31.01.2023 Kreditfinanzierungslücke im europäischen Immobiliensektor wächst an
AEW, einer der weltweit größten Real Estate Asset Manager, legt heute seine jüngste Analyse zur Kreditfinanzierungslücke (KFL) im europäischen Immobilienmarkt vor. Danach ist das Defizit zwischen dem in einem bestimmten Jahr ursprünglich gesicherten Schuldenbetrag und dem zur Refinanzierung des Kredits bei Fälligkeit zur Verfügung stehenden Betrag im letzten Quartal 2022 in allen Märkten und Sektoren auf 51 Milliarden € gestiegen. Die Ausweitung der KFL ist eine Reaktion auf die rückläufigen Bewertungen, die zu höheren Beleihungsquoten (LTV) und Zinsdeckungsgraden (ICR) geführt haben.
Hans Vrensen, Managing Director, Head of Research & Strategy bei AEW kommentiert dies so: „Laut unserer Analyse ist die Kreditfinanzierungslücke in Europa im letzten Quartal 2022 auf 51 Milliarden € angewachsen. Zurückzuführen ist dies auf geringere Kreditsicherheiten und allmählich greifende ICR-Obergrenzen. Betrachtet man allein die geschätzte LTV-basierte KFL, so ist diese Zahl seit unserer letzten Analyse im September 2022 um ca. 30% auf 32 Milliarden € gestiegen. Treiber sind Kapitalwertverluste, die sich weit schneller bemerkbar gemacht haben als erwartet.
„Kreditgeber und Kreditnehmer werden einen viel proaktiveren Ansatz verfolgen müssen, da der Markt in Bezug auf die Inflation, höhere Zinsen und neue Vorschriften im Vergleich zur GFK vor einer Reihe veränderter Herausforderungen steht. Regulierungsauflagen für Banken zur Absicherung von Krediten könnten dem Markt den erforderlichen Anstoß zur Überbrückung der wachsenden Geld-Brief-Spanne im aktuellen Konjunkturabschwung geben. Dies dürfte im Vergleich zur GFK eine schnellere Umschuldung bei anstehender Kreditfälligkeit ermöglichen, da die Verlängerung auslaufender Kredite ohne höheren Swap-Satz in diesem Fall wohl Kaum in Frage kommt.“
• Die Kreditfinanzierungslücke (KFL) bezeichnet das potentielle Defizit zwischen dem in einem bestimmten Jahr ursprünglich gesicherten Schuldenbetrag und dem Betrag, der zur Refinanzierung bei Fälligkeit des Kredits zur Verfügung steht. In diesem Bericht vertiefen wir unsere Sept-22-Analysen zur Kreditfinanzierungslücke (KFL).
• Der Bericht enthält die jüngsten Kapitalwertprognosen von AEW, da diese die Beleihungsquoten (LTVs) bei Refinanzierungen nach oben treiben, sowie unsere Bewertung der weiteren Auswirkungen höherer Zinsen auf den Zinsdeckungsgrad (ICR).
• Allein die LTV-bedingte KFL ist gegenüber September 2022 um 30% auf geschätzte 32 Milliarden Euro gestiegen. Zurückzuführen ist dies vor allem auf schlechtere Kreditsicherheitsprognosen, die mit 11 von 12 Immobiliensektoren in unseren drei Ländern mehr Sektoren betreffen als in früheren AEW-Prognosen (lediglich sechs).
• Zusätzliche Sorgen bei anstehenden Refinanzierungen bereiten All-in-Zinssätze, die sich 2022 verdoppelt haben und Ende 2022 in UK bei 6,3 % und in Europa bei 4,0 % lagen. Die Auswirkungen einer längeren Hochzinsphase müssen deshalb nun eingepreist werden.
• Die disruptiven Auswirkungen dieser Zinserhöhungen zeigen sich in den Zinsdeckungsgraden (ICR) alter Kredite, die 2023 refinanziert werden müssen und sich gegenüber ihrem 10-Jahres-Durchschnitt von 3,25 sektorübergreifend auf 1,6 halbiert haben. Dies dürfte aus regulatorischer Sicht und mit Blick auf die Kapitalrücklage insbesondere für Bankkreditgeber weder wirtschaftlich attraktiv noch akzeptabel sein.
