12.01.2023 Asset bleibt attraktiv: Logistikinvestments verfehlen Rekordjahr knapp
Der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien hat trotz der allgemeinen Krisenstimmung im Jahr 2022 fast an das Rekordjahr 2021 anknüpfen können. Zwar sank das Transaktionsvolumen mit 9,6 Milliarden Euro sechs Prozent unter den Vorjahreswert von 10,2 Milliarden Euro, allerdings liegt es damit auch 14 Prozent über dem Fünfjahresschnitt und deutliche 64 Prozent über dem Zehnjahresschnitt.
Mit 1,9 Milliarden Euro schließt das vierte Quartal 2022 an das Vorquartal an, im Vorjahresvergleich fällt es damit jedoch um 46 Prozent ab, da die typische Jahresendrallye erwartungsgemäß ausfiel. Das Gros des Jahresumsatzes fand mit 3,9 Milliarden Euro im ersten Quartal statt.
Dominic Thoma, Co-Head of Industrial Investment JLL Germany: „Im ersten Quartal 2022 waren die Investoren noch mit der Abwicklung einer erheblichen Masse an Transaktionen beschäftigt, was sich auch im Rekordumsatz im ersten Quartal widerspiegelt. Dadurch fehlte ihnen allerdings die Zeit, neue Verkäufe aufzusetzen. Mit dem Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine folgten Inflation, Zinsanstieg und erhebliche Unsicherheiten, woraufhin sich etliche Investoren zunächst auf die Seitenlinie gestellt hatten.“
„Die häufigen Veränderungen der Finanzierungskonditionen machten es zeitweise schwierig, die Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern zu erfüllen und vereinbarte Ankaufskonditionen durchs Ziel zu bringen“, sagt Thoma. „Vor diesem Hintergrund verzögerten sich einige großvolumige Einzel- und Portfolioverkäufe, wurden pausiert oder zurückgezogen. Dass die vergangenen Quartale trotz dieser Umstände dennoch so erfolgreich waren, unterstreicht die anhaltende Attraktivität der Assetklasse Industrie und Logistik sowie eine rasche Anpassungsfähigkeit der Marktteilnehmer an die veränderten Rahmenbedingungen.“
Diana Schumann, Co-Head of Industrial Investment JLL Germany: „Durch das hohe Transaktionsvolumen wird vor allem die Konstanz der Assetklasse Logistik bestätigt, nicht zuletzt bedingt durch das weiterhin starke Segment E-Commerce und das erneute Aufblühen des stationären Handels. Aktuell spielen jedoch kurzfristige Erhöhungen von Logistik- und Lagerflächen etlicher Unternehmen, bedingt durch den Krieg und unterbrochene Lieferketten, eine noch größere Rolle. Die Nachfrage nach Flächen ist in kurzer Zeit deutlich gestiegen, was zu Flächenknappheit und steigenden Mietpreisen geführt hat. Re- und Nearshoring dürften aus Sicherheitsgründen daher langfristige Trends darstellen. Gestützt wird die Assetklasse zudem durch besser ausgefallene Geschäftsergebnisse vieler Unternehmen und eine bislang ausgebliebene Rezession.“
Aufgrund der höheren Finanzierungskosten und der nach wie vor bestehenden Unsicherheiten sind die Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieimmobilien innerhalb eines Jahres deutlich gestiegen, je nach Standort zwischen 85 und 95 Basispunkte. In Frankfurt, Hamburg und München liegt die Spitzenrendite zum Ende des vierten Quartals bei 3,90 Prozent, in Berlin, Düsseldorf, Köln und Stuttgart bei 3,95 Prozent.
„Dieses neue Preisniveau ermöglicht wieder Kaufgelegenheiten für Pensionskassen oder Versicherungen, die in den vergangenen Jahren aufgrund sinkender Renditen pausieren mussten“, sagt Thoma. 2022 investierten mit großer Mehrheit Asset- und Fondsmanager (53 Prozent), Immobilienunternehmen (13 Prozent), Entwickler (zehn Prozent) und nicht näher bekannte Investoren (17 Prozent). Mit 63 Prozent floss erneut ein Großteil der Investitionen in Core-plus-Objekte (Vorjahr: 42 Prozent), während Core-Objekte mit 21 Prozent einen leichten Rückgang zum Vorjahr (24 Prozent) verzeichnen mussten. Bei Value-add-Objekten hielten sich die Investoren mit elf Prozent eher zurück (Vorjahr: 25 Prozent), was vermutlich mit dem restriktiveren Agieren der Banken in Verbindung steht.
