13.01.2023 Retail-Investmentmarkt tankt im zweiten Halbjahr 2022 Selbstvertrauen
Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien ist 2022 gegen den Strom geschwommen: Mit rund sechs Milliarden Euro Transaktionsvolumen war das zweite Halbjahr deutlich stärker als das erste mit 3,4 Milliarden. In nahezu allen anderen Assetklassen war es genau umgekehrt. Mit insgesamt 9,4 Milliarden Euro konnte das Vorjahr um neun Prozent überboten werden, jedoch blieb der Markt ebenso neun Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen fünf und elf Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre.
Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany: „Das abgelaufene Jahr war für alle Marktteilnehmer besonders, unvorhersehbar und durch den Krieg und dessen wirtschaftliche Folgen von Herausforderungen geprägt. Nach einem verhaltenen Jahresstart hatten wir zunächst ein Transaktionsvolumen von sieben bis acht Milliarden Euro prognostiziert. Trotz der wachsenden Herausforderungen konnten wir jedoch eine anhaltend gute Nachfrage für Einzelhandelsimmobilien in der zweiten Jahreshälfte verzeichnen. Der Einzelhandelsmarkt hat sich so als robuste Produktkategorie behauptet, die Investoren langfristig attraktive Optionen bietet.“
Die Zahl der Transaktionen ging von 280 auf 264 zwar leicht zurück, größere Abschlüsse glichen diesen Rückgang zugunsten des Gesamtvolumens aber mehr als aus. Insgesamt wurden 15 Deals im dreistelligen Millionenbereich registriert – drei mehr als im Vorjahr. Mit rund 4,8 Milliarden Euro nehmen diese Transaktionen etwa die Hälfte des Gesamtvolumens im Jahr 2022 ein. „Dazu trug vor allem der größte Abschluss des Jahres, die Übernahme der Deutschen Euroshop durch Oaktree Capital und Cura Vermögensverwaltung für etwa 1,7 Milliarden Euro bei. Beide Investoren halten nun knapp 80 Prozent an der Deutschen Euroshop“, sagt Hoffmann.
Auch die Anteile der Nutzungsarten beeinflusste die Unternehmensübernahme deutlich: Shoppingcenter erzielten mit 29 Prozent den größten Anteil, wobei auch zunehmend wieder Einzelobjekte gehandelt wurden. Erwartungsgemäß dominant waren aber weiterhin Fachmarktprodukte mit einem Anteil von insgesamt 49 Prozent. Davon entfallen auf Fachmarktzentren 28 Prozent sowie auf Fachmärkte und Supermärkte mit 15 beziehungsweise sieben Prozent. Geschäftshäuser kamen auf eine Quote von 13 und Warenhäuser auf acht Prozent.
Deutlich sichtbar war das Bestreben der Investoren, Risiken einzudämmen. So wurden 72 Prozent in Core-plus und weitere 21 Prozent in Core investiert; Value-add blieben mit sieben Prozent nur wenige Anteile. „Wir verzeichnen Nachfrage für alle Subassetklassen und in allen Risikoklassen. Entscheidend ist jedoch das aufgerufene Pricing. Investments einer höheren Risikoklasse erfordern ein deutlich angepasstes Pricing, um den Renditeerfordernissen der Investoren gerecht zu werden. Dies wird sich 2023 noch weiter verschärfen“, sagt Hoffmann.
Bei der Betrachtung der Investorenherkunft fällt auf, dass die überwiegende Mehrheit der Marktteilnehmer aus Deutschland kamen (77 Prozent). Ein gleiches Bild zeigt die Verkäuferseite. Hier entfielen 78 Prozent der Veräußerungen ebenfalls auf inländische Unternehmen. Insgesamt erhöhte sich dadurch der Saldo des Immobilienbestands ausländischer Investoren um 88 Mio. Euro.
Für das Jahr 2023 erwartet Sarah Hoffmann eine anhaltend gute Nachfrage für Einzelhandelsimmobilien: „Diese Nachfrage basiert aber auf einem angepassten Preisniveau. Dabei wird sich der Markt sehr heterogen zeigen mit Transaktionsgeschehen in allen Subassetklassen, Risikoclustern und regionalen Ausprägungen. Das Kapital ist vorhanden. Ob eine Transaktion vollzogen werden kann, hängt im Wesentlichen am marktgerechte Pricing. Das gilt auch für Shopping Center und Highstreet-Objekte.“ Aktuell liegen die Spitzenrenditen für Shoppingcenter bei 5,0 Prozent. Einzelne Fachmärkte liegen mit 4,9 Prozent knapp darunter, während die Spitzenrendite für Fachmarktzentren bei 3,9 Prozent rangiert.
Auch bei den Highstreet-Produkten haben die Spitzenrenditen moderat zugelegt, während sich an der Reihenfolge des Feldes nichts verändert hat: München hat mit nun 2,7 Prozent weiterhin den niedrigsten Wert vor Berlin mit 2,9 Prozent. Dahinter folgen Hamburg (3,1 Prozent), Frankfurt (3,2 Prozent) und Düsseldorf (3,4 Prozent). Das Feld komplettieren Köln und Stuttgart mit jeweils 3,6 Prozent.
„Ich gehe davon aus, dass die Zeiten von höher, schneller, weiter vorbei sind. Fair eingepreiste Investments stoßen auf eine gute Nachfrage, dies gilt für alle Einzelhandelssegmente. In der breiten Masse erwarten wir ein solides Marktgeschehen auf angepasstem Niveau. Das Spektrum der Investoren ist gerade im Retail sehr breit gefächert, so agieren hier neben institutionellen Investoren auch eine große Anzahl eigenkapitalstarker Privatinvestoren, die gerade in Hochinflationszeiten die Kapitalanlage in Immobilien schätzen“, blickt Sarah Hoffmann auf das Jahr 2023.
Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany: „Das abgelaufene Jahr war für alle Marktteilnehmer besonders, unvorhersehbar und durch den Krieg und dessen wirtschaftliche Folgen von Herausforderungen geprägt. Nach einem verhaltenen Jahresstart hatten wir zunächst ein Transaktionsvolumen von sieben bis acht Milliarden Euro prognostiziert. Trotz der wachsenden Herausforderungen konnten wir jedoch eine anhaltend gute Nachfrage für Einzelhandelsimmobilien in der zweiten Jahreshälfte verzeichnen. Der Einzelhandelsmarkt hat sich so als robuste Produktkategorie behauptet, die Investoren langfristig attraktive Optionen bietet.“
Die Zahl der Transaktionen ging von 280 auf 264 zwar leicht zurück, größere Abschlüsse glichen diesen Rückgang zugunsten des Gesamtvolumens aber mehr als aus. Insgesamt wurden 15 Deals im dreistelligen Millionenbereich registriert – drei mehr als im Vorjahr. Mit rund 4,8 Milliarden Euro nehmen diese Transaktionen etwa die Hälfte des Gesamtvolumens im Jahr 2022 ein. „Dazu trug vor allem der größte Abschluss des Jahres, die Übernahme der Deutschen Euroshop durch Oaktree Capital und Cura Vermögensverwaltung für etwa 1,7 Milliarden Euro bei. Beide Investoren halten nun knapp 80 Prozent an der Deutschen Euroshop“, sagt Hoffmann.
Auch die Anteile der Nutzungsarten beeinflusste die Unternehmensübernahme deutlich: Shoppingcenter erzielten mit 29 Prozent den größten Anteil, wobei auch zunehmend wieder Einzelobjekte gehandelt wurden. Erwartungsgemäß dominant waren aber weiterhin Fachmarktprodukte mit einem Anteil von insgesamt 49 Prozent. Davon entfallen auf Fachmarktzentren 28 Prozent sowie auf Fachmärkte und Supermärkte mit 15 beziehungsweise sieben Prozent. Geschäftshäuser kamen auf eine Quote von 13 und Warenhäuser auf acht Prozent.
Deutlich sichtbar war das Bestreben der Investoren, Risiken einzudämmen. So wurden 72 Prozent in Core-plus und weitere 21 Prozent in Core investiert; Value-add blieben mit sieben Prozent nur wenige Anteile. „Wir verzeichnen Nachfrage für alle Subassetklassen und in allen Risikoklassen. Entscheidend ist jedoch das aufgerufene Pricing. Investments einer höheren Risikoklasse erfordern ein deutlich angepasstes Pricing, um den Renditeerfordernissen der Investoren gerecht zu werden. Dies wird sich 2023 noch weiter verschärfen“, sagt Hoffmann.
Bei der Betrachtung der Investorenherkunft fällt auf, dass die überwiegende Mehrheit der Marktteilnehmer aus Deutschland kamen (77 Prozent). Ein gleiches Bild zeigt die Verkäuferseite. Hier entfielen 78 Prozent der Veräußerungen ebenfalls auf inländische Unternehmen. Insgesamt erhöhte sich dadurch der Saldo des Immobilienbestands ausländischer Investoren um 88 Mio. Euro.
Für das Jahr 2023 erwartet Sarah Hoffmann eine anhaltend gute Nachfrage für Einzelhandelsimmobilien: „Diese Nachfrage basiert aber auf einem angepassten Preisniveau. Dabei wird sich der Markt sehr heterogen zeigen mit Transaktionsgeschehen in allen Subassetklassen, Risikoclustern und regionalen Ausprägungen. Das Kapital ist vorhanden. Ob eine Transaktion vollzogen werden kann, hängt im Wesentlichen am marktgerechte Pricing. Das gilt auch für Shopping Center und Highstreet-Objekte.“ Aktuell liegen die Spitzenrenditen für Shoppingcenter bei 5,0 Prozent. Einzelne Fachmärkte liegen mit 4,9 Prozent knapp darunter, während die Spitzenrendite für Fachmarktzentren bei 3,9 Prozent rangiert.
Auch bei den Highstreet-Produkten haben die Spitzenrenditen moderat zugelegt, während sich an der Reihenfolge des Feldes nichts verändert hat: München hat mit nun 2,7 Prozent weiterhin den niedrigsten Wert vor Berlin mit 2,9 Prozent. Dahinter folgen Hamburg (3,1 Prozent), Frankfurt (3,2 Prozent) und Düsseldorf (3,4 Prozent). Das Feld komplettieren Köln und Stuttgart mit jeweils 3,6 Prozent.
„Ich gehe davon aus, dass die Zeiten von höher, schneller, weiter vorbei sind. Fair eingepreiste Investments stoßen auf eine gute Nachfrage, dies gilt für alle Einzelhandelssegmente. In der breiten Masse erwarten wir ein solides Marktgeschehen auf angepasstem Niveau. Das Spektrum der Investoren ist gerade im Retail sehr breit gefächert, so agieren hier neben institutionellen Investoren auch eine große Anzahl eigenkapitalstarker Privatinvestoren, die gerade in Hochinflationszeiten die Kapitalanlage in Immobilien schätzen“, blickt Sarah Hoffmann auf das Jahr 2023.