• AEW setzt auf Grundlage des Inputs von Kreditvergabe- und Finanzexperten eine ICR-Refinanzierungsschwelle zwischen 1,6 und 2,4 mit einem Mittelwert von 2,0 an, bei dem 50% der Mieteinnahmen für Zinszahlungen verwendet werden müssten.
• Anhand dieser angenommenen ICR-Schwellenwerte, des höheren Refinanzierungssatzes und der gegenwärtigen Mieteinnahmen kann das für die Refinanzierung zur Verfügung stehende Fremdkapital für die im Zeitraum 2023-25 fälligen Kreditjahrgänge in den 12 Sektoren geschätzt werden. In den meisten Fällen liegt das Fremdkapital mit beschränktem Zinsdeckungsgrad (ICR) unter dem ursprünglichen Schuldenbetrag, so dass eine ICR-bedingte Kreditfinanzierungslücke entsteht.
• Bei einer kombinierten KFL mit LTV- und ICR-Refi-Obergrenzen steigt die KFL in allen Sektoren noch auf 51 Milliarden €, wobei der ICR als restriktivster Treiber (ICR oder LTV) in den einzelnen Sektoren nun als KFL-Treiber klassifiziert wird und ausgehend von einem mittleren ICR-Wert von 2,0 37% der kombinierten KFL ausmacht. Im Ländervergleich entfallen 45% dieser kombinierten KFL auf Deutschland, 33% auf UK und 22% auf Frankreich.
• Um diese wachsende Lücke zu schließen und nachhaltige LTV- und ICR-Werte zu sichern, werden Kreditgeber und Kreditnehmer kreative Wege zur Umstrukturierung des Kapitals gehen müssen. Dazu sind mehr als die üblichen Laufzeitverlängerungen, der Verzicht auf Kennzahlen, Investitionsfallen und / oder die Teil-Umstrukturierung bestehender Kredite erforderlich, bevor diese Kredite insbesondere mit Hedging-Anforderungen refinanziert werden können.
• Die rechtliche und organisatorische Infrastruktur zur Bewältigung dieser Herausforderungen ist in der Zeit nach der GFK besser geworden. Auf den Luxus niedriger Zinsen und andere finanzpolitische Gegenmaßnahmen, wie die quantitative Lockerung in der Post-GFK-Ära, können wir dieses Mal allerdings nicht hoffen.
Hans Vrensen, Managing Director, Head of Research & Strategy bei AEW kommentiert dies so: „Laut unserer Analyse ist die Kreditfinanzierungslücke in Europa im letzten Quartal 2022 auf 51 Milliarden € angewachsen. Zurückzuführen ist dies auf geringere Kreditsicherheiten und allmählich greifende ICR-Obergrenzen. Betrachtet man allein die geschätzte LTV-basierte KFL, so ist diese Zahl seit unserer letzten Analyse im September 2022 um ca. 30% auf 32 Milliarden € gestiegen. Treiber sind Kapitalwertverluste, die sich weit schneller bemerkbar gemacht haben als erwartet.
„Kreditgeber und Kreditnehmer werden einen viel proaktiveren Ansatz verfolgen müssen, da der Markt in Bezug auf die Inflation, höhere Zinsen und neue Vorschriften im Vergleich zur GFK vor einer Reihe veränderter Herausforderungen steht. Regulierungsauflagen für Banken zur Absicherung von Krediten könnten dem Markt den erforderlichen Anstoß zur Überbrückung der wachsenden Geld-Brief-Spanne im aktuellen Konjunkturabschwung geben. Dies dürfte im Vergleich zur GFK eine schnellere Umschuldung bei anstehender Kreditfälligkeit ermöglichen, da die Verlängerung auslaufender Kredite ohne höheren Swap-Satz in diesem Fall wohl Kaum in Frage kommt.“
• Die Kreditfinanzierungslücke (KFL) bezeichnet das potentielle Defizit zwischen dem in einem bestimmten Jahr ursprünglich gesicherten Schuldenbetrag und dem Betrag, der zur Refinanzierung bei Fälligkeit des Kredits zur Verfügung steht. In diesem Bericht vertiefen wir unsere Sept-22-Analysen zur Kreditfinanzierungslücke (KFL).
