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04.01.2023 Leicht über Vorjahreswert – So performt der Büromarkt Düsseldorf

Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf (inkl. Neuss, Ratingen, Erkrath etc.) im Gesamtjahr 2022 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 330.000 m². Gegenüber dem Vorjahr 2021 (324.500 m²) bedeutet dies eine Steigerung rd. 1,7 %. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Ø 2012-2021: 383.000 m²) sind es indessen immer noch rd. 16 % weniger.

Von dem Gesamtflächenumsatz entfallen rd. 288.000 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (2021: rd. 280.200 m²) und knapp 42.000 m² auf das Umland (2021: 44.300).

Damit zeigte der Düsseldorfer Büromarkt ein insgesamt stabiles Ergebnis, das indessen – insbesondere in der zweiten Jahreshälfte aufgrund erschwerter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen – von einer wechselnden Dynamik geprägt war:

Im ersten Halbjahr 2022 präsentierte sich der Büromarkt der Region Düsseldorf sehr dynamisch und verzeichnete mit insgesamt 190.000 m² ein sattes Plus von rd. 69 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2021: 112.500 m²). Dabei entfielen rd. 163.500 m² auf das Stadtgebiet Düsseldorf und rd. 26.200 m² auf das Umland.

Im dritten Quartal 2022 schlugen sich dann die veränderten Marktbedingungen auf das Vermietungsgeschehen nieder, so dass ein rückläufiges Umsatzgeschehen registriert wurde. Mit rd. 55.000 m² wurde das schwächste Quartalsergebnis des Jahres registriert (Stadtgebiet: 43.500 m²; Umland: 11.500 m²), das zudem 48 % unter dem Vorjahresquartal (3. Quartal 2021: rd. 105.200 m²; davon allein im Stadtgebiet rd. 91.000 m²) liegt.

Im vierten Quartal zeigte das Marktgeschehen mit einem Büroflächenumsatz von rd. 85.000 m² (Stadtgebiet: 81.000 m²; Umland: 4.000 m²) m² leichte Erholungstendenzen. Allerdings wurde das Vorjahresquartal (4. Quartal 2021: rd. 106.800 m²) um rd. 20 % verfehlt.

Zu den größten Mietvertragsabschlüssen im Stadtgebiet zählen die Anmietung der Stadt Düsseldorf in der Yorckstraße mit rd. 15.000 m² für die VHS und der Abschluss von Ernst & Young (EY) im “Pandion Officehome Rise“ an der Völklinger Straße mit rd. 14.500 m².

Für 2023 prognostiziert Aengevelt Research einen stabilen Büroflächenumsatz um 330.000 m². Dabei wird das erste Halbjahr 2023 aufgrund der aktuellen marktwirtschaftlichen Situation noch von einer gedämpften Marktdynamik geprägt sein. Ab der zweiten Jahreshälfte sind dann indessen Nachholeffekte und eine Dynamisierung des Anmietungsgeschehens zu erwarten.

Anstieg der Angebotsreserve

2020 betrug die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) im Stadtgebiet rd. 600.000 m², was einer Leerstandsquote von rd. 7,8 % entsprach. Ab 2021 stieg die Angebotsreserve kontinuierlich auf rd. 670.000 m² an. Die Leerstandsquote erhöhte sich auf rd. 8,7 %.

Dieser Trend setzte sich auch im Jahr 2022 fort: Die Angebotsreserve in Düsseldorf erhöhte sich bis Ende des Jahres 2022 auf rd. 750.000 m².

Entsprechend stieg die Leerstandsquote bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 7,7 Mio. m² im Düsseldorfer Stadtgebiet von 8,7 % auf rd. 9,7 %.

Für das Jahr 2023 prognostiziert Aengevelt Research eine Stabilisierung der Angebotsreserve auf dem Niveau von 750.000 m².

Büroflächenfertigstellung auf durchschnittlichem Niveau

2022 wurden in Düsseldorf insgesamt knapp 90.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Das Fertigstellungsniveau liegt somit rd. 9 % unter dem Vorjahr (2021: 98.500 m²), übertrifft indessen das langjährige Mittel (Ø 2012-2021: rd. 88.000 m² p.a.).

2023 werden voraussichtlich um 100.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Allerdings sind die Kosten für Neubauprojekte aufgrund des aktuellen Zinsumfeldes, deutlich gestiegener Baupreise etc. aktuell schwer kalkulierbar, so dass für die nächsten Jahre – insbesondere 2024 und 2025 – grundsätzlich mit moderateren Fertigstellungszahlen zu rechnen ist, ungeachtet der hohen Nachfrage nach modernen, ESG-gerechten Büroflächen.

Steigende Spitzenmiete.

Die gewichtete Spitzenmiete stellte sich in Düsseldorf mehrere Jahre in Folge stabil auf rd. EUR 28,50/m². In 2022 zog sie deutlich um 9 % auf nunmehr rd. EUR 31,-/m² an. Dabei gab es vereinzelt sogar noch höherpreisige Mietabschlüsse.
Preistreiber ist v.a. die hohe Nachfrage nach energetisch nachhaltigen, ESG-gerechten Büroflächen. Damit wird die Qualität der Büroflächen als entscheidender Faktor bei Neuanmietungen bestätigt.

Die mittlere Miete in Citylagen stieg marginal und stellt sich nunmehr auf rd. EUR 22,-/m² (2021: 21,90/m²).






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