Großtransaktionen dominieren noch das Volumen
Thoma: „Mit 57 Prozent überwiegen nationale Investoren, die traditionell in schwierigeren Zeiten ein stärkeres Vertrauen in ihren Heimatmarkt haben. Generell schätzen Investoren das im Logistiksegment potenziell vorhandene Mietpreiswachstum und die sich auch zukünftig verknappenden Flächen in Deutschland.“ Insgesamt 280 Transaktionen von Logistik- und Industrieimmobilien wurden 2022 registriert, im Vorjahr waren es 315. Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich gab es 19, vier weniger als 2021. Machten die Großtransaktionen 2021 noch 43 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens aus, lag der Anteil im abgelaufenen Jahr bei 46 Prozent. Zu den größten Deals zählte die Übernahme von DI Reit durch den Asset- und Fondsmanager CTP aus den Niederlanden sowie der Erwerb eines Portfolios der UBS durch Prologis.
Schumann: „Zwar machen Portfoliodeals noch einen großen Anteil der Transaktionen aus, wir registrieren aber aktuell eine erhöhte Nachfrage nach Einzeltransaktionen, weil viele Investoren zurzeit eher vorsichtig agieren. Wenn sie jetzt ein Portfolio zur aktuellen Spitzenrendite erwerben und die Renditen aber weiter steigen sollten, dann sind die Auswirkungen im Gesamtportfolio deutlich spürbar. Bei einer einzelnen zu teuer erworbenen Immobilie halten sie sich jedoch in Grenzen.“
„Wir sind 2022 trotz sinkender Kaufpreise knapp an einem weiteren Rekordjahr vorbeigeschrammt. Zahlreiche Deals sind in das Jahr 2023 gerutscht oder warten auf einen Vermarktungsstart unter verbesserten Rahmenbedingungen“, sagt Thoma. „Diese Entwicklung könnte sich positiv auf das Transaktionsvolumen im laufenden Jahr auswirken. Allerdings müssen wir auch damit kalkulieren, dass gestiegene Baukosten in Verbindung mit gesunkenen Exitfaktoren zu einer Delle im Neubauvolumen führen könnten, sollten die erwarteten Kaufpreise nicht die Projektkosten decken.“
„Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau bleiben, dann haben wir die Talsohle erreicht und wir können mit stabilen Spitzenrenditen für 2023 rechnen“, sagt Schumann. „Logistikimmobilien sind und bleiben aufgrund der hohen Nachfrage der Nutzer nach Flächen ein beliebtes Investmentprodukt – dies wird auch im Jahr 2023 zu einer Vielzahl an Transaktionen führen.“
Mit 1,9 Milliarden Euro schließt das vierte Quartal 2022 an das Vorquartal an, im Vorjahresvergleich fällt es damit jedoch um 46 Prozent ab, da die typische Jahresendrallye erwartungsgemäß ausfiel. Das Gros des Jahresumsatzes fand mit 3,9 Milliarden Euro im ersten Quartal statt.
Dominic Thoma, Co-Head of Industrial Investment JLL Germany: „Im ersten Quartal 2022 waren die Investoren noch mit der Abwicklung einer erheblichen Masse an Transaktionen beschäftigt, was sich auch im Rekordumsatz im ersten Quartal widerspiegelt. Dadurch fehlte ihnen allerdings die Zeit, neue Verkäufe aufzusetzen. Mit dem Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine folgten Inflation, Zinsanstieg und erhebliche Unsicherheiten, woraufhin sich etliche Investoren zunächst auf die Seitenlinie gestellt hatten.“
„Die häufigen Veränderungen der Finanzierungskonditionen machten es zeitweise schwierig, die Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern zu erfüllen und vereinbarte Ankaufskonditionen durchs Ziel zu bringen“, sagt Thoma. „Vor diesem Hintergrund verzögerten sich einige großvolumige Einzel- und Portfolioverkäufe, wurden pausiert oder zurückgezogen. Dass die vergangenen Quartale trotz dieser Umstände dennoch so erfolgreich waren, unterstreicht die anhaltende Attraktivität der Assetklasse Industrie und Logistik sowie eine rasche Anpassungsfähigkeit der Marktteilnehmer an die veränderten Rahmenbedingungen.“
Diana Schumann, Co-Head of Industrial Investment JLL Germany: „Durch das hohe Transaktionsvolumen wird vor allem die Konstanz der Assetklasse Logistik bestätigt, nicht zuletzt bedingt durch das weiterhin starke Segment E-Commerce und das erneute Aufblühen des stationären Handels. Aktuell spielen jedoch kurzfristige Erhöhungen von Logistik- und Lagerflächen etlicher Unternehmen, bedingt durch den Krieg und unterbrochene Lieferketten, eine noch größere Rolle. Die Nachfrage nach Flächen ist in kurzer Zeit deutlich gestiegen, was zu Flächenknappheit und steigenden Mietpreisen geführt hat. Re- und Nearshoring dürften aus Sicherheitsgründen daher langfristige Trends darstellen. Gestützt wird die Assetklasse zudem durch besser ausgefallene Geschäftsergebnisse vieler Unternehmen und eine bislang ausgebliebene Rezession.“
Aufgrund der höheren Finanzierungskosten und der nach wie vor bestehenden Unsicherheiten sind die Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieimmobilien innerhalb eines Jahres deutlich gestiegen, je nach Standort zwischen 85 und 95 Basispunkte. In Frankfurt, Hamburg und München liegt die Spitzenrendite zum Ende des vierten Quartals bei 3,90 Prozent, in Berlin, Düsseldorf, Köln und Stuttgart bei 3,95 Prozent.
