02.01.2023 Zurückhaltende Nachfrage am Frankfurter Büromarkt
Der Flächenumsatz auf dem Frankfurter Büromarkt liegt im vierten Quartal 2022 bei rund 93.800 m², was einem Minus von rund 48,5 % im Vergleich zum selben Vorjahrszeitraum entspricht. Bis zum Jahresende wurden im Marktgebiet, welches das Stadtgebiet Frankfurt samt Eschborn und den Offenbacher Kaiserlei umfasst, durch 696 Abschlüsse rund 428.100 m² umgesetzt. Der Flächenumsatz Q1-Q4 2022 ist damit im Vergleich zum Vorjahr um 10,3 Prozent gesunken, die Anzahl der Deals hat leicht abgenommen. „Das Jahr 2022 wurde von einer grundsätzlichen Anmietungszurückhaltung geprägt, was nach wie vor auf den Ukraine-Krieg, die gestiegenen Energiepreise, die hohe Inflation und letzte Ausmaße der Pandemie zurückzuführen ist. Langfristige Entscheidungen wurden oftmals aufgeschoben“, so Kevin T. Nguyen, Geschäftsführer bei blackolive. Größter Deal des Jahres bleibt der Baustart des Eigennutzers GIZ in Eschborn über rund 28.000 m², ohne den es im Jahr 2022 deutlich schlechter aussähe. Der größte Deal im vierten Quartal erfolgte durch Mayer Brown LLP Deutschland im Global Tower mit rund 4.500 m².
Kleines Flächensegment legt zu, deutlicher Rückgang im mittleren Flächensegment
blackolive recherchiert, dass im kleinen Flächensegment bis 1.000 m² wie üblich die meisten Abschlüsse am Frankfurter Büromarkt verzeichnet wurden. Im Vergleich zum selben Vorjahreszeitraum hat vor allem die Flächenklasse von 501m² bis 1.000 m² zugelegt, hier wurde rund 40,7 Prozent mehr Fläche vermietet. Das mittlere Flächensegment (1.001 m² - 10.000 m²) hat hingegen deutlich nachgelassen. So wurde hier, verglichen mit demselben Vorjahrszeitraum, rund 15,9 Prozent weniger Fläche umgesetzt. In der Flächenklasse von 5.001 m² - 10.000 m² gab es sogar einen Rückgang um rund 37,9 Prozent. „Insgesamt konnten wir viele Verkleinerungen beobachten, was unter anderem mit vermehrtem Homeoffice und Desk Sharing im Rahmen von New-Work-Konzepten zusammenhängt“, erklärt der Geschäftsführer von blackolive. Die stärkste Vermietungsleistung fand im Frankfurter Central Business District (CBD) statt, hier wurde über ein Drittel des Gesamtumsatzes abgeschlossen. Die vielen hochwertigen Objekte in Prestigelage ziehen vor allem Finanzdienstleister und Beratungsunternehmen an.
Finanzdienstleister führen das Feld an
Stärkste Branche im Jahr 2022 waren wieder die Finanzdienstleister. Als fester Bestandteil der Bankenstadt konnten sie mit 76 Abschlüssen rund 22,2 Prozent des Gesamtumsatzes für sich verbuchen. So sind unter den Top-10 Deals nach Größe vier Finanzdienstleister zu finden, darunter auch die Anmietung der ODDO BHF AG im Campus Gebäude Silvertower über rund 18.600 m². Beratungsunternehmen hatten einen Anteil von rund 15,8 Prozent am gesamten Flächenumsatz und waren mit 105 Mietverträgen nach Anzahl die stärkste Nachfragegruppe. Die Bau- und Immobilienbranche war mit 82 Abschlüssen zu rund 11,2 Prozent am Gesamtumsatz beteiligt. Zu diesen Ergebnissen kam das Research- und Property-Data-Management-Team von blackolive.
