Kreditzinsen und Anforderungen an Kapitaldienste zeichnet sich für das in der Regel umsatzstärkste vierte Quartal in diesem Jahr eine deutlich geringere Marktdynamik ab, so dass Aengevelt für das Gesamtjahr 2022 in Berlin ein Transaktionsvolumen um EUR 8 Mrd. im gewerblichen Investmentsegment prognostiziert. Gegenüber 2021 mit rd. EUR 9,5 Mrd. wäre dies ein Minus von rd. 16 %.
Auch im Wohninvestmentsegment (inkl. Wohn- und Geschäftshäuser) wird der von dem Vonovia-Deal stark geprägte Vorjahreswert (2021: rd. EUR 10,6 Mrd.) deutlich verfehlt werden, so dass für das gesamte Investmentsegment in Berlin (Wohnen/Gewerbe, Asset- und Share-Deals) für 2022 ein Geldumsatz um EUR 15 Mrd. wahrscheinlich ist. Gegenüber 2021 (EUR 20,1 Mrd.) bedeutet das einen Rückgang um etwa ein Viertel.
• Dazu Peter Starke, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Niederlassungsleiter Berlin: „Das klingt zunächst nach einem starken Einbruch, muss jedoch relativiert werden, da am Berliner Gesamtinvestmentmarkt im Vorjahr das zweitbeste Ergebnis seit Beginn der Zeitreihe erzielt wurde. Tatsächlich würde das prognostizierte Gesamtergebnis 2022 das Zehnjahresmittel von rd. EUR 15,2 Mrd. erreichen - ein sehr gutes Ergebnis angesichts der aktuellen Verunsicherung am Immobilienmarkt.“
• Dabei wirkt sich der anhaltende Anstieg der Kreditzinsen nicht nur auf das Umsatzgeschehen aus, sondern führt auch zu steigenden Spitzenrenditen, die sich u.a. im Bürosegment im Jahresverlauf deutlich um einen Prozentpunkt von 2,7 % p.a. auf aktuell 3,7 % p.a. erhöht haben. Bei erstklassigen Geschäftshäusern stieg die Spitzenrendite um 0,7 Prozentpunkte auf ebenfalls 3,7 % p.a. Etwas geringer liegt die Top-Verzinsung für Mietzinshäuser mit 3,4 % p.a. (= +80 Basispunkte). Den geringsten Anstieg der Spitzenrendite verzeichnet das Logistik-Segment mit aktuell rd. 4,5 % p.a. (Ende 2021: 4,1% p.a.).
Ausblick 2023
• Auch im kommenden Jahr ist in allen Assetklassen von einem weiteren Anstieg des Renditeniveaus auszugehen.
• Das gilt ebenfalls für das Logistiksegment, auch wenn Peter Starke hier eine anhaltend hohe Flächennachfrage sieht: „Der Online-Handel verzeichnet weiterhin einen wachsenden Flächenbedarfs und auch der stationäre Einzelhandel in Berlin zeigt deutliche Erholungstendenzen. Der mittlerweile eröffnete Flughafen BER sorgt für einen weiteren Nachfrage- und Entwicklungsschub. Hinzu kommt, dass zukünftig die Lagerhaltung in Deutschland steigen wird, um unabhängiger von internationalen Lieferketten-Problemen zu werden. Vor diesem Hintergrund sehen wir weiterhin eine insgesamt rege Nachfrage nach Logistikobjekten und entsprechenden Entwicklungsgrundstücken.“
• Eine schwierige Marktsituation erwartet Peter Starke für das Wohninvestment-Segment: Zwar bleiben Wohnungen in Berlin aufgrund der unzureichenden Fertigstellungen ein knappes Gut. Allerdings wird das Marktgeschehen u.a. von regulatorischen Maßnahmen und gesetzlichen Rahmenbedingungen (CO²-Steuer, Mietpreisbremse etc.) mitbestimmt. Weiterhin ungelöst bleibt die Frage, wer und in welchem Umfang Bestandsgebäude energetisch modernisiert und zu welchen Kosten. Dies kann kurz- bis mittelfristig zu einer erhöhten Verkaufsbereitschaft führen, da Eigentümer entsprechende Kosten und Maßnahmen wie z.B. energetische Modernisierung nicht finanzieren können oder wollen. Ein dadurch erhöhtes Objektangebot würde sich dämpfend auf die erzielbaren Kaufpreise auswirken.
