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10.01.2023 Renditeanstieg bei allen Assets: Berliner Investmentmarkt resilient

Nach Angaben von Colliers wurden 2022 auf dem Berliner Investmentmarkt Gewerbeimmobilien für 8,8 Mrd. Euro gehandelt. Der Wert liegt 15 Prozent unter dem Vorjahr, markiert aber dennoch das viertbeste jemals erzielte Ergebnis. Der zehnjährige Durchschnitt wurde um 26 Prozent übertroffen. Dennoch verdeutlicht die schwache Jahresendrallye das herausfordernde Marktumfeld: So war das vergangene Schlussquartal das schwächste seit 2017.

Ulf Buhlemann FRICS, Head of Capital Markets bei Colliers in Berlin: „Das unsichere Umfeld aus gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten bei einer sich abzeichnenden, leichten Rezession hat im vierten Quartal voll auf dem Berliner Investmentmarkt durchgeschlagen. Die anhaltend schwierige Preisfindung auf dem sich immer stärker abzeichnenden Käufermarkt verhinderte viele Abschlüsse, sodass eine schwächere Jahresendrallye bereits eingepreist war . Dennoch erweist sich Berlin auch in diesem herausfordernden Markt sowohl in Hinblick auf das Transaktionsvolumen als auch das Renditeniveau als resilientester Top-7-Standort.“

Büro- und Mixed-Use-Deals bleiben das Maß der Dinge

Büroimmobilien waren mit 4,2 Mrd. Euro die am stärksten nachgefragte Assetklasse (48 Prozent). Der Anteil liegt leicht unter dem langjährigen Durchschnitt, was insbesondere an den zahlreich gehandelten Mixed-Use-Objekten liegt (18 Prozent Marktanteil). Grundstücks-Transaktionen komplettieren mit 1,5 Mrd. Euro und 17 Prozent Anteil die Top 3. Der Einzelhandel bleibt weiterhin unter Druck, die registrierten 725 Mio. Euro sind vor allem Ausdruck fehlender großvolumiger Abschlüsse im Highstreet- und Shoppingcenter-Segment.

Portfolien hatten es in den vergangenen zwölf Monaten aufgrund der Kaufzurückhaltung besonders schwer, sodass Einzeltransaktionen mit 89 Prozent Anteil das Bild bestimmten. Landmark-Deals beinhalteten unter anderem einen Anteilsverkauf des Sony Centers an Norges für 677 Mio. Euro. Der norwegische Fonds zeichnete sich mit dem gemeinschaftlichen Ankauf des VoltAir zusammen mit der Swiss Life auch für den zweitgrößten Deal verantwortlich. Bei der Übernahme des Siemens Technocampus investierte mit der GIC aus Singapur ein weiterer Staatsfonds in der Hauptstadt. Die Europacity war ebenfalls Ort zahlreicher Großtransaktionen: Vivion tauschte zwei Objekte des Quartiers Heidestraße gegen ausstehende Forderungen gegenüber dem bisherigen Eigentümer Aggregate Holdings im Wert von insgesamt 456 Mio. Euro, darüber hinaus sicherte sich ein Konsortium um Imfarr drei weitere Gebäude aus dem Quartier für 488 Mio. Euro.

Risikoklassen: Core Plus- überholen Core-Investments

Bei den Risikoklassen setzten sich Core Plus-Deals mit drei Mrd. Euro und 34 Prozent Marktanteil an die Spitze. Die von den stark gestiegenen Finanzierungskosten besonders betroffenen Core-Investments kamen ab dem zweiten Quartal praktisch zum Erliegen. Seitdem wurden Core-Transaktionen nur vereinzelt abgeschlossen – Top-Lagen, bonitätsstarke Mieter und ESG-Zertifizierung sind hier wichtiger denn je. Die erzielten 2,3 Mrd. Euro Transaktionsvolumen im Core-Segment stammen daher auch überwiegend aus dem ersten Quartal.

Die Hoffnung auf Distressed Assets hat sich nur teilweise erfüllt – von den 2,2 Mrd. Euro Volumen an Opportunistic-Deals entfällt der Löwenanteil auf Grundstücksverkäufe. Value Add-Investments erlebten mit 1,1 Mrd. Euro und 12 Prozent Anteil ebenfalls eine gebremste Nachfrage – hier sind gute Mikrolagen mit hohem Wachstumspotenzial besonders gefragt.

Renditeanstieg setzt sich über alle Assetklassen fort

Die gestiegenen Finanzierungskosten in Kombination mit den Zinsanstiegen auf den Anleihemärkten lassen auch in der Hauptstadt die Renditen steigen. Nachdem die Bruttospitzenrendite für Bürogebäude im dritten Quartal die Drei-Prozent-Marke übersprungen hat, ist sie zum Jahresende auf 3,70 Prozent geklettert. Der Anstieg um 110 Basispunkte innerhalb eines Jahres entspricht nun dem Renditeniveau von 2016. Dennoch weist Berlin die niedrigste Spitzenrendite unter den Top-7 auf, sodass hier weiterhin die höchsten Kaufpreise realisiert werden können. In B-Lagen und peripheren Lagen werden im Bürobereich aktuell bis zu 4,10 bzw. 4,70 Prozent verzeichnet.

Handelsimmobilien in Highstreet-Lagen notieren bei 3,80 Prozent, während Fachmärkte und Fachmarktzentren in der Spitze 4,50 Prozent erzielen. Logistik und Hotels liegen aktuell bei 4,30 sowie 4,85 Prozent Spitzenrendite.

Internationale Investoren bleiben auch im herausfordernden Umfeld aktiv

Internationale Akteure ergriffen im vergangenen Jahr zahlreiche Marktchancen und kauften für 4,3 Mrd. Euro ein. Der Marktanteil von 49 Prozent bedeutet ein ausgeglichenes Verhältnis zur Marktaktivität deutscher Investoren. Auf Verkäuferseite blieben ausländische Investoren mit 2,8 Mrd. Euro und 32 Prozent Marktanteil deutlich zurückhaltender. Hier warteten die Akteure aufgrund unterschiedlicher Kaufpreiserwartungen häufiger ab.

Ausblick 2023: Marktgleichgewicht im ersten Halbjahr weiter in Findungsphase

Kemal Zeyveli FRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin: „In den vergangenen Monaten lagen die Käufer- und Verkäufererwartungen bei vielen Prozessen weit auseinander. Die Marktaktivität wird auch im ersten Halbjahr 2023 voraussichtlich begrenzt bleiben, obwohl die Pipeline mit potenziell verkaufbaren Produkten gut gefüllt ist. Der Druck auf die Renditen ist vorerst noch nicht beendet, sodass mit weiteren Preisabschlägen zu rechnen ist. Wir erwarten mittelfristig jedoch eine Beruhigung der Marktbedingungen und eine größere Verlässlichkeit im Transaktionsgeschehen. Der Zeitpunkt für dieses neue Marktgleichgewicht lässt sich - Stand heute - jedoch schwer einschätzen, könnte sich aus heutiger Sicht aber im zweiten Halbjahr einstellen. Bis dahin bleibt der Berliner Markt auch in unsicheren Phasen aufgrund der guten wirtschaftlichen Rahmendaten und des stabilen Bürovermietungsmarktes eines der attraktivsten Investmentziele in Europa, in dem der zehnjährige Mittelwert weiterhin erreicht werden kann. Deshalb halten wir für 2023 ein Transaktionsvolumen von mindestens sieben Mrd. Euro für realistisch.“






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