04.01.2023 Hamburg Büromarkt: Starkes Vermietungsjahr mit schwachem Ausklang
Viele Großmietverträge wie beispielsweise von Dataport, der Haspa oder VTG sorgten in Hamburg von Januar bis Ende September für ein sehr dynamisches Vermietungsgeschehen. Aufgrund von weiteren konkreten größeren Gesuchen war die Maklerbranche im Herbst optimistisch und ging von einem neuen Rekordjahr aus. Allerdings blieb das 4. Quartal mit einem Flächenumsatz von 95.000 m² deutlich hinter den Erwartungen zurück. Dennoch erzielte der Bürovermietungsmarkt Hamburg mit einem Plus von 14 % gegenüber dem Vorjahr ein sehr gutes Ergebnis. Nach aktuellen Berechnungen von Grossmann & Berger (G&B), Mitglied von German Property Partners (GPP), lag der Jah resflächenumsatz bei 560.000 m². Damit übertraf er das Zehn-Jahres-Mittel von 2013 bis 2022 in Höhe von 522.000 m² um 7 %.
„Mehrere größere Nutzer konnten ihre Verhandlungen im vierten Quartal nicht abschließen und verhandeln 2023 weiter. Dieser Nachfrageüberhang lässt einen umsatzstarken Jahresauftakt erwarten“, prognostiziert Sprecher der G&B-Geschäftsführung Andreas Rehberg.
Markt im Detail:
• 2022 gab es mit 19 deutlich mehr Großabschlüsse auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt als 2021 mit elf. Ihr Anteil am Flächenumsatz betrug rund 36 %. Die beiden größten Mietverträge des Jahres von Dataport und der Haspa waren zudem auch die zweit- und drittgrößten in Hamburg überhaupt.
• Typisch für Hamburg verteilte sich der Büroflächenumsatz relativ gleichmäßig auf alle Branchen. In erster Linie aufgrund des Dataport-Vertrags stach einzig die IT-Branche mit knapp 18 % heraus.
• „Viele Unternehmen haben sich 2022 Top-Objekte in sehr guten Lagen gesichert“, konstatiert Rehberg. „Damit schaffen sie für ihre Mitarbeiter attraktive Arbeitsumgebungen und erhöhen ihre Chancen im Wettbewerb um Fachkräfte.“ Daher gab es mit 23 signifikant mehr Abschlüsse im Mietpreissegment über 30 €/m²/Monat (2021: sechs).
• Sowohl die flächengewichtete Durchschnittsmiete als auch die Spitzenmiete blieben am Jahresende stabil auf hohem Niveau. Die Durchschnittsmiete könnte 2023 etwas nachgeben, da mehr mittelständische Unternehmen auf Flächensuche sind. Sie agieren insgesamt etwas preissensibler.
• Der Schwerpunkt des Vermietungsgeschehens befand sich in den Teilmärkten City und HafenCity. Der Umsatzanteil dieser beiden Top-Lagen zusammen kletterte im Vorjahresvergleich von 34 auf 43 %. Mit rund 15 % erhöhte jedoch auch die preisgünstigere City Süd mit vielen Objekten in Neubauqualität ihren Anteil am Flächenumsatz (2021: 11 %).
• Das kurzfristige Flächenangebot erhöhte sich im Jahresvergleich um 4,4 % und wird im Jahresverlauf weiter zunehmen. Das Fertigstellungsvolumen erreicht 2023 voraussichtlich seinen Höhepunkt. „Mittelfristig wird weniger gebaut werden. Aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen im Hinblick auf Lieferengpässe, hohe Bau- und Finanzierungskosten werden Entwickler weniger Projekte spekulativ angehen. Eine relativ hohe Vorvermietungsquote wird dann die Regel sein“, erwartet Rehberg.
„Mehrere größere Nutzer konnten ihre Verhandlungen im vierten Quartal nicht abschließen und verhandeln 2023 weiter. Dieser Nachfrageüberhang lässt einen umsatzstarken Jahresauftakt erwarten“, prognostiziert Sprecher der G&B-Geschäftsführung Andreas Rehberg.
Markt im Detail:
• 2022 gab es mit 19 deutlich mehr Großabschlüsse auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt als 2021 mit elf. Ihr Anteil am Flächenumsatz betrug rund 36 %. Die beiden größten Mietverträge des Jahres von Dataport und der Haspa waren zudem auch die zweit- und drittgrößten in Hamburg überhaupt.
• Typisch für Hamburg verteilte sich der Büroflächenumsatz relativ gleichmäßig auf alle Branchen. In erster Linie aufgrund des Dataport-Vertrags stach einzig die IT-Branche mit knapp 18 % heraus.
• „Viele Unternehmen haben sich 2022 Top-Objekte in sehr guten Lagen gesichert“, konstatiert Rehberg. „Damit schaffen sie für ihre Mitarbeiter attraktive Arbeitsumgebungen und erhöhen ihre Chancen im Wettbewerb um Fachkräfte.“ Daher gab es mit 23 signifikant mehr Abschlüsse im Mietpreissegment über 30 €/m²/Monat (2021: sechs).
• Sowohl die flächengewichtete Durchschnittsmiete als auch die Spitzenmiete blieben am Jahresende stabil auf hohem Niveau. Die Durchschnittsmiete könnte 2023 etwas nachgeben, da mehr mittelständische Unternehmen auf Flächensuche sind. Sie agieren insgesamt etwas preissensibler.
• Der Schwerpunkt des Vermietungsgeschehens befand sich in den Teilmärkten City und HafenCity. Der Umsatzanteil dieser beiden Top-Lagen zusammen kletterte im Vorjahresvergleich von 34 auf 43 %. Mit rund 15 % erhöhte jedoch auch die preisgünstigere City Süd mit vielen Objekten in Neubauqualität ihren Anteil am Flächenumsatz (2021: 11 %).
• Das kurzfristige Flächenangebot erhöhte sich im Jahresvergleich um 4,4 % und wird im Jahresverlauf weiter zunehmen. Das Fertigstellungsvolumen erreicht 2023 voraussichtlich seinen Höhepunkt. „Mittelfristig wird weniger gebaut werden. Aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen im Hinblick auf Lieferengpässe, hohe Bau- und Finanzierungskosten werden Entwickler weniger Projekte spekulativ angehen. Eine relativ hohe Vorvermietungsquote wird dann die Regel sein“, erwartet Rehberg.
