30.01.2023 B&C-Städte: Stabiles Volumen durch geringere Preisabschläge
Im Jahr 2022 wurden in Deutschland insgesamt 4,5 Milliarden Euro in Büro- und Geschäftshäuser in B&C-Städten investiert, was einem Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorjahres entspricht. Zählt man noch sowohl die D- als auch alle weiteren Städte außerhalb der Top 7 hinzu, wurden im Jahr 2022 sogar insgesamt rund 6,9 Milliarden Euro investiert, was einer Steigerung gegenüber 2021 von über acht Prozent entspricht. Das Transaktionsvolumen von Büro- und Geschäftshäusern in den Top 7 hingegen ging, verglichen mit 2021, um 38 Prozent zurück.
Michael R. Baumann, Head of Office Investment B&C Cities bei Colliers in Deutschland: „Trotz der geopolitischen und ökonomischen Unsicherheiten, verbunden mit gestigenen Finanzierungskosten, blicken wir auf ein solides Jahr 2022 am Transaktionsmarkt zurück. Nach einem sehr guten Jahresauftakt verlor der Investmentmarkt mit dem Ausbruch des Ukrainekrieges deutlich an Momentum. Käufer und Verkäufer befanden sich angesichts sehr schnell und deutlich gestiegener Finanzierungskosten in einer veränderten Situation und mussten sich neu orientieren. Zum Jahresende nahm die Dynamik in den B&C-Städten allerdings wieder zu und im vierten Quartal wurde rund ein Viertel des Transaktionsvolumens beurkundet. Dass wir angesichts des herausfordernden Transaktionsumfeldes ein Volumen auf Vorjahresniveau sehen, spricht für die Stabilität und Resilienz der Investmentmärkte abseits der A-Städte.“
Preiskorrekturen bisher moderater als in den Top 7
Den bis in den November deutlich gestiegenen Inflationsraten ist die Europäische Zentralbank mit restriktiver Geldpolitik begegnet. Nach mehreren Zinsschritten liegt der Hauptrefinanzierungssatz seit Mitte Dezember bei 2,50 Prozent. Die Anhebungen hatten deutlich gestiegene Finanzierungskosten bis zum Beginn des vierten Quartals zur Folge, bevor sie sich in den letzten drei Monaten des Jahres relativ stabil zeigten. Die durch höhere Finanzierungskosten implizierten Preiskorrekturen fielen in den B&C-Städten moderater aus als in den A-Städten. Gegenüber Q4 2021 lag die durchschnittliche Bruttospitzenrendite für Büroimmobilien in B-Städten rund 70 Basispunkte höher bei 4,50 Prozent und in C-Städten knapp 80 Basispunkte höher bei 5,50 Prozent. In den Top 7 stieg die Bruttospitzenrendite hingegen um 95 Basispunkte auf 3,80 Prozent.
„In der Übergangsphase vom Verkäufer- zum Käufermarkt verhinderten schwierige Preisfindungsprozesse Abschlüsse oder verzögerten sie. Grundsätzlich registrieren wir ein weiterhin hohes Kaufinteresse. Temporär zurückgestellte Verkäufe beziehen sich meist auf großvolumige Objeke über EUR 100 Mio und/oder auf Projektentwicklungen. Gerade zum Jahresende haben noch einmal einige Transaktionen stattgefunden. Angesichts der im Jahresvergleich sehr volatilen Finanzierungskosten ist es verständlich, dass Transaktionen länger dauern als zuvor. Natürlich gab es auch in den B&C-Städten Preisabschläge. Allerdings fielen diese meistens so moderat aus, dass es zu einer Kaufpreisbildung kam“, kommentiert Baumann.
Ausblick: Stabileres Marktumfeld erleichtert Transaktionen
„Gemäß aktueller Prognosen scheint der Höhepunkt der Inflation überschritten zu sein, wobei die EZB weitere Zinserhöhungen im ersten Quartal 2023 in Aussicht gestellt hat. Entsprechend bleibt das Marktumfeld für Immobilientransaktionen kurzfristig herausfordernd. Im Jahresverlauf erwarten wir eine Beruhigung sowie eine höhere Verlässlichkeit der Rahmenbedingungen für Transaktionen. Aufgrund der potenziell erneut steigenden Finanzierungskosten und der deutlich gestiegenen Attraktivität von Staatsanleihen sehen wir weiteren Aufwärtsdruck auf die Immobilienrenditen, der sich in niedrigeren Kaufpreisen widerspiegelt. Demzufolge erwarten wir auch bei einem regen Marktgeschehen ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Jahres 2022“, so Baumann.
