12.01.2023 Berliner Büromarkt auf Dekadenniveau, Spitzenmiete zieht erneut an
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Berliner Büromarkt im Gesamtjahr 2022 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 770.000 m². Das Ergebnis verfehlt den Vorjahreswert (2021: rd. 849.000 m²) um 10 %, erreicht aber das Niveau des Dekadenmittels (Ø 2012-2021: 774.000 m² p. a.). Zudem sichert sich Berlin damit erneut Platz eins der deutschen Büromärkte, knapp vor München (rd. 760.000 m²) und Hamburg (rd. 551.000 m²).
• Wie erwartet, blieb dabei das vierte Quartal deutlich unter dem hohen Niveau der Vorjahre. Mit einem Büroflächenumsatz von rd. 145.000 m² wurden sowohl der Wert des Vorjahreszeitraums (Q4 2021: rd. 323.000 m²) als auch das entsprechende Zehnjahresmittel (Ø Q4 2012-2021: 232.000 m²) deutlich verfehlt.
„Die Marktdynamik wurde durch die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ausgebremst, zahlreiche Nutzer stellten ihre Expansions- und Anmietungsentscheidungen zurück. Entsprechend fiel die traditionelle Jahresendrally im vierten Quartal aus“, erläutert Peter Starke, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Leiter der Berliner Niederlassung.
• Für das Gesamtjahr 2023 prognostiziert Aengevelt für Berlin einen gegenüber dem Vorjahr etwas geringeren Büroflächenumsatz von 720.000 m² bis 750.000 m².
Dazu Peter Starke: „Das erste Halbjahr 2023 wird weiterhin von Unsicherheit und Zurückhaltung geprägt sein. In Abhängigkeit von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ist indessen eine Dynamisierung des Marktgeschehens ab der zweiten Jahreshälfte möglich. Gefragt sind und bleiben dabei insbesondere moderne, energieeffiziente, möglichst ESG-gerechte Büroflächen. Deren Verfügbarkeit wird entsprechend das Umsatzergebnis beeinflussen.“
Angebotsreserve mit Steigerungstendenzen
• Nachdem die Angebotsreserve 2019 mit 280.000 m² ihren niedrigsten Stand in diesem Jahrtausend erreichte, stieg sie 2020 zunächst auf 390.000 m². Im Folgejahr 2021 setzte sich dieser Trend fort, das Jahr schloss mit einem verfügbaren Büroflächenangebot von rd. 690.000 m² ab.
• Bis Ende 2022 ist die Angebotsreserve nach Analysen von Aengevelt Research wieder moderat auf rd. 670.000 m² gesunken. Die Leerstandsquote stellt sich damit bei einem Gesamtbüroflächenbestand von rd. 21 Mio. m² auf 3,2 %.
• Bis Ende 2023 geht Aengevelt Research u.a. aufgrund überdurchschnittlicher Fertigstellungsvolumina von einem erneuten Anstieg der Angebotsreserve auf dann rd. 800.000 m² aus. Dies entspräche einer nach wie vor sehr niedrigen Leerstandsquote von unter 4 %.
Überdurchschnittliche Büroflächenfertigstellung
• 2020 wurden nach Analysen von Aengevelt Research in Berlin rd. 470.000 m² Bürofläche fertiggestellt. 2021 zog das Fertigstellungsvolumen weiter auf rd. 580.000 m² Bürofläche an. Dieser Wert übertraf das Dekadenmittel (Ø 2012-2021: 284.000 m²) um 104 %.
• 2022 wurde mit mehr als einer halben Million Quadratmeter fertiggestellter Bürofläche erneut ein überdurchschnittlicher Wert erreicht.
• „Darüber hinaus befinden sich aktuell über 1 Mio. m² Bürofläche im Bau, von denen Stand heute noch relevante Volumina verfügbar sind. Damit zeichnet sich eine zunehmende Entspannung am Berliner Büromarkt ab“, skizziert Peter Starke die Perspektiven.
Anziehendes Mietpreisniveau
• Auf Grund der weiterhin geringen Verfügbarkeit besonders stark nachgefragter moderner Büroflächen hat sich die gewichtete Spitzenmiete binnen zwölf Monaten von rd. EUR 41,-/m² auf aktuell rd. EUR 43,-/m² pro Monat erhöht.
• Auch insgesamt wurde ein Anstieg der Mieten analysiert: Die Durchschnittsmiete für die Gesamtstadt stieg auf EUR 28,-/m² (2021: EUR 27,50/m²), die mittlere City-Miete auf rd. EUR 32,-/m² (2021: EUR 30,50/m²).
• Für den Jahresverlauf 2023 prognostiziert Aengevelt einen weiteren leichten Anstieg der gewichteten Spitzenmiete. Zusammen mit den ebenfalls stark gestiegenen Nebenkosten führt dies zu einer deutlich erhöhten Mietbelastung für die Nutzer.