• „Der gesamte Berliner Investmentmarkt befindet sich in einer Phase der Preisfindung: Während die Käufer u.a. aufgrund gestiegener Zinsen, unzureichender Erfüllung der ESG-Kriterien etc. z.T. deutliche Preisnachlässe erwarten bzw. fordern, beharren viele Verkäufer auf den noch bis vor kurzem erzielbaren Kaufpreismultiplikatoren. Das verzögert bzw. verhindert sogar Transaktionen und bremst die Marktdynamik“, beschreibt Peter Starke die aktuelle Situation, ergänzt aber: „Ungeachtet der Entwicklungen der letzten Monate ist die deutsche Wirtschaft bisher nicht in eine Rezession abgerutscht. Vielmehr sehen wir die Perspektiven verhalten positiv: Nach einem schwierigen ersten Halbjahr 2023 ist durchaus wieder von einer Dynamisierung des Marktgeschehens auszugehen. Denn insgesamt bieten Berlin und das vom Wachstum der Bundeshauptstadt profitierende Brandenburger Umland unverändert interessante Entwicklungs- und Investmentmöglichkeiten für nationale und internationale Investoren und Projektentwickler.“
• Die Gesamtzahl der SVP-Beschäftigten in Berlin stieg innerhalb eines Jahres von rd. 1,58 Mio. auf rd. 1,654 Mio. (Stand: Juni 2022). Dies entspricht einer Steigerung um rd. 4,5 %. Nachdem im Jahresvergleich 2020 und 2021 coronabedingt lediglich eine Wachstumsrate von rd. 0,5 % erreicht werden konnte, zeichnet sich damit wieder eine Dynamisierung auf dem Berliner Arbeitsmarkt ab.
• Laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg konnte der Tourismus in der Bundeshauptstadt nach einem starken Rückgang im Pandemiejahr 2021 ebenfalls wieder zulegen. Die Zahl der Übernachtungen stieg bis einschließlich September 2022 um 146 % auf rd. 7,6 Mio.
• Am Berliner Wohnungsmarkt wurden 2021 rd. 15.870 Wohnungen fertiggestellt. Das sind rd. 2,9 % weniger als im Vorjahr (2020: 16.340 WE). Für 2022 ist von einem weiteren Rückgang des Fertigstellungsvolumens auszugehen.
Angesichts eines tatsächlichen Gesamtneubaubedarfs von jährlich mehr als 25.000 Wohnungen zeichnet sich damit mittelfristig keine Entspannung am Berliner Wohnungsmarkt ab, sondern vielmehr eine Verschärfung mit einem weiteren Anstieg des Mietniveaus.
Investmentmarkt: Dynamik gebremst - langjähriges Mittel kann erreicht werden
• Das Berliner Gewerbeinvestmentjahr 2022 startete verheißungsvoll: Allein im ersten Quartal wurden nach Analysen von Aengevelt Research knapp EUR 2,5 Mrd. umgesetzt. Davon wurden allein durch Großabschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, die auf das Bürosegment entfallen, rd. EUR 1,4 Mrd. kontrahiert. Die folgenden zwei Quartale fielen zwar etwas verhaltener aus, insgesamt wurden dennoch bis Ende des dritten Quartals knapp EUR 7 Mrd. umgesetzt.
• Angesichts deutlich gestiegener Kreditzinsen und Anforderungen an Kapitaldienste zeichnet sich für das in der Regel umsatzstärkste vierte Quartal in diesem Jahr eine deutlich geringere Marktdynamik ab, so dass Aengevelt für das Gesamtjahr 2022 in Berlin ein Transaktionsvolumen um EUR 8 Mrd. im gewerblichen Investmentsegment prognostiziert. Gegenüber 2021 mit rd. EUR 9,5 Mrd. wäre dies ein Minus von rd. 16 %.
Auch im Wohninvestmentsegment (inkl. Wohn- und Geschäftshäuser) wird der von dem Vonovia-Deal stark geprägte Vorjahreswert (2021: rd. EUR 10,6 Mrd.) deutlich verfehlt werden, so dass für das gesamte Investmentsegment in Berlin (Wohnen/Gewerbe, Asset- und Share-Deals) für 2022 ein Geldumsatz um EUR 15 Mrd. wahrscheinlich ist. Gegenüber 2021 (EUR 20,1 Mrd.) bedeutet das einen Rückgang um etwa ein Viertel.