• Der Bericht enthält die jüngsten Kapitalwertprognosen von AEW, da diese die Beleihungsquoten (LTVs) bei Refinanzierungen nach oben treiben, sowie unsere Bewertung der weiteren Auswirkungen höherer Zinsen auf den Zinsdeckungsgrad (ICR).
• Allein die LTV-bedingte KFL ist gegenüber September 2022 um 30% auf geschätzte 32 Milliarden Euro gestiegen. Zurückzuführen ist dies vor allem auf schlechtere Kreditsicherheitsprognosen, die mit 11 von 12 Immobiliensektoren in unseren drei Ländern mehr Sektoren betreffen als in früheren AEW-Prognosen (lediglich sechs).
• Zusätzliche Sorgen bei anstehenden Refinanzierungen bereiten All-in-Zinssätze, die sich 2022 verdoppelt haben und Ende 2022 in UK bei 6,3 % und in Europa bei 4,0 % lagen. Die Auswirkungen einer längeren Hochzinsphase müssen deshalb nun eingepreist werden.
• Die disruptiven Auswirkungen dieser Zinserhöhungen zeigen sich in den Zinsdeckungsgraden (ICR) alter Kredite, die 2023 refinanziert werden müssen und sich gegenüber ihrem 10-Jahres-Durchschnitt von 3,25 sektorübergreifend auf 1,6 halbiert haben. Dies dürfte aus regulatorischer Sicht und mit Blick auf die Kapitalrücklage insbesondere für Bankkreditgeber weder wirtschaftlich attraktiv noch akzeptabel sein.
• AEW setzt auf Grundlage des Inputs von Kreditvergabe- und Finanzexperten eine ICR-Refinanzierungsschwelle zwischen 1,6 und 2,4 mit einem Mittelwert von 2,0 an, bei dem 50% der Mieteinnahmen für Zinszahlungen verwendet werden müssten.
• Anhand dieser angenommenen ICR-Schwellenwerte, des höheren Refinanzierungssatzes und der gegenwärtigen Mieteinnahmen kann das für die Refinanzierung zur Verfügung stehende Fremdkapital für die im Zeitraum 2023-25 fälligen Kreditjahrgänge in den 12 Sektoren geschätzt werden. In den meisten Fällen liegt das Fremdkapital mit beschränktem Zinsdeckungsgrad (ICR) unter dem ursprünglichen Schuldenbetrag, so dass eine ICR-bedingte Kreditfinanzierungslücke entsteht.
• Bei einer kombinierten KFL mit LTV- und ICR-Refi-Obergrenzen steigt die KFL in allen Sektoren noch auf 51 Milliarden €, wobei der ICR als restriktivster Treiber (ICR oder LTV) in den einzelnen Sektoren nun als KFL-Treiber klassifiziert wird und ausgehend von einem mittleren ICR-Wert von 2,0 37% der kombinierten KFL ausmacht. Im Ländervergleich entfallen 45% dieser kombinierten KFL auf Deutschland, 33% auf UK und 22% auf Frankreich.
• Um diese wachsende Lücke zu schließen und nachhaltige LTV- und ICR-Werte zu sichern, werden Kreditgeber und Kreditnehmer kreative Wege zur Umstrukturierung des Kapitals gehen müssen. Dazu sind mehr als die üblichen Laufzeitverlängerungen, der Verzicht auf Kennzahlen, Investitionsfallen und / oder die Teil-Umstrukturierung bestehender Kredite erforderlich, bevor diese Kredite insbesondere mit Hedging-Anforderungen refinanziert werden können.
• Die rechtliche und organisatorische Infrastruktur zur Bewältigung dieser Herausforderungen ist in der Zeit nach der GFK besser geworden. Auf den Luxus niedriger Zinsen und andere finanzpolitische Gegenmaßnahmen, wie die quantitative Lockerung in der Post-GFK-Ära, können wir dieses Mal allerdings nicht hoffen.