Mieten weiter gestiegen
Die Durchschnittsmiete ist gegenüber dem vierten Quartal 2021 um stolze 2,10 €/m² auf 23,80 €/m² gestiegen. Die Spitzenmiete hat mit 46,00 €/m² im Vergleich zum Vorjahr um 0,50 €/m² zugelegt, war im Jahresverlauf jedoch relativ konstant. „In Folge der hohen Material- und Leistungskosten werden die Mietpreise auch in Zukunft steigen“, prognostiziert Nguyen. „Gleichzeitig mieten viele Nutzer hochpreisige Objekte und Projekte an, wenn sie dafür eine hohe Flächenqualität geboten bekommen. Die Umsetzbarkeit von New Work und Erfüllung von ESG-Kriterien spielen in diesem Zusammenhang eine große Rolle.“ Im Jahr 2022 wurden vor allem im CBD viele Mietverträge zu höheren Mieten als der Durchschnitt abgeschlossen, auch wenn damit oftmals eine Flächenverkleinerung einherging. Generell sind die Mietpreise in den einzelnen Teillagen sehr unterschiedlich und reichen von unter 10,00 €/m² bis über 40,00 €/m².
Leerstand auf hohem Niveau
Im vierten Quartal hat sich der Leerstand gegenüber dem Vorjahr reduziert, sodass aktuell rund 915.000 m² für eine Anmietung innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehen. Die Leerstandsquote liegt bei rund 7,8 Prozent und damit 1,2 Prozent unter dem Wert von vor einem Jahr. Dieser Rückgang ist allerdings nur zum Teil auf Vermietungen zurückzuführen. Ausschlaggebend war hierfür vor allem der Umstand, dass die Commerzbank nicht mehr zwei von drei Objekten zur Untermiete anbietet, sondern nur noch eines der Objekte freiziehen möchte und dies auch nicht mehr innerhalb von weniger als drei Monaten, wodurch rund 100.000 m² aus dem Leerstand gefallen sind. Darüber hinaus haben sich viele Fertigstellungen verschoben. Die Leerstandsquoten in den einzelnen Teilmärkten sind sehr unterschiedlich. Die höchste Leerstandsquote weist mit rund 31 Prozent der Teilmarkt Kaiserlei auf. Eschborn liegt mit einer Leerstandsquote von 15,2 Prozent auf Platz zwei, gefolgt von Frankfurt Ost I mit 11,4 Prozent. Den stärksten Anstieg an verfügbaren Flächen musste der Teilmarkt City Rand hinnehmen, wohingegen der Leerstand in den Teilmärkten City West und Frankfurt Ost II gesunken ist. „Insgesamt befindet sich der Leerstand seit Beginn der Corona-Krise auf einem hohen Niveau und wird auf Grund der wirtschaftlichen Gesamtsituation gegebenenfalls noch leicht steigen“, erwartet Kevin T. Nguyen von blackolive.
Schwaches Fertigstellungsvolumen
2022 wurde mit rund 140.000 m² deutlich weniger Fläche als in den vergangenen zwei Jahren fertiggestellt. Die Gründe hierfür liegen u.a. in Lieferengpässen und fehlendem Personal. Ein Großteil der fertiggestellten Flächen sind dem Projekt ONE im Europaviertel mit rund 44.600 m² sowie dem Projekt FLOW am Flughafen mit rund 32.200 m² zuzuordnen. Weitere größere Objekte, die in den vergangenen Monaten fertiggestellt wurden, sind der DEKA-Neubau und der F.A.Z-Tower. In Summe konnten rund 63 % der im Jahr 2022 fertiggestellten Flächen vermietet werden. „Es ist davon auszugehen, dass die Anzahl der Fertigstellungen im Jahr 2023 wieder steigen wird“, so Nguyen. „Rund 222.000 m² sollen an den Markt kommen, wovon allerdings nur knapp 19 Prozent bereits vermietet sind.“
Stabile Nachfrage im kleinen Flächensegment und steigende Mietpreise
