24.01.2023 Flächenmangel am Industrie-/Logistikimmobilienmarkt München
Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt der Region München verzeichnete 2022 einen Flächenumsatz von 155.000 Quadratmetern – ein Rückgang um 30 Prozent im Vorjahresvergleich. Nachdem 2021 keine Eigennutzungen zu verzeichnen waren, belief sich der Anteil der Eigennutzer 2022 auf zwölf Prozent, maßgeblich geprägt durch eine 14.000 Quadratmeter umfassende Projektentwicklung von DHL in Germering. Trotz eines Anstiegs um 48 Prozent auf einen Flächenumsatz von 38.000 Quadratmeter blieb der Anteil von Neubauten mit rund einem Viertel gering. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Obwohl manche Ansiedlungsentscheidungen aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten genauer geprüft werden, ist die Nachfrage im Münchner Marktgebiet ungebrochen hoch. Zentrales Problem ist weiterhin der Mangel an Flächen, der sich immer weiter verschärft, da hier seit Jahren gerade im Big-Box-Segment kaum Neubau stattfindet. Viele Unternehmen, insbesondere solche, die größere Flächen benötigen, müssen sich in immer weiter entfernte Lagen orientieren, im Norden beispielsweise nach Schweitenkirchen, Pfaffenhofen oder Reichertshofen“, sagt Maximilian Sänger, Team Leader Industrial & Logistics München bei CBRE. „Besonders das Münchner Stadtgebiet ist massiv vom Flächenmangel betroffen.“ Mit 19.000 Quadratmetern entfielen lediglich zwölf Prozent des Flächenumsatz auf das Gebiet der bayrischen Landeshauptstadt – ein Rückgang um 19 Prozent im Vergleich zu 2021.
Umsatzstärkste Branche war erneut das produzierende Gewerbe mit insgesamt 38 Prozent des Flächenumsatzes (59.000 Quadratmeter), was einem Anstieg um sechs Prozent im Vorjahresvergleich entsprach. Sowohl Händler (25.000 Quadratmeter) als auch Logistiker (30.000 Quadratmeter) verzeichneten einen Rückgang um 16 beziehungsweise 19 Prozent.
Die Spitzenmieten für Logistikimmobilien sind 2022 weiter gestiegen. Im Vorjahresvergleich legten sie um sechs Prozent auf nun 8,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat zu. „Aufgrund des nicht vorhandenen Angebots in den Top-Lagen erhöht sich der Druck auf die Spitzenmieten weiter“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. „Bedingt durch den fehlenden Neubau beobachten wir insbesondere auch einen starken Anstieg der Bestandsmieten.“
Ausblick für 2023
„Angesichts der kaum vorhandenen Bautätigkeiten ist nicht zu erwarten, dass sich der Nachfrageüberhang in naher Zukunft abbaut. Viele Mieter reagieren auf die Angebotsknappheit, indem sie sich ihre Bestandsflächen langfristig sichern“, sagt Sänger. „Auch kurzfristige Flächenrückgaben, Verkäufe von Beständen oder vermehrte Untervermietungen in Folge der makroökonomischen Schwierigkeiten, werden maximal zu punktuellen Entlastungen der Angebotsknappheit führen. Infolgedessen gehen wir von einem weiteren Mietpreiswachstum aus.“
„Obwohl manche Ansiedlungsentscheidungen aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten genauer geprüft werden, ist die Nachfrage im Münchner Marktgebiet ungebrochen hoch. Zentrales Problem ist weiterhin der Mangel an Flächen, der sich immer weiter verschärft, da hier seit Jahren gerade im Big-Box-Segment kaum Neubau stattfindet. Viele Unternehmen, insbesondere solche, die größere Flächen benötigen, müssen sich in immer weiter entfernte Lagen orientieren, im Norden beispielsweise nach Schweitenkirchen, Pfaffenhofen oder Reichertshofen“, sagt Maximilian Sänger, Team Leader Industrial & Logistics München bei CBRE. „Besonders das Münchner Stadtgebiet ist massiv vom Flächenmangel betroffen.“ Mit 19.000 Quadratmetern entfielen lediglich zwölf Prozent des Flächenumsatz auf das Gebiet der bayrischen Landeshauptstadt – ein Rückgang um 19 Prozent im Vergleich zu 2021.
Umsatzstärkste Branche war erneut das produzierende Gewerbe mit insgesamt 38 Prozent des Flächenumsatzes (59.000 Quadratmeter), was einem Anstieg um sechs Prozent im Vorjahresvergleich entsprach. Sowohl Händler (25.000 Quadratmeter) als auch Logistiker (30.000 Quadratmeter) verzeichneten einen Rückgang um 16 beziehungsweise 19 Prozent.
Die Spitzenmieten für Logistikimmobilien sind 2022 weiter gestiegen. Im Vorjahresvergleich legten sie um sechs Prozent auf nun 8,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat zu. „Aufgrund des nicht vorhandenen Angebots in den Top-Lagen erhöht sich der Druck auf die Spitzenmieten weiter“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. „Bedingt durch den fehlenden Neubau beobachten wir insbesondere auch einen starken Anstieg der Bestandsmieten.“
Ausblick für 2023
„Angesichts der kaum vorhandenen Bautätigkeiten ist nicht zu erwarten, dass sich der Nachfrageüberhang in naher Zukunft abbaut. Viele Mieter reagieren auf die Angebotsknappheit, indem sie sich ihre Bestandsflächen langfristig sichern“, sagt Sänger. „Auch kurzfristige Flächenrückgaben, Verkäufe von Beständen oder vermehrte Untervermietungen in Folge der makroökonomischen Schwierigkeiten, werden maximal zu punktuellen Entlastungen der Angebotsknappheit führen. Infolgedessen gehen wir von einem weiteren Mietpreiswachstum aus.“