„Nicht nur der bislang noch bestehende Mangel an modernen, ESG-gerechten Büroflächen, sondern auch die deutlich gestiegenen Baukosten wirken hier als Preistreiber“, kommentiert Peter Starke die Entwicklung.
• Wie erwartet, blieb dabei das vierte Quartal deutlich unter dem hohen Niveau der Vorjahre. Mit einem Büroflächenumsatz von rd. 145.000 m² wurden sowohl der Wert des Vorjahreszeitraums (Q4 2021: rd. 323.000 m²) als auch das entsprechende Zehnjahresmittel (Ø Q4 2012-2021: 232.000 m²) deutlich verfehlt.
„Die Marktdynamik wurde durch die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ausgebremst, zahlreiche Nutzer stellten ihre Expansions- und Anmietungsentscheidungen zurück. Entsprechend fiel die traditionelle Jahresendrally im vierten Quartal aus“, erläutert Peter Starke, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Leiter der Berliner Niederlassung.
• Für das Gesamtjahr 2023 prognostiziert Aengevelt für Berlin einen gegenüber dem Vorjahr etwas geringeren Büroflächenumsatz von 720.000 m² bis 750.000 m².
Dazu Peter Starke: „Das erste Halbjahr 2023 wird weiterhin von Unsicherheit und Zurückhaltung geprägt sein. In Abhängigkeit von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ist indessen eine Dynamisierung des Marktgeschehens ab der zweiten Jahreshälfte möglich. Gefragt sind und bleiben dabei insbesondere moderne, energieeffiziente, möglichst ESG-gerechte Büroflächen. Deren Verfügbarkeit wird entsprechend das Umsatzergebnis beeinflussen.“
Angebotsreserve mit Steigerungstendenzen
• Nachdem die Angebotsreserve 2019 mit 280.000 m² ihren niedrigsten Stand in diesem Jahrtausend erreichte, stieg sie 2020 zunächst auf 390.000 m². Im Folgejahr 2021 setzte sich dieser Trend fort, das Jahr schloss mit einem verfügbaren Büroflächenangebot von rd. 690.000 m² ab.
• Bis Ende 2022 ist die Angebotsreserve nach Analysen von Aengevelt Research wieder moderat auf rd. 670.000 m² gesunken. Die Leerstandsquote stellt sich damit bei einem Gesamtbüroflächenbestand von rd. 21 Mio. m² auf 3,2 %.
• Bis Ende 2023 geht Aengevelt Research u.a. aufgrund überdurchschnittlicher Fertigstellungsvolumina von einem erneuten Anstieg der Angebotsreserve auf dann rd. 800.000 m² aus. Dies entspräche einer nach wie vor sehr niedrigen Leerstandsquote von unter 4 %.
Überdurchschnittliche Büroflächenfertigstellung
• 2020 wurden nach Analysen von Aengevelt Research in Berlin rd. 470.000 m² Bürofläche fertiggestellt. 2021 zog das Fertigstellungsvolumen weiter auf rd. 580.000 m² Bürofläche an. Dieser Wert übertraf das Dekadenmittel (Ø 2012-2021: 284.000 m²) um 104 %.
• 2022 wurde mit mehr als einer halben Million Quadratmeter fertiggestellter Bürofläche erneut ein überdurchschnittlicher Wert erreicht.
• „Darüber hinaus befinden sich aktuell über 1 Mio. m² Bürofläche im Bau, von denen Stand heute noch relevante Volumina verfügbar sind. Damit zeichnet sich eine zunehmende Entspannung am Berliner Büromarkt ab“, skizziert Peter Starke die Perspektiven.
Anziehendes Mietpreisniveau
• Auf Grund der weiterhin geringen Verfügbarkeit besonders stark nachgefragter moderner Büroflächen hat sich die gewichtete Spitzenmiete binnen zwölf Monaten von rd. EUR 41,-/m² auf aktuell rd. EUR 43,-/m² pro Monat erhöht.
• Auch insgesamt wurde ein Anstieg der Mieten analysiert: Die Durchschnittsmiete für die Gesamtstadt stieg auf EUR 28,-/m² (2021: EUR 27,50/m²), die mittlere City-Miete auf rd. EUR 32,-/m² (2021: EUR 30,50/m²).
• Für den Jahresverlauf 2023 prognostiziert Aengevelt einen weiteren leichten Anstieg der gewichteten Spitzenmiete. Zusammen mit den ebenfalls stark gestiegenen Nebenkosten führt dies zu einer deutlich erhöhten Mietbelastung für die Nutzer.
„Nicht nur der bislang noch bestehende Mangel an modernen, ESG-gerechten Büroflächen, sondern auch die deutlich gestiegenen Baukosten wirken hier als Preistreiber“, kommentiert Peter Starke die Entwicklung.