Auch zu Ende des Jahres 2022 liegt die Nachfrage am Frankfurter Büromarkt unter dem Vorkrisenniveau. Vor allem das mittlere Flächensegment ist von Zurückhaltung geprägt, während das kleine Flächensegment bis 1.000 m² stabil ist. „Für das Jahr 2023 gehen wir von einem Flächenumsatz von nicht mehr als 420.000 m² aus. Hierfür wären allerdings einige große Deals notwendig“, warnt Nguyen. Die Durchschnittsmiete wird voraussichtlich auf 24,50 bis 25,00 €/m² steigen. Die Spitzenmiete wird mit 46,00 €/m² stabil hoch bleiben. “Die hohe Inflation und die sich abzeichnenden Rezession beschäftigt viele Unternehmen sehr und wird auch im Jahr 2023 zu Verkleinerungen und Optionsverlängerungen zu ehemals günstiger verhandelten Mieten führen“, fasst Nguyen die Situation auf dem Frankfurter Büromarkt zusammen. „Auch New-Work-Konzepte mit Homeoffice- und Desk-Sharing-Möglichkeiten begünstigen die Anmietung kleinerer Flächen. Allgemein blicken wir bedachtsam optimistisch ins neue Jahr.“
Kleines Flächensegment legt zu, deutlicher Rückgang im mittleren Flächensegment
blackolive recherchiert, dass im kleinen Flächensegment bis 1.000 m² wie üblich die meisten Abschlüsse am Frankfurter Büromarkt verzeichnet wurden. Im Vergleich zum selben Vorjahreszeitraum hat vor allem die Flächenklasse von 501m² bis 1.000 m² zugelegt, hier wurde rund 40,7 Prozent mehr Fläche vermietet. Das mittlere Flächensegment (1.001 m² - 10.000 m²) hat hingegen deutlich nachgelassen. So wurde hier, verglichen mit demselben Vorjahrszeitraum, rund 15,9 Prozent weniger Fläche umgesetzt. In der Flächenklasse von 5.001 m² - 10.000 m² gab es sogar einen Rückgang um rund 37,9 Prozent. „Insgesamt konnten wir viele Verkleinerungen beobachten, was unter anderem mit vermehrtem Homeoffice und Desk Sharing im Rahmen von New-Work-Konzepten zusammenhängt“, erklärt der Geschäftsführer von blackolive. Die stärkste Vermietungsleistung fand im Frankfurter Central Business District (CBD) statt, hier wurde über ein Drittel des Gesamtumsatzes abgeschlossen. Die vielen hochwertigen Objekte in Prestigelage ziehen vor allem Finanzdienstleister und Beratungsunternehmen an.
Finanzdienstleister führen das Feld an
Stärkste Branche im Jahr 2022 waren wieder die Finanzdienstleister. Als fester Bestandteil der Bankenstadt konnten sie mit 76 Abschlüssen rund 22,2 Prozent des Gesamtumsatzes für sich verbuchen. So sind unter den Top-10 Deals nach Größe vier Finanzdienstleister zu finden, darunter auch die Anmietung der ODDO BHF AG im Campus Gebäude Silvertower über rund 18.600 m². Beratungsunternehmen hatten einen Anteil von rund 15,8 Prozent am gesamten Flächenumsatz und waren mit 105 Mietverträgen nach Anzahl die stärkste Nachfragegruppe. Die Bau- und Immobilienbranche war mit 82 Abschlüssen zu rund 11,2 Prozent am Gesamtumsatz beteiligt. Zu diesen Ergebnissen kam das Research- und Property-Data-Management-Team von blackolive.
Mieten weiter gestiegen
Die Durchschnittsmiete ist gegenüber dem vierten Quartal 2021 um stolze 2,10 €/m² auf 23,80 €/m² gestiegen. Die Spitzenmiete hat mit 46,00 €/m² im Vergleich zum Vorjahr um 0,50 €/m² zugelegt, war im Jahresverlauf jedoch relativ konstant. „In Folge der hohen Material- und Leistungskosten werden die Mietpreise auch in Zukunft steigen“, prognostiziert Nguyen. „Gleichzeitig mieten viele Nutzer hochpreisige Objekte und Projekte an, wenn sie dafür eine hohe Flächenqualität geboten bekommen. Die Umsetzbarkeit von New Work und Erfüllung von ESG-Kriterien spielen in diesem Zusammenhang eine große Rolle.“ Im Jahr 2022 wurden vor allem im CBD viele Mietverträge zu höheren Mieten als der Durchschnitt abgeschlossen, auch wenn damit oftmals eine Flächenverkleinerung einherging. Generell sind die Mietpreise in den einzelnen Teillagen sehr unterschiedlich und reichen von unter 10,00 €/m² bis über 40,00 €/m².