Michael R. Baumann, Head of Office Investment B&C Cities bei Colliers in Deutschland: „Trotz der geopolitischen und ökonomischen Unsicherheiten, verbunden mit gestigenen Finanzierungskosten, blicken wir auf ein solides Jahr 2022 am Transaktionsmarkt zurück. Nach einem sehr guten Jahresauftakt verlor der Investmentmarkt mit dem Ausbruch des Ukrainekrieges deutlich an Momentum. Käufer und Verkäufer befanden sich angesichts sehr schnell und deutlich gestiegener Finanzierungskosten in einer veränderten Situation und mussten sich neu orientieren. Zum Jahresende nahm die Dynamik in den B&C-Städten allerdings wieder zu und im vierten Quartal wurde rund ein Viertel des Transaktionsvolumens beurkundet. Dass wir angesichts des herausfordernden Transaktionsumfeldes ein Volumen auf Vorjahresniveau sehen, spricht für die Stabilität und Resilienz der Investmentmärkte abseits der A-Städte.“
Preiskorrekturen bisher moderater als in den Top 7
Den bis in den November deutlich gestiegenen Inflationsraten ist die Europäische Zentralbank mit restriktiver Geldpolitik begegnet. Nach mehreren Zinsschritten liegt der Hauptrefinanzierungssatz seit Mitte Dezember bei 2,50 Prozent. Die Anhebungen hatten deutlich gestiegene Finanzierungskosten bis zum Beginn des vierten Quartals zur Folge, bevor sie sich in den letzten drei Monaten des Jahres relativ stabil zeigten. Die durch höhere Finanzierungskosten implizierten Preiskorrekturen fielen in den B&C-Städten moderater aus als in den A-Städten. Gegenüber Q4 2021 lag die durchschnittliche Bruttospitzenrendite für Büroimmobilien in B-Städten rund 70 Basispunkte höher bei 4,50 Prozent und in C-Städten knapp 80 Basispunkte höher bei 5,50 Prozent. In den Top 7 stieg die Bruttospitzenrendite hingegen um 95 Basispunkte auf 3,80 Prozent.
„In der Übergangsphase vom Verkäufer- zum Käufermarkt verhinderten schwierige Preisfindungsprozesse Abschlüsse oder verzögerten sie. Grundsätzlich registrieren wir ein weiterhin hohes Kaufinteresse. Temporär zurückgestellte Verkäufe beziehen sich meist auf großvolumige Objeke über EUR 100 Mio und/oder auf Projektentwicklungen. Gerade zum Jahresende haben noch einmal einige Transaktionen stattgefunden. Angesichts der im Jahresvergleich sehr volatilen Finanzierungskosten ist es verständlich, dass Transaktionen länger dauern als zuvor. Natürlich gab es auch in den B&C-Städten Preisabschläge. Allerdings fielen diese meistens so moderat aus, dass es zu einer Kaufpreisbildung kam“, kommentiert Baumann.
Ausblick: Stabileres Marktumfeld erleichtert Transaktionen
„Gemäß aktueller Prognosen scheint der Höhepunkt der Inflation überschritten zu sein, wobei die EZB weitere Zinserhöhungen im ersten Quartal 2023 in Aussicht gestellt hat. Entsprechend bleibt das Marktumfeld für Immobilientransaktionen kurzfristig herausfordernd. Im Jahresverlauf erwarten wir eine Beruhigung sowie eine höhere Verlässlichkeit der Rahmenbedingungen für Transaktionen. Aufgrund der potenziell erneut steigenden Finanzierungskosten und der deutlich gestiegenen Attraktivität von Staatsanleihen sehen wir weiteren Aufwärtsdruck auf die Immobilienrenditen, der sich in niedrigeren Kaufpreisen widerspiegelt. Demzufolge erwarten wir auch bei einem regen Marktgeschehen ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Jahres 2022“, so Baumann.
