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05.01.2023 Alternative Immobilienanlagen weniger von Wirtschaftszyklen abhängig

Immobilienanleger sollten sich nicht von kurzfristigen Marktschwankungen beeinflussen lassen sondern sich auf langfristige Entwicklungen konzentrieren. Laut Neil Slater, Global Head of Real Assets bei abrdn, könnten Investments in Studentenwohnungen, Logistikimmobilien und nachhaltige Bürogebäude nachhaltiges Wertschöpfungspotenzial bieten: „Trotz der derzeitigen Konjunkturabschwächung, die durch steigende Zinssätze noch verschärft wird, ist es für Anleger wichtig, sich weiterhin auf die individuellen und grundlegenden Faktoren zu konzentrieren, die in den verschiedenen regionalen Märkten wirken. Wir sollten uns bewusst machen, wie wirtschaftliche, demografische, technologische und soziale Faktoren zusammenwirken und die Märkte auf einzigartige Weise beeinflussen.

Zusammengenommen tragen diese Faktoren dazu bei, dass sich Immobilienanlagen allmählich von den Zyklen des Wirtschaftswachstums abkoppeln, die traditionell die Performance bestimmt haben.

Kurzfristig werden die Immobilienbewertungen unserer Meinung nach drei verschiedene Phasen durchlaufen:

Neubewertung

Die Kosten für Real Estate Debt steigen stark an, was die Renditen von Immobilienanleihen in die Höhe treibt. Dies ist in den entwickelten Märkten wie Europa, den USA und auch in Teilen Asiens bereits geschehen. Eine bemerkenswerte Ausnahme ist Japan, ein wichtiger asiatischer Markt, der an seiner akkommodierenden Politik festhält, sodass die Renditen (und Leerstandsquoten) stabiler waren. In dieser Phase gewinnt Real Estate Debt oftmals an Attraktivität.

Rezession

Es wird erwartet, dass Großbritannien und die Eurozone die ersten großen Volkswirtschaften sein werden, die in eine technische Rezession abrutschen. Die USA werden wahrscheinlich im zweiten Quartal 2023 folgen, obwohl sie widerstandsfähiger waren als erwartet.

Die Aufmerksamkeit wird sich wahrscheinlich von den Immobilienrenditen auf das Einkommensrisiko verlagern, vor allem wenn die Forderungsausfälle und Insolvenzen zunehmen. Die traditionellen Immobiliensektoren korrelieren stark mit dem Wirtschaftswachstum. Schwächere Vermögenswerte werden darunter leiden.

Aufschwung

Die Wirtschaftstätigkeit erholt sich, da sich die Stimmung in der Wirtschaft und das Verbrauchervertrauen erholen. Im Vergleich zur globalen Finanzkrise 2007/08 ist der Verschuldungsgrad der Industrie viel geringer und das Angebot an Bauprojekten sehr niedrig. Diese Kombination wird im weiteren Verlauf des Konjunkturzyklus die Aussichten auf ein starkes Ertragswachstum für qualitativ hochwertige Vermögenswerte in allen Sektoren untermauern. Der Mangel an hochwertigen Immobilien in Schlüsselsektoren – Wohnimmobilien, Speziallogistik, nachhaltig ausgerichtete Büros – wird wahrscheinlich ein wichtiger Faktor für die Rendite sein.

Nachfrage nach alternativen Immobilienanlageklassen steigt

Doch hinter den Schlagzeilen korrelieren die am schnellsten wachsenden Teile des Immobilienuniversums weniger mit dem Wirtschaftswachstum. Der technologische Wandel, demografische Veränderungen, die Notwendigkeit, Kohlenstoffemissionen zu reduzieren und den Klimawandel abzuschwächen, sowie ein verändertes Verbraucherverhalten sind allesamt starke Kräfte, die die Nachfrage nach neueren Immobilienarten beeinflussen. Wir sehen drei neuere Immobiliensektoren, die weniger vom Boom-Bust-Muster der Wirtschaftszyklen abhängig sind und Diversifizierungs- und Wachstumsvorteile bieten könnten.

Studentenwohnungen

Die Nachfrage nach Studienplätzen steigt in der Regel, wenn die Arbeitsmärkte schwächeln. Während der Pandemie sind die Studentenzahlen in ganz Europa weiter gestiegen. Internationale Studenten machen bereits einen beträchtlichen Teil der britischen Studentenpopulation aus und in Kontinentaleuropa nehmen englischsprachige Studiengänge zu. In ganz Europa besteht ein erheblicher Mangel an maßgeschneiderten Studentenwohnungen und die Privatmieten steigen, was neue Investitionsmöglichkeiten für eigens für Studenten errichtete Unterkünfte schafft.

Logistik

In den traditionellen Handelssektoren glauben wir weiterhin an die Fundamentaldaten des Logistiksektors, die durch die Nachfrage aufgrund sich verändernder Geschäftsmodelle begünstigt werden. Die Gesamtleerstandsquote in Europa ist mit 2,4 Prozent auf einem Rekordtief. Die Modernisierung der Lieferketten, der elektronische Handel, das Nearshoring und das Just-in-Case-Lieferkettenmanagement haben das neue Angebot schnell absorbiert. Eine neue Generation zeitsensibler, bedarfsorientierter Verbraucher wird die weitere Verbesserung der Technologie und der Lieferkette vorantreiben.

Nachhaltige Büros

Die Büronachfrage wird zunehmend von der Qualität und den Umwelt-, Sozial- und Governance-Eigenschaften (ESG) der Gebäude bestimmt. Die Spitzenmieten steigen in allen Stadtzentren weiter an, da „zukunftsfähige“ Büros nur einen kleinen Teil des Bürobestands ausmachen. In Seoul beschleunigte sich das Wachstum der Büromieten im zweiten Quartal dieses Jahres auf 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, während die Leerstandsquote auf 3,9 Prozent und damit auf den niedrigsten Stand seit 2009 fiel. Im Zentrum von Paris wurde in diesem Jahr ein Rekordwachstum bei den Mieten verzeichnet.

Abschließende Erwägungen

Während sich Anleger verständlicherweise auf kurzfristige Marktschwankungen und Chancen konzentrieren, bleiben die längerfristigen strategischen Grundlagen von Immobilieninvestitionen entscheidend. Es ist wichtig, sich auf die Haupttreiber der Nachfrage zu konzentrieren, um das Potenzial von Immobilienanlagen bestmöglich zu nutzen. Auf dieser Grundlage können Anleger den besten Einstiegspunkt auf einer relativen Wertbasis über das gesamte Spektrum von Aktien, Anleihen und börsennotierten Wertpapieren hinweg prüfen."







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