Leerstand auf hohem Niveau
Im vierten Quartal hat sich der Leerstand gegenüber dem Vorjahr reduziert, sodass aktuell rund 915.000 m² für eine Anmietung innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehen. Die Leerstandsquote liegt bei rund 7,8 Prozent und damit 1,2 Prozent unter dem Wert von vor einem Jahr. Dieser Rückgang ist allerdings nur zum Teil auf Vermietungen zurückzuführen. Ausschlaggebend war hierfür vor allem der Umstand, dass die Commerzbank nicht mehr zwei von drei Objekten zur Untermiete anbietet, sondern nur noch eines der Objekte freiziehen möchte und dies auch nicht mehr innerhalb von weniger als drei Monaten, wodurch rund 100.000 m² aus dem Leerstand gefallen sind. Darüber hinaus haben sich viele Fertigstellungen verschoben. Die Leerstandsquoten in den einzelnen Teilmärkten sind sehr unterschiedlich. Die höchste Leerstandsquote weist mit rund 31 Prozent der Teilmarkt Kaiserlei auf. Eschborn liegt mit einer Leerstandsquote von 15,2 Prozent auf Platz zwei, gefolgt von Frankfurt Ost I mit 11,4 Prozent. Den stärksten Anstieg an verfügbaren Flächen musste der Teilmarkt City Rand hinnehmen, wohingegen der Leerstand in den Teilmärkten City West und Frankfurt Ost II gesunken ist. „Insgesamt befindet sich der Leerstand seit Beginn der Corona-Krise auf einem hohen Niveau und wird auf Grund der wirtschaftlichen Gesamtsituation gegebenenfalls noch leicht steigen“, erwartet Kevin T. Nguyen von blackolive.
Schwaches Fertigstellungsvolumen
2022 wurde mit rund 140.000 m² deutlich weniger Fläche als in den vergangenen zwei Jahren fertiggestellt. Die Gründe hierfür liegen u.a. in Lieferengpässen und fehlendem Personal. Ein Großteil der fertiggestellten Flächen sind dem Projekt ONE im Europaviertel mit rund 44.600 m² sowie dem Projekt FLOW am Flughafen mit rund 32.200 m² zuzuordnen. Weitere größere Objekte, die in den vergangenen Monaten fertiggestellt wurden, sind der DEKA-Neubau und der F.A.Z-Tower. In Summe konnten rund 63 % der im Jahr 2022 fertiggestellten Flächen vermietet werden. „Es ist davon auszugehen, dass die Anzahl der Fertigstellungen im Jahr 2023 wieder steigen wird“, so Nguyen. „Rund 222.000 m² sollen an den Markt kommen, wovon allerdings nur knapp 19 Prozent bereits vermietet sind.“
Stabile Nachfrage im kleinen Flächensegment und steigende Mietpreise
Auch zu Ende des Jahres 2022 liegt die Nachfrage am Frankfurter Büromarkt unter dem Vorkrisenniveau. Vor allem das mittlere Flächensegment ist von Zurückhaltung geprägt, während das kleine Flächensegment bis 1.000 m² stabil ist. „Für das Jahr 2023 gehen wir von einem Flächenumsatz von nicht mehr als 420.000 m² aus. Hierfür wären allerdings einige große Deals notwendig“, warnt Nguyen. Die Durchschnittsmiete wird voraussichtlich auf 24,50 bis 25,00 €/m² steigen. Die Spitzenmiete wird mit 46,00 €/m² stabil hoch bleiben. “Die hohe Inflation und die sich abzeichnenden Rezession beschäftigt viele Unternehmen sehr und wird auch im Jahr 2023 zu Verkleinerungen und Optionsverlängerungen zu ehemals günstiger verhandelten Mieten führen“, fasst Nguyen die Situation auf dem Frankfurter Büromarkt zusammen. „Auch New-Work-Konzepte mit Homeoffice- und Desk-Sharing-Möglichkeiten begünstigen die Anmietung kleinerer Flächen. Allgemein blicken wir bedachtsam optimistisch ins neue Jahr.“