„Dieses neue Preisniveau ermöglicht wieder Kaufgelegenheiten für Pensionskassen oder Versicherungen, die in den vergangenen Jahren aufgrund sinkender Renditen pausieren mussten“, sagt Thoma. 2022 investierten mit großer Mehrheit Asset- und Fondsmanager (53 Prozent), Immobilienunternehmen (13 Prozent), Entwickler (zehn Prozent) und nicht näher bekannte Investoren (17 Prozent). Mit 63 Prozent floss erneut ein Großteil der Investitionen in Core-plus-Objekte (Vorjahr: 42 Prozent), während Core-Objekte mit 21 Prozent einen leichten Rückgang zum Vorjahr (24 Prozent) verzeichnen mussten. Bei Value-add-Objekten hielten sich die Investoren mit elf Prozent eher zurück (Vorjahr: 25 Prozent), was vermutlich mit dem restriktiveren Agieren der Banken in Verbindung steht.
Großtransaktionen dominieren noch das Volumen
Thoma: „Mit 57 Prozent überwiegen nationale Investoren, die traditionell in schwierigeren Zeiten ein stärkeres Vertrauen in ihren Heimatmarkt haben. Generell schätzen Investoren das im Logistiksegment potenziell vorhandene Mietpreiswachstum und die sich auch zukünftig verknappenden Flächen in Deutschland.“ Insgesamt 280 Transaktionen von Logistik- und Industrieimmobilien wurden 2022 registriert, im Vorjahr waren es 315. Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich gab es 19, vier weniger als 2021. Machten die Großtransaktionen 2021 noch 43 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens aus, lag der Anteil im abgelaufenen Jahr bei 46 Prozent. Zu den größten Deals zählte die Übernahme von DI Reit durch den Asset- und Fondsmanager CTP aus den Niederlanden sowie der Erwerb eines Portfolios der UBS durch Prologis.
Schumann: „Zwar machen Portfoliodeals noch einen großen Anteil der Transaktionen aus, wir registrieren aber aktuell eine erhöhte Nachfrage nach Einzeltransaktionen, weil viele Investoren zurzeit eher vorsichtig agieren. Wenn sie jetzt ein Portfolio zur aktuellen Spitzenrendite erwerben und die Renditen aber weiter steigen sollten, dann sind die Auswirkungen im Gesamtportfolio deutlich spürbar. Bei einer einzelnen zu teuer erworbenen Immobilie halten sie sich jedoch in Grenzen.“
„Wir sind 2022 trotz sinkender Kaufpreise knapp an einem weiteren Rekordjahr vorbeigeschrammt. Zahlreiche Deals sind in das Jahr 2023 gerutscht oder warten auf einen Vermarktungsstart unter verbesserten Rahmenbedingungen“, sagt Thoma. „Diese Entwicklung könnte sich positiv auf das Transaktionsvolumen im laufenden Jahr auswirken. Allerdings müssen wir auch damit kalkulieren, dass gestiegene Baukosten in Verbindung mit gesunkenen Exitfaktoren zu einer Delle im Neubauvolumen führen könnten, sollten die erwarteten Kaufpreise nicht die Projektkosten decken.“
„Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau bleiben, dann haben wir die Talsohle erreicht und wir können mit stabilen Spitzenrenditen für 2023 rechnen“, sagt Schumann. „Logistikimmobilien sind und bleiben aufgrund der hohen Nachfrage der Nutzer nach Flächen ein beliebtes Investmentprodukt – dies wird auch im Jahr 2023 zu einer Vielzahl an Transaktionen führen.“