• Dazu Peter Starke, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Niederlassungsleiter Berlin: „Das klingt zunächst nach einem starken Einbruch, muss jedoch relativiert werden, da am Berliner Gesamtinvestmentmarkt im Vorjahr das zweitbeste Ergebnis seit Beginn der Zeitreihe erzielt wurde. Tatsächlich würde das prognostizierte Gesamtergebnis 2022 das Zehnjahresmittel von rd. EUR 15,2 Mrd. erreichen - ein sehr gutes Ergebnis angesichts der aktuellen Verunsicherung am Immobilienmarkt.“
• Dabei wirkt sich der anhaltende Anstieg der Kreditzinsen nicht nur auf das Umsatzgeschehen aus, sondern führt auch zu steigenden Spitzenrenditen, die sich u.a. im Bürosegment im Jahresverlauf deutlich um einen Prozentpunkt von 2,7 % p.a. auf aktuell 3,7 % p.a. erhöht haben. Bei erstklassigen Geschäftshäusern stieg die Spitzenrendite um 0,7 Prozentpunkte auf ebenfalls 3,7 % p.a. Etwas geringer liegt die Top-Verzinsung für Mietzinshäuser mit 3,4 % p.a. (= +80 Basispunkte). Den geringsten Anstieg der Spitzenrendite verzeichnet das Logistik-Segment mit aktuell rd. 4,5 % p.a. (Ende 2021: 4,1% p.a.).
Ausblick 2023
• Auch im kommenden Jahr ist in allen Assetklassen von einem weiteren Anstieg des Renditeniveaus auszugehen.
• Das gilt ebenfalls für das Logistiksegment, auch wenn Peter Starke hier eine anhaltend hohe Flächennachfrage sieht: „Der Online-Handel verzeichnet weiterhin einen wachsenden Flächenbedarfs und auch der stationäre Einzelhandel in Berlin zeigt deutliche Erholungstendenzen. Der mittlerweile eröffnete Flughafen BER sorgt für einen weiteren Nachfrage- und Entwicklungsschub. Hinzu kommt, dass zukünftig die Lagerhaltung in Deutschland steigen wird, um unabhängiger von internationalen Lieferketten-Problemen zu werden. Vor diesem Hintergrund sehen wir weiterhin eine insgesamt rege Nachfrage nach Logistikobjekten und entsprechenden Entwicklungsgrundstücken.“
• Eine schwierige Marktsituation erwartet Peter Starke für das Wohninvestment-Segment: Zwar bleiben Wohnungen in Berlin aufgrund der unzureichenden Fertigstellungen ein knappes Gut. Allerdings wird das Marktgeschehen u.a. von regulatorischen Maßnahmen und gesetzlichen Rahmenbedingungen (CO²-Steuer, Mietpreisbremse etc.) mitbestimmt. Weiterhin ungelöst bleibt die Frage, wer und in welchem Umfang Bestandsgebäude energetisch modernisiert und zu welchen Kosten. Dies kann kurz- bis mittelfristig zu einer erhöhten Verkaufsbereitschaft führen, da Eigentümer entsprechende Kosten und Maßnahmen wie z.B. energetische Modernisierung nicht finanzieren können oder wollen. Ein dadurch erhöhtes Objektangebot würde sich dämpfend auf die erzielbaren Kaufpreise auswirken.
• „Der gesamte Berliner Investmentmarkt befindet sich in einer Phase der Preisfindung: Während die Käufer u.a. aufgrund gestiegener Zinsen, unzureichender Erfüllung der ESG-Kriterien etc. z.T. deutliche Preisnachlässe erwarten bzw. fordern, beharren viele Verkäufer auf den noch bis vor kurzem erzielbaren Kaufpreismultiplikatoren. Das verzögert bzw. verhindert sogar Transaktionen und bremst die Marktdynamik“, beschreibt Peter Starke die aktuelle Situation, ergänzt aber: „Ungeachtet der Entwicklungen der letzten Monate ist die deutsche Wirtschaft bisher nicht in eine Rezession abgerutscht. Vielmehr sehen wir die Perspektiven verhalten positiv: Nach einem schwierigen ersten Halbjahr 2023 ist durchaus wieder von einer Dynamisierung des Marktgeschehens auszugehen. Denn insgesamt bieten Berlin und das vom Wachstum der Bundeshauptstadt profitierende Brandenburger Umland unverändert interessante Entwicklungs- und Investmentmöglichkeiten für nationale und internationale Investoren und Projektentwickler.